Der Ruf nach einem staatlichen Eingriff wird lauter, auch wenn der Berliner Mietendeckel anschaulich gezeigt hat, dass derartige staatliche Eingriffe kontraproduktiv sind. Bei der Diskussion über die Entwicklung des deutschen Wohnungsmarktes und die starken Preissteigerungen in den vergangenen Jahren wird ein Punkt zumeist übersehen. Von Anfang der 80er Jahre an sind die Preise für deutsche Wohnungen bis etwa 2010 inflationsbereinigt um rund 30% gesunken. Man könnte auch von einem Crash im Zeitlupentempo sprechen.

Das relativiert die folgenden Preissteigerungen in den letzten 10 Jahren erheblich. Wie geht es weiter? Die Kaufpreise sind im letzten Jahr stärker gestiegen als die Mieten. Ist das der Beginn einer Stagnation oder gar das erste Anzeichen für einen Preisrückgang? Dafür ist ein Blick auf die wesentlichen Treiber der Preisentwicklung am Wohnungsmarkt zu werfen. Die Zinsen werden voraussichtlich auf längere Zeit niedrig bleiben. Die Einkommensentwicklung wird voraussichtlich positiv sein. Damit verbleiben zwei Faktoren, die eine positive Entwicklung beeinträchtigen könnten. Es werden wesentlich mehr neue Wohnungen gebaut. Das erscheint jedoch zumindest in näherer Zukunft unwahrscheinlich, da die Kapazitätsgrenzen für Bauen und Sanieren erreicht sind.

Schließlich ist die Bevölkerungsentwicklung als weiterer Punkt wesentlich. Die Sterbefälle werden die Geburten auch in den nächsten Jahren übersteigen. Deshalb kommt es darauf an, ob dieser Effekt durch die Zuwanderung überkompensiert wird oder nicht. So lange Deutschland ein attraktiver Standort bleibt oder zumindest attraktiver als viele andere Staaten ist, wird es eine relativ starke Zuwanderung geben. Zuwanderung und mehr Menschen bedeuten in der Regel steigende Preise am Wohnungsmarkt. Es gibt nicht den einen Wohnungsmarkt, sondern viele Teilmärkte.

Insofern wird die zukünftige Entwicklung in den verschiedenen Regionen und Städten sehr unterschiedlich ausfallen. Berlin entwickelt sich zu einer internationalen Metropole. Wir stehen eher am Anfang dieser Entwicklung. Auch Leipzig wird sich weiter entwickeln. Im Gegensatz dazu ist die Zuwanderung in Hamburg wesentlich geringer. In Hamburg sind zudem viel mehr neue Wohnungen gebaut worden. Die Politik hat ihre Hausaufgaben anders als in den meisten deutschen Städten gemacht. Deshalb werden sich die Kaufpreise und Mieten in Berlin gegenüber Hamburg wesentlich besser entwickeln. Dafür sind die Mietpreissteigerungen in Hamburg voraussichtlich geringer und sorgen für weniger gesellschaftliche Probleme.

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt bleibt für Investoren weiterhin attraktiv. Aufgrund der gestiegenen Preise lohnen sich aber nur Angebote, bei denen eine Leistung durch Bauen oder Sanierung enthalten ist. Verbunden mit einer moderaten günstigen Fremdfinanzierung ergibt sich eine vergleichsweise interessante Rentabilität.