Der Wohnungsneubau bricht ein
Neue Ifo-Studie erwartet jedoch steigende Immobilienpreise

Die Krise im Wohnungsbau weitet sich aus. Private Investoren ziehen sich weiter zurück und öffentlichen Wohnungsunternehmen fehlt oft das Geld, um bei den aktuellen Baukosten und Zinsen bezahlbare Wohnungen zu bauen. Experten befürchten, dass die Zahl der in 2023 fertiggestellten Wohnungen im schlechtesten Fall auf ca. 223.000 Wohnungen und 2024 sogar auf weniger als 200.000 Wohnungen fallen könnte.

Die Bevölkerung in Deutschland ist seit 2014 gewachsen. Zurückzuführen ist dies ausschließlich auf die Zuwanderung, die den Geburtenunterschuss überkompensiert. 2022 war ein Rekordjahr: die deutsche Bevölkerung wuchs um 1,5 Millionen Menschen. Das hat zwei Gründe. Nach der Pandemie setzt sich der starke Zustrom aus der EU fort. Dazu kommen fast eine Million Kriegsflüchtlinge aus der Ukraine.

Experten schätzen den Fehlbestand an Wohnungen auf mindestens 700.000 Wohnungen. Durch den starken Zuzug und sinkende Neubauwohnungen erhöht sich der Fehlbestand in den nächsten Jahren voraussichtlich erheblich. Außerdem rufen vor allem größere Unternehmen ihre Mitarbeiter nach der Pandemie wieder aus dem Homeoffice zurück ins Büro. Viele Mitarbeiter möchten nicht zu weit von ihrem Arbeitsplatz wohnen und ziehen in die Ballungsräume. Der Druck auf die Mieten wird daher groß bleiben. Aufgrund der gestiegenen Löhne können die steigenden Mieten aber bezahlt werden. Zudem sinken die Nebenkosten aufgrund fallender Gas- und Strompreise.

Die sich anbahnende Neubaukrise könnte ein gesellschaftliches Problem werden. Daher gibt es vermehrt Appelle an den Staat, den Wohnungsbau mit mehr Geld zu fördern. Das aktuelle Budget des Bauministeriums reicht mit ca. EUR 5 Milliarden nicht annähernd aus, zumal fast EUR 1 Milliarden Wohngeld an Hilfsbedürftige gezahlt wird. Auch die Bundesländer werden zusätzliche staatliche Mittel in die Hand nehmen müssen. Allerdings sind staatliche Gelder und Förderprogramme zusätzlich für die energetische Sanierung von Bestandswohnungen bereit zu stellen.

Den Problemen beim Neubau stehen Chancen und Gelegenheiten bei Investitionen in Bestandwohnungen gegenüber. Niedrigere Kaufpreise, steigende Mieten und staatliche Fördermittel für die energetische Sanierung stehen noch etwas steigenden Zinsen und gestiegenen Sanierungskosten gegenüber. Die Chancen überstiegen aber zumeist die Risiken, insbesondere wenn der Wert eines Objekts durch Mietmanagement, An- und Ausbau sowie auf die Miete umlegbare Sanierungsmaßnahmen gesteigert werden kann. Bis zu 8% der Kosten der Sanierung können auf die Miete umgelegt werden. In Summe ermöglichen z.B. ein Dachausbau und energetische Sanierungsmaßnahmen eine Wertsteigerung von ca. 15%.

Nicht sanierte Bestandsmietshäuser gibt es viele. Häufig liegen die Mieten hier 20% unter dem Mietenspiegel. Das birgt ein großes Potenzial für Investoren. Grundsätzlich gilt, dass bei einer Neuvermietung die Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietenspiegel liegen darf. Für viele Städte und Gemeinden gibt es jedoch keinen verbindlichen Mietenspiegel. In diesen Fällen darf die Miete bei einer Neuvermietung bis zu 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Eine regelmäßige Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist alle 15 Monate erlaubt, sofern die Miete innerhalb von 36 Monaten nicht um mehr als 20% steigt. In Ballungsgebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Kappungsgrenze allerdings bei 15%.

Durch die steigenden Zinsen, Inflationsängste und eine schwächere Konjunktur sind die Transaktionsvolumina bei deutschen Immobilien stark gesunken. Auch die Preise sind betroffen, allerdings weniger. Der Markt sucht noch eine neue Grundlage. Mit dem Erreichen des Zinsgipfels sollte diese aber bald erreicht sein.

Ökonomen aus zahlreichen Ländern rechnen weltweit mit einem deutlichen Anstieg der Immobilienpreise in den nächsten Jahren. Laut einer aktuellen Ifo-Studie werden in Deutschland Zuwächse von 7,2% pro Jahr erwartet. Der erwartete Anstieg ist durchaus überraschend, weil die Immobilienpreise nach dem kräftigen Zinsanstieg im vergangenen Jahr zuletzt deutlich nachgegeben haben. Nachdem die Preise bereits zum Jahresende zurückgegangen waren, verbilligten sich im ersten Quartal 2023 Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in Deutschland so stark wie seit 23 Jahren nicht mehr. Wohnimmobilien verloren im ersten Quartal durchschnittlich 6,8% zum Vorjahresquartal an Wert. Die regionalen Unterschiede waren jedoch hoch.

Auch in Zukunft wird es von Region zu Region deutliche Unterschiede in der Preisentwicklung geben. Sie werden sich voraussichtlich noch verstärken. Anhaltende Preiszuwächse bis 2035 erwarten Experten vor allem für den südlichen Teil Deutschlands, den Nordwesten der Republik sowie die meisten Großstädte. Aber auch in den Metropolregionen wird es große Unterschiede in der Preisentwicklung geben. So dürfte die Angebotsknappheit in den Metropolen Berlin, Köln, Frankfurt, Hannover, Leipzig und Stuttgart erst nach dem Jahr 2030 enden, in Heidelberg im Jahr 2028 und in Düsseldorf, Hamburg und München bereits im Jahr 2025.

Laut dem German Real Estate Index (GREIX) beginnt die Preisstabilisierung bereits. Im 2. Quartal 2023 haben die Häuserpreise die Phase der Preiskorrektur überwunden und ziehen gegenüber dem Vorquartal wieder an. Einfamilienhäuser steigen um 2,3%, Mehrfamilienhäuser um 1,8%. Die Preise für Eigentumswohnungen gehen zwar weiter leicht zurück (-0,3%), allerdings regional sehr unterschiedlich. In einzelnen Städten sind steigende Preise zu beobachten.

Einer Studie der weltweit größten Strategieberatung, EY-Parthenon, zufolge könnte sich auch die Lage beim Wohnungsbau ab 2025 entspannen. Baukosten und Kreditzinsen sollen sich normalisieren. Der Markt könnte bei sinkender Inflation ein neues Gleichgewicht finden.

Neben dem Bevölkerungswachstum werden der gestiegene Lebensstandard und höhere Einkommen als nachfragebedingte Faktoren für das Ansteigen der Preise genannt. Angebotsfaktoren wie begrenzte Produktionskapazitäten, höhere Preise für Baumaterialien und der Mangel an Baugrund spielen ebenfalls eine Rolle. Die Inflation und politische Maßnahmen sind der Studie zufolge eher untergeordnete Preistreiber.

Nachdem die Hauspreise in den vergangenen 10 Jahren um ca. 81% gestiegen sind, erlebt der Wohnungsneubau eine starke Delle, wenn nicht sogar einen Einbruch. Bei einer weiter wachsenden Bevölkerung erhöht dies den Druck auf die Mieten der Bestandsobjekte, insbesondere in den Metropolregionen. Niedrigere Kaufpreise bieten bei Bestandsimmobilien mit Mieterhöhungspotenzial und Sanierungsbedarf gute Investitionsgelegenheiten. Nach dem Erreichen des Zinsgipfels wird sich die Nachfrage voraussichtlich wieder erhöhen, so dass die aktuellen Preise vielerorts bereits Einstiegschancen bieten.

Quelle: IC Consulting GmbH