DFI und Primus Valor können aktuell gut einkaufen
Investitionen in Bestandswohnimmobilien lohnen sich

Seit Jahren entstehen in Deutschland zu wenige Wohnungen. Da auch die Genehmigungszahlen von Monat zu Monat sinken, ist nicht mit einer kurzfristigen Lösung des Problems zu rechnen. Die ohnehin bestehende Wohnungsknappheit wird durch den starken Zuzug aus dem Ausland noch verschärft. Die Menschen zieht es besonders in die Städte. Die starke Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraums führt nicht nur in den Metropolen, sondern auch in anderen Groß- und Mittelstädten zu steigenden Mieten, die sich aktuell auf einem Rekordniveau befinden.

Nach einem mehr als 10 Jahre andauernden Immobilienboom fingen die Kaufpreise in 2022 an zu sinken. Ausgelöst wurde der Preisverfall durch die hohe Inflation infolge des Angriffs auf die Ukraine und die darauf folgenden Zinserhöhungen der EZB. Regional fielen die Preise für Wohnimmobilien erheblich, je nach Region sogar zwischen 10% und 25%. Allerdings haben sich die Preisrückgänge inzwischen deutlich verlangsamt und entwickeln sich teilweise wieder in die andere Richtung. Für 2025 erwarten Experten wieder leicht ansteigende Preise.

Die Inflationsrate ist im August 2024 mit 1,9% die niedrigste seit März 2021. Experten rechnen daher mit sinkenden Leitzinsen. In der Folge werden voraussichtlich auch die Hypothekenzinsen weiter sinken. Dies würde zu einer Belebung der Kreditvergabe und auch des Transaktionsvolumens führen, da sich die Rentabilität von Immobilien zusätzlich erhöht.

Der DFI Wohnen 2 investiert unmittelbar oder mittelbar über Immobiliengesellschaften überwiegend in Wohnimmobilien unter Beimischung kleinerer Gewerbeimmobilieneinheiten und hat inzwischen ca. EUR 22,3 Mio. in Wohnimmobilien in Dresden, dem Dresdner Speckgürtel, Gotha und Berlin investiert. Trotz der nachgefragten Lage liegt der Kaufpreisfaktor durchschnittlich bei 17,66 und somit leicht besser als die Prospektkalkulation. Die Kaufpreisrendite von derzeit 5,66% ergibt sich dabei überwiegend aus gut erhaltenem Bestand ohne Instandhaltungsstau. Die durchschnittliche Ist-Miete ist trotzdem im Vergleich zu den jeweiligen Marktmieten sehr günstig und demonstriert die hochvorragende Einkaufsqualität der DFI. Somit kann in den nächsten Jahren mit erheblichen Mietsteigerungen gerechnet werden. Diese konnten bei den schon erfolgten Neuvermietungen bereits umgesetzt werden. Auch die weitere Einkaufspipeline von DFI ist gut gefüllt. Aktuell werden zwei weitere Immobilien in Berlin geprüft.

Kunden, die sich an diesem Angebot beteiligen möchten, können dies ab EUR 10.000 zzgl. 5% Agio tun. Die Laufzeit beträgt knapp 10 Jahre mit Verkürzungsoption um bis zu 3 Jahre. Der prognostizierte Gesamtkapitalrückfluss ist mit ca. 152,7% der Kommanditeinlage angegeben. Der DFI Wohnen 2 wird bis Ende 2024 im Vertrieb sein.
Gegebenenfalls kann der Platzierungszeitraum bis maximal zum 30.06.2025 verlängert werden.

Der Primus Valor ImmoChance Deutschland 12 R+ investiert in Bestandsimmobilien an verschiedenen Standorten in Mittel- und Oberzentren in ganz Deutschland. Wertsteigerungspotenziale werden gezielt identifiziert und realisiert, z.B. durch energetische Sanierungen. Eine Beteiligung ist ab EUR 10.000 zzgl. 3% Agio möglich. Die geplante Laufzeit beträgt 8 Jahre zzgl. drei Jahre Verlängerungsoption. Der prognostizierte Gesamtrückfluss vor Steuern beträgt 138,83% zzgl. Gewerbesteueranrechnung. Die bisher aufgelösten 6 Vorgängerprodukte erzielten Renditen von durchschnittlich über 8% pro Jahr. Die Platzierung des ICD 12 R+ ist noch bis maximal 31.12.2024 möglich.

Auch der ICD 12 R+ ist kein Blind-Pool mehr, sondern enthält bereits Immobilien in Solingen, Viernheim, Braunschweig, Wolfsburg, Düsseldorf, Aschaffenburg, Würzburg, Kitzingen und Aachen. Insgesamt sind derzeit 596 Wohn- sowie 3 Gewerbeeinheiten mit insgesamt rund 35.700 m² Wohn- und Nutzfläche und einer durchschnittlichen Mietrendite von 6,5% enthalten. Es sind noch mehr als EUR 40 Mio. weitere Ankäufe geplant.

Aktuell liegt die Mietrendite um 0,75% besser als selbst im positiven Trendszenario im Prospekt angenommen. Der durchschnittliche Einkaufsfaktor des ICD 12 R+ liegt bei 15,4. Deutschlands größter Wohnungsanbieter Vonovia lag per 31.12.2023 bei 25,1.

Nach fast 15 Jahren Aufwärtsbewegung sind die Preise für Bestandswohnimmobilien in den letzten zwei Jahren gefallen. Die Preise sind bis Ende 2023 im Durchschnitt nominal um mehr als 10% gesunken, unter Berücksichtigung der hohen Inflation real sogar um mehr als 20%. Aufgrund des knappen Angebots und der starken Nachfrage sind die Mieten im Gegensatz dazu gestiegen, so dass sich die Rentabilität von Bestandswohnungen in kurzer Zeit wesentlich erhöht hat. Weiter sinkende Zinsen werden die Nachfrage nach Bestandsimmobilien steigen lassen, so dass auch die Preise wieder anziehen werden. Positive Cashflows, die durch Mietmanagement und Sanierungen weiter gesteigert werden können und ein attraktives Chance-Risiko- Verhältnis sind nur zwei Gründe, warum ein Investment in Bestandswohnimmobilien erfolgsversprechend sein kann. Wahlweise in Metropolregionen und ohne große Sanierungsaufwendung oder in Mittel- und Oberzentren und gezielter energetischer Sanierung.

Quelle: IC Consulting GmbH