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Kategorie: 1. AIF Genehmigung
Emittent: US Treuhand


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Primus Valor ICD 11 R+ auf der Zielgeraden
vom 14.11.2022

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Der Wohnimmobilien-AIF ImmoChance Deutschland 11 Renovation Plus (ICD 11 R+) von Primus Valor wird zum 
Jahresende 2022 geschlossen. Interessenten bleiben nur noch knapp 6 Wochen.

Das Jahresende 2022 zeigt sich derzeit als eine Zeit großer Unsicherheiten und vieler offener Fragen – welche Energiekosten kommen auf die Bürger zu, wie wird sich die Konjunktur weiterentwickeln und kann die Versorgung mit Gas und Strom sichergestellt werden? In einer solchen Zeit hilft der Blick in die Vergangenheit. Viele unserer aktuellen Entwicklungen – wie die Energiekrise, hohe Inflationsraten, steigende Lohnkosten oder ein stagnierendes Wirtschaftswachstum – prägten auch die 70er Jahre. Mit Blick auf die 1970er-80er Jahre zeigt sich jedoch, dass dem Wertzuwachs von Aktien unterhalb der Inflationsrate eine reale Wertsteigerung von Wohnimmobilien im gleichen Zeitraum entgegenstand.

Dass Sachwerte in einem Inflationsumfeld profitieren, ist allgemein bekannt. Bei Immobilien wirkt sich besonders positiv aus, dass es zwei Ertragskomponenten gibt – einerseits die Miete als laufenden Ertrag und darüber hinaus die Wertsteigerung vom Zeitpunkt des Ankaufs bis hin zum Verkauf der Immobilie. Beide Komponenten zusammen gewährleisten in der Regel eine reale Kapitalmehrung nach Abzug der Inflation.

Primus Valor setzt mit dem Konzept Renovation Plus auf einen aktiven Ansatz, um beide Ertragskomponenten zu steigern. Durch energetische Sanierungen, eine Erweiterung der vermietbaren Wohnfläche und die Optimierung von Wohnungen bei Mieterwechseln gelingt es, den Mietertrag über die Fondslaufzeit deutlich zu steigern. Faktoren, die sich ebenfalls positiv auf den Wert der Immobilien auswirken. Für den aktuellen AIF ICD 11 R+ konnte Primus Valor ein sehr breites Portfolio in 25 Städten für gut 135 Millionen Euro (inkl. Nebenkosten) erwerben. Die Objektübersicht gibt einen Überblick über die spannenden Immobilien und die geplanten Maßnahmen. Während angesichts gestiegener Baukosten Neubau inklusive Grundstück kaum unter 4.000 Euro/Quadratmeter möglich ist, beträgt der durchschnittliche Kaufpreis (inkl. Grundstücksanteil – ohne Nebenkosten) im ICD 11 R+ weniger als 1.600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Dies verdeutlicht das hohe Maß an Sicherheit für Anleger des Fonds.

Ein konkretes Beispiel aus der Heinrich-Böll-Straße in Wuppertal zeigt exemplarisch die Chancen des Konzepts Renovation Plus: Der ICD 11 R+ konnte für knapp 7,5 Millionen Euro ein gut 50 Jahre altes Objekt mit 104 Wohneinheiten erwerben. Der Preis lag deutlich unter Gutachterwert, was auch für die Zukunft einen deutlichen Preispuffer darstellt. Mit durchschnittlich 5,00 Euro/qm liegt der Mietpreis deutlich unterhalb des Marktniveaus von bis zu 7,50 Euro/qm. Um das Konzept Renovation Plus umzusetzen, plant der Fonds wertsteigernde Maßnahmen im Umfang von knapp 2,7 Millionen Euro. Hierdurch profitieren gleich mehrere Seiten – während der Wohnkomfort verbessert und Heizkosten deutlich reduziert werden, wird zeitgleich eine deutliche CO2-Reduktion für die Zukunft erzielt. Nach Abschluss der Maßnahmen wird eine Mietrendite von bis zu 6% erwartet. Auch hier zeigt Primus Valor erneut, wie ökologische und ökonomische Ziele Hand in Hand gehen können.

Gegenüber der Prospektkