Wohnungsnotstand - ein soziales Problem
Gründe und Lösungsmöglichkeiten
Die Neubautätigkeit geht erheblich zurück. Es werden weniger Baugenehmigungen beantragt. Damit steht fest, dass in den nächsten Jahren viel zu wenig Wohnungen fertig gestellt werden. Experten erwarten, dass bei anhaltendem Zuzug aus der EU der Wohnungsfehlbestand in den Metropolregionen von aktuell 700.000 auf ca. 1 Million ansteigen kann. Das führt zu weiter steigenden Mieten.
In den vergangenen 70 Jahren hat sich die Art des Zusammenlebens in Deutschland stark verändert. Die Zahl der Haushalte, in denen nur eine Person lebt, hat sich mehr als verdoppelt. Einpersonenhaushalte machten 2022 41% der 40,9 Millionen Haushalte aus. 1950 gab es nur 16,7 Millionen Haushalte, davon 19% Einpersonenhaushalte. Auf die Bevölkerung bezogen bedeutet das, dass 1950 6% aller Deutschen alleine lebten, wohingegen es 2022 bereits 20% waren. Im bundesweiten Durchschnitt lebten 2022 in den meisten Haushalten zwei Personen zusammen. Vor 72 Jahren waren es durchschnittlich noch drei Personen pro Haushalt. Vergrößert hat sich auch die Anzahl der Ehepaare ohne Kinder.
Ein weiterer Faktor ist die gestiegene Wohnfläche pro Kopf. Diese steigen seit Jahren stetig an. 1991 betrug die durchschnittliche Pro-Kopf-Wohnfläche in Deutschland 34,9 m² in 1,8 Räumen. 2022 waren es bereits 47,7 m² in 2,3 Räumen. In den 50er Jahren begnügten sich die Menschen mit rund 15 m² pro Person. Allein in den letzten 30 Jahren stieg die Wohnfläche pro Kopf um rund 37% an. Besonders ältere Menschen leben statistisch auf besonders viel Fläche.
Auch die wachsende Bevölkerung trägt zur Wohnungsknappheit bei. Ende 2022 lebten 84,4 Millionen Menschen in Deutschland. Das entspricht einem Plus von 1,3% bzw. 1,12 Millionen gegenüber dem Vorjahr. Diese Entwicklung ist auf einen deutlichen Anstieg der Nettozuwanderung, insbesondere durch Flüchtlinge aus der Ukraine, zurückzuführen. 2023 wurden bisher ca. 220.000 Asylanträge gestellt. Das Hauptherkunftsland in diesem Jahr ist Syrien. Der Zuzug von Schutzsuchenden aus der Ukraine hat dagegen stark abgenommen. Im Juni 2023 gab es 23.000 Zuzüge und 15.000 Fortzüge.
Diese Zahlen zeigen, warum heute deutlich mehr Wohnungen benötigt werden als z.B. vor 50 Jahren. Gleichzeitig sinkt die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen. In den vergangenen 20 Jahren gab es einen deutlichen Rückgang der Fertigstellungen zur Zeit der Finanzkrise. Nach dem Tiefpunkt 2009/2010 mit jeweils rund 160.000 Wohnungen nahm die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen jedoch kontinuierlich zu. Der bisherige Höchststand seitdem wurde 2020 mit 306.000 Wohnungen erreicht. In den Folgejahren sank die Anzahl wieder unter 300.000. Das selbstgesteckte Ziel von 400.000 neuen Wohnungen in 2023 wird deutlich verfehlt werden. Dass es auch anders geht, zeigt die Baustatistik. In den 50er Jahren wurden im Mittel 405.000 neue Wohnungen jährlich errichtet. Den höchsten Stand erreichte der Wohnungsbau demnach 1973 mit gut 714.200 fertiggestellten Wohnungen im früheren Bundesgebiet. Nach der Wiedervereinigung war 1995 das Rekordjahr mit rund 602.800 Wohnungen.
Aber dass auch heutzutage noch Bauziele erreicht werden können, zeigt Hamburg. 2022 wurden in Hamburg 9.234 neue Wohnungen fertiggestellt. Das sind 1.398 Wohnungen bzw. 17,8% mehr als im Vorjahr. Wären 2022 bundesweit bezogen auf die Einwohnerzahl genauso viele Wohnungen fertiggestellt worden wie in Hamburg, hätte es 385.000 neue Wohnungen gegeben. Das für 2023 gesteckte Ziel von 400.000 Wohnungen wäre mit dem Hamburg-Tempo in greifbarer Nähe.
Insgesamt hat sich der Wohnungsbestand in Deutschland von 1950 bis 2022 fast verdreifacht auf 43,4 Millionen Wohnungen. Der Abriss von Gebäuden hat stark abgenommen. Der Wohnungsabgang lag 2022 auf dem niedrigsten Stand seit 1992. Es wurden lediglich knapp 16.500 Wohnungen abgerissen. Der häufigste Grund war der Bau neuer Gebäude, von denen 75% als reine Wohngebäude angelegt waren.
