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Immobilien USA Aktuelle Markteinschätzung
vom 19.05.2021
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Marktentwicklung Wirtschaft Die US-amerikanische Notenbank Federal Reserve Bank (Fed) erwartet für 2021 den stärksten Wirtschaftsaufschwung seit den 70er Jahren. Das Wachstum soll gemäß der revidierten Prognose vom 17.03.2021 bei 6,5% p.a. liegen. Dies sind 2,3 Prozentpunkte mehr als noch im Dezember erwartet. Für konjunkturellen Rückenwind sorgen eine zwischenzeitlich sehr dynamische Impfkampagne, rückläufige Tendenzen bei den Infektionszahlen und das 1,9 Bill. US-Dollar schwere weitere Konjunkturpaket.

Die Fed hat darüber hinaus angekündigt, die Leitzinsen bis 2023 unverändert im Korridor von 0 – 0,25% zu belassen, ungeachtet eines möglichen temporären Anstiegs der Inflationsrate, wie er von manchen Experten aufgrund des überdurchschnittlichen Wachstumsschubs in diesem Jahr erwartet wird. Die Zinspolitik richtet sich insbesondere an der Arbeitslosenrate aus, die im vergangenen Februar bei 6,2% lag. Im Vergleich zum Corona-bedingten Höchststand im April 2020 von 14,8% ein sehr erfreulicher Wert.

Allerdings verloren im Frühjahr 2020 über 22 Mio. US-Amerikaner ihren Arbeitsplatz, von denen über 9 Mio. noch nicht wieder neu beschäftigt sind. Die Fed strebt eine Rückkehr zur Vollbeschäftigung in etwa auf Vorkrisenniveau an und sieht die angestrebte Rate bei klar unter 4%. US-Mietwohnungsmarkt Der US-Mietwohnungsmarkt hat, wie von BVT schon zu Beginn der Pandemie prognostiziert, das Corona-Krisenjahr 2020 /Q1–2021 verhältnismäßig gut überstanden – insbesondere im Vergleich zu Büro-, Einzelhandels- und Hotelimmobilien. Die durchschnittliche Marktauslastung lag in 2020 bei 94,6% gegenüber 95,2% in 2019. Die Cap Rates (Ankaufsrenditen für Objektkäufer) sind anhaltend niedrig und das Preisniveau bleibt somit hoch. Das Mietniveau ist im letzten Jahr USA-weit und für alle Mietwohnkategorien (d.h. Class A, B und C) durchschnittlich um 4,2% zurückgegangen. Dabei gibt es Marktregionen, die entweder keine Mietrückgänge oder sogar leichte Zuwächse verzeichnet haben und andere, in denen die Rückgänge deutlicher ausgefallen sind.

Die in 2020 erwartungsgemäß krisenbedingte Zurückhaltung der Investoren bei Immobilienkäufen dürfte recht schnell wieder vergehen. Dies auch, weil besonders die institutionellen Investoren weiterhin einen hohen Anlagedruck haben. Gemessen an den Investitionsvolumina waren US-Apartmentanlagen auch im vergangenen Jahr weiterhin das mit Abstand bevorzugte US-Immobiliensegment. Angesichts der oben genannten sehr positiven Perspektiven für die baldige Bewältigung der Pandemie in den USA, für die US-Wirtschaft und damit verbunden den Arbeitsmarkt gehen Branchenspezialisten davon aus, dass sich der Mietwohnungsmarkt um die Jahresmitte 2021 herum konsolidiert haben dürfte und die zum Teil sehr schwierigen Beeinträchtigungen durch COVID-19 (v.a. hohe Arbeitslosigkeit, lahmgelegtes Leben durch diverse Lockdowns, weniger Haushaltsgründungen) zügig hinter sich lassen wird.

Eine im Vergleich zu den Vorstadtmärkten der Metropolen (Suburban Markets) und einigen Sunbelt-Regionen etwas längere, dafür aber auch deutlich ausgeprägtere Erholungsphase wird für die sogenannten Gateway Markets (New York, Chicago, Miami, Los Angeles, Washington, Boston) gesehen. Diese waren allein schon wegen der hohen Bevölkerungsdichte und dem quirligen Großstadtleben deutlich härter von COVID-19-Infektionen betroffen und mussten wiederholt harte Lockdowns verhängen. Auch hier wird vor allem die Impfkampagne die Situation stabilisieren, sodass diese Städte ihren hohen Attraktivitätsstatus als Lebens- und Arbeitsort und damit wieder steigende Zuzugsraten zurückgewinnen werden. Positive Bilanz für das BVT Residential USA Portfolio

Das derzeit aktive BVT Residential USA Portfolio umfasst 11 „Class-A“-Apartmentanlagen mit über 3.030 Wohnungen in Boston (Innen- und Vorstadtlagen), Alexandria, Frederick /Großraum Washington-Arlington-Alexandria sowie Orlando und Tampa. Davon sind sieben im Bau oder stehen kurz vor Baubeginn, vier sind fertig gestellt und in der Erstvermietung. Corona-bedingte Bauverzögerungen beschränkten sich auf einige Wochen und Beeinträchtigungen bei der Erstvermietung, einschließlich erforderlicher Mietzugeständnisse, auf zwei Anlagen in Bostoner Stadtlagen aufgrund der besonderen Auswirkungen auf die Gateway Markets, wie oben beschrieben. Die exzellenten Standorte der beiden Projekte werden jedoch nach Einschätzung der BVT von einer dynamischen Erholung dieser Märkte profitieren, ebenso wie von der Präferenz institutioneller Investoren, hier investiert zu sein. Die Verkaufsaussichten bleiben somit positiv. Im fortgeschrittenen Verkaufsprozess befindet sich planmäßig nach knapp drei Jahren Bau- und Vermietungszeit aktuell ein Projekt in Orlando. Der verhandelte Verkaufspreis liegt um rund 18% über der ursprünglichen Verkaufsprognose (Mid Case).

Über diesen Hyperlink finden Sie Informationen zu: Residential USA 15


FAZIT: 
› Die US-amerikanische Notenbank erwartet für 2021 den stärksten Wirtschaftsaufschwung seit den 70er Jahren
› Im Bereich Immobilien USA werden die geringsten Auswirkungen für den Mietwohnungsmarkt (Residential) erwartet
› Bau und Vermietung der aktuellen BVT Projekte laufen auch in der Krise weiter
› Erreichen der Renditeziele des aktuellen BVT Residential USA 15 weiterhin realistisch

Quelle: BVT