Die Vonovia hat nach Presseberichten zum Ende des ersten Quartals den Verkehrswert des Immobilienbestandes um 3,7% abgewertet. Der Immobilienbestand in Deutschland wurde im Geschäftsbericht 2022 mit einem Miet-Multiplikator von 29,2 bewertet.
Durch die Neubewertung sollte dieser Wert bei knapp über 28-fach liegen. Ein börsennotierter Wohnungskonzern agiert vorrangig als langfristiger Bestandshalter, so dass vor allem Veränderungen in den Bestandsbewertungen den Aktienkurs bewegen Diese Bewertung hängt nach Analystenaussagen am „Discounted Cash Flow Verfahren“ und ist natürlich deutlich von der Zinsentwicklung abhängig. Die negative Aktienkursentwicklung der letzten 18 Monate zeigt schon länger die negativen Markterwartungen, die durch die aktuellen Verkäufe und Bewertungsreduzierungen bestätigt wurden.

Unsere Fonds agieren in der Bewertung anders als ein börsennotierter Konzern. Da die planmäßige Haltedauer einer Immobilie im Fonds begrenzt ist und zur Kapitalrückzahlung an die Anleger ein Verkauf zwingend notwndig ist, besteht kein Interesse, in der Breite kurzfristige Bewertungserhöhungen aufgrund von Markt- oder Zinsänderungen vorzunehmen. Der Exit ist für uns der richtige Zeitpunkt, an dem man die reale Bewertung der Immobilien perfekt erkennen kann. Wir haben unsere Immobilien regelmäßig mit deutlichen Aufschlägen zu den sicherheitsorientierten Verkehrswerten veräußern können. Auch die Übergaben und Verkäufe im Jahr 2023 haben dies gerade wieder bestätigt.

Unsere jährliche externe Neubewertung aller Immobilien zeigte im letzten halben Jahr eine sehr große Konstanz der Verkehrswerte gegenüber den Vorjahresgutachten. Bezogen auf die Ist-Mieten liegen unsere Miet-Multiplikatoren in den Fonds im Schnitt unter 20.
Beispielhaft weist der ICD 9 R+ im letzten Jahresabschluss 2021 einen Verkehrswert der Immobilien von 178 Millionen Euro und eine Bewertungsmiete von 11,3 Millionen Euro aus. Das ist ein Multiplikator von weniger als 16 und bietet damit ausreichend Stabilitätspuffer vor Wertkorrekturen und attraktive Chancen im Exit.

Egal für welches Bewertungsverfahren von Immobilien man sich entscheidet, der erzielbare Mietertrag ist ein wesentlicher Faktor. Angesichts einer steigenden Bevölkerungszahl und deutlicher Rückgänge im Neubau erleben wir einen Mietmarkt, der nahezu bundesweit angespannt ist. Eine gut vermietbare Immobilie bietet daher ein hohes Maß an Einnahmesicherheit und wird auch künftig zu weiteren Ertragssteigerungen führen. Daher sehen wir auch in 2023 in der Wohnimmobilie eine attraktive Anlageklasse zum Schutz vor Inflations- und Rezessionsrisiken.

Im Ankauf sehen wir derzeit vielfältige Angebote zwischen 14 bis 20-facher Jahresmiete. Daraus ergibt sich ein sehr stabiler Cashflow, der bei uns durch die bekannten aktiven Massnahmen (u.a. energetische Optimierung oder Flächenausweitung) weiter gesteigert werden kann. Wir erwarten daher attraktive Ankäufe für den ICD 12 R+ vornehmen zu können, so dass sich Anleger beim ICD 12 R+ auf ein spannendes Portfolio freuen können. Beim ICD 11 R+ wird dieses final bei über 25 Städten liegen und auch für den ICD 12 R+ planen wir erneut eine solch breite Diversifizierung.

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