Mögliche Lösungsansätze der Wohnungsnot
Das öffentliche Baurecht wird unterteilt in das Bauordnungsrecht, Bauplanungsrecht und Baunebenrecht. Das Bauplanungsrecht ist im Baugesetzbuch festgehalten und wird vom Staat vorgegeben. Das Bauordnungsrecht ist Länderrecht, d.h. jedes Bundesland hat seine eigene Bauordnung. Das Baunebenrecht enthält spezialgesetzliche Regelungen, die in Zusammenhang mit Bebauungen stehen, z.B. das Immissionsschutzrecht, Wasserrecht oder Naturschutzrecht. Je nach Thematik sind die Regelungen entweder im Bundes- oder im Landesrecht zu finden. Der Bund kann nur Rahmenbedingungen setzen, zuständig sind am Ende aber die Gemeinden. Da die Wohnungsmärkte regional sehr verschieden sind, ist das auch durchaus sinnvoll. Allerdings ist es gleichzeitig ein Problem, dass der Staat nicht „durchregieren“ kann.
Der Deutsche Städte- und Gemeindebund schätzt, dass es in Deutschland etwa 20.000 baurelevante Regelungen gibt, davon allein 4.000 DIN-Normen, die je nach Projekt zu beachten sind. Ein Schlüssel für die Ankurbelung der Bautätigkeit liegt in der Verschlankung der Bauvorschriften. Diese sind im Zeitablauf immer rigider geworden, z.B. Vorgaben bezüglich Lärm-, Brand- und Klimaschutz, Spiel-und Stellplätze. Für alle Punkte gibt es gute Begründungen, aber in der Summe haben sie Bauen und Wohnen immer teurer gemacht. Für einen zukunftsfähigen und bezahlbaren Wohnungsmarkt muss Bauen vereinfacht werden. Dann können mehr Wohnungen gebaut werden, was zu geringeren Miet- und Kaufpreisen führt.
Auch nach dem Ende der Corona-Pandemie arbeiten viele Menschen immer noch von zu Hause aus. Daher wird weiterhin weniger Bürofläche benötigt. Eine Umwandlung von Gewebeflächen in Wohnraum ist grundsätzlich möglich, galt aber immer als unrentabel. Aufgrund der anhaltend hohen Baukosten und der stark gestiegenen Mieten hat sich das Bild aber gewandelt. Allerdings ist eine solche Umnutzung ebenfalls an die Bauvorschriften gebunden. Außerdem muss eine Baugenehmigung eingeholt werden. Bestehenden Gewerberaum in Wohnraum umzuwandeln, ist in reinen Industrie- und Gewerbegebieten grundsätzlich nicht zulässig, in Mischgebieten hingegen schon. Gerade bei älteren Immobilien können die Kosten einer Nutzungsänderung schnell ausufern. Daher ist in jedem Fall eine Einzelprüfung notwendig.
In Deutschland fehlen insbesondere Sozialwohnungen. Der Bestand sinkt seit Jahren. Während es in der alten Bundesrepublik fast 4 Millionen Sozialwohnungen gab, waren es Ende 2022 nur noch rund 1,09 Millionen. Der Grund für die Bestandsreduzierung liegt darin, dass jedes Jahr mehr Wohnungen aus der Sozialbindung fallen als neu gebaut werden. Die Bundesregierung hatte daher angekündigt, jedes Jahr 100.000 neue Sozialwohnungen bauen zu wollen. Grundsätzlich ist die Idee, dass der Staat Wohnungen en masse baut, gut und die Bundesregierung wollte dies auch so umsetzen. Deshalb wurde in der sogenannten Wohnraumoffensive im Jahr 2018 die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) damit beauftragt, Wohnungen für Staatsdiener zu bauen. Allerdings sind seitdem lediglich 174 Wohnungen gebaut worden. Bis Ende 2023 werden es voraussichtlich 200 sein. Auch wenn bis Ende des Jahres noch mit dem Bau von rund 3.300 Wohnungen begonnen werden soll, ist die Zahl von 200 Wohnungen in 5 Jahren geradezu lächerlich.
Laut der IG Bau würde auch der Bundeshaushalt massiv von einem größeren Angebot an Sozialwohnungen profitieren. Bürgergeldempfängern wird neben den Heizkosten auch die Miete (in angemessener Höhe) bezahlt. Das heißt, der Staat trägt auch die Mietsteigerungen. 2023 beziffern sich diese Zahlungen erstmals auf über EUR 20 Milliarden. 2022 waren es noch EUR 18,2 Milliarden.
Erste Änderungen, um institutionelle Investoren zu mehr Bautätigkeit anzuregen, wurden Anfang des Jahres angestoßen. Die lineare Afa wurde von 2% auf 3% ab Januar 2023 erhöht. Sie gilt für Wohnimmobilien, die ab dem 01.01.2023 fertig gestellt werden. Die Abschreibungsdauer wurde von 50 auf 33 Jahre reduziert. Beim Wohngipfel im September wurden weitere Maßnahmen vorgestellt, die den Wohnungsbau wieder in Schwung bringen wollen. Bei Bauvorhaben für Mietwohnungen sind Steuervorteile in Form einer degressiven Afa geplant. Sie bezieht sich auf Wohnimmobilien ab dem Effizienzstandard 55, ist befristet auf 6 Jahre und gilt für Projekte, die zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 gebaut oder gekauft werden. Sie gilt ausschließlich für neu gebaute oder gekaufte Wohngebäude. Im ersten Jahr können 6% der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden. In den folgenden Jahren können jeweils 6% des Restwertes steuerlich angesetzt werden. Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich. Außerdem soll der „Klimabonus“, den Eigentümer beim Tausch alter, fossiler gegen neue, klimafreundliche Heizungen erhöht werden und künftig auch für Wohnungsunternehmen und Vermieter gelten. Um die Baukosten zu reduzieren, wird der Energiestandard 40 nicht ab 2025 als verbindlicher gesetzlicher Neubaustandard verankert. Auch KfW-Darlehen sollen attraktiver ausgestaltet werden. Allerdings wird für Förderungen immer noch der Energiestandard 40 gefordert, z.B. beim Bau oder Kauf von neugebauten Wohnungen oder Häusern.
Die Bundesregierung möchte insbesondere Familien fördern. Daher bietet die KfW das Programm „Wohneigentum für Familien“ an. Die Immobilie muss auch hier den Effizienzstandard 40 haben und selbst genutzt werden. Es muss mindestens ein Kind unter 18 Jahren im Haushalt leben. Das zu versteuernde Jahreseinkommen beträgt maximal EUR 90.000 pro Jahr bzw. zuzüglich EUR 10.000 pro weiterem Kind. Die Höhe des Kredits hängt von der Anzahl der im Haushalt lebenden Kinder ab und reicht von EUR 170.000 bis maximal EUR 270.000.
Das allgemeine „KfW-Wohneigentumsprogramm“ mit nur geringen Anforderungen und einer maximalen Kredithöhe von EUR 100.000 bietet einen effektiven Jahreszins ab 4,56% und liegt damit nicht unter aktuellen Finanzierungskonditionen bei Geldinstituten.
Serielles Bauen wird oft als ein Lösungsansatz gegen die Wohnungsnot benannt. Grundsätzlich handelt es sich nur um einen industriellen Herstellungsprozess, in dem Elemente mehrfach produziert und vorgefertigt werden. Das können einzelne Gebäudeteile sein oder gleich ganze Module. Eine neue Idee ist das nicht. Schon zu Zeiten der DDR schossen Plattenbauten wie Pilze aus dem Boden. Allerdings handelt es sich bei seriellem Bauen auch nicht um die ultimative Lösung. Die Baumodule müssen, wenn sie in großer Stückzahl und damit schnell und preisgünstig produziert werden sollen, dieselben Maße haben. Serielles Bauen geht nur in großen Einheiten, also auf der grünen Wiese. Für kleinere Standorte wie Baulücken in den Innenstädten, also dort, wo die meisten Menschen bezahlbare Wohnungen suchen, eignet sich das serielle Bauen somit nicht. Zudem benötigt auch serielles Bauen einen nicht unerheblichen zeitlichen Vorlauf, z.B. Planung, Technologie, Infrastruktur, Vergaberecht.
Die hohen Baukosten in Kombination mit den stark gestiegenen Zinsen wird die Nachfrage nach neuen Eigentumswohnungen als Kapitalanlage voraussichtlich weiterhin dämpfen. Die Preise werden auf absehbare Zeit nicht sinken, sondern auf hohem Niveau stagnieren oder sogar regional weiter steigen. Insgesamt sind die Mietrenditen relativ niedrig, so dass Eigentumswohnungen als Kapitalanlage für viele Anleger uninteressant sein können.
Anders sieht es bei Bestandsimmobilien aus. Hier ist die Rentabilität aufgrund der steigenden Mieten bei etwas geringeren Kaufpreisen gestiegen. Durch Sanierung und energetische Optimierungen kann die Mietrendite zumeist deutlich verbessert werden. Das gilt besonders für große Wohnungsunternehmen.
Eine sehr hohe Wohnungsnachfrage trifft in den Metropolregionen auf ein zu geringes Angebot. Das führt zu weiter steigenden Mieten. Andererseits stagnieren die Kaufpreise oder geben sogar nach. Insofern hat sich der operative Cashflow aus der Vermietung von Wohnungen erheblich erhöht. Sichere positive Cashflows ermöglichen eine flexible Haltedauer. Die Inflation und die Zinsen haben ihren Höhepunkt erreicht. Vor diesem Hintergrund bieten solide Bestands-Wohnimmobilien in Deutschland eine attraktive Anlagemöglichkeit. Das Chance-Risiko-Verhältnis entspricht inzwischen wieder den Verhältnissen aus 2016 und 2017.
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Quelle: IC Consulting GmbH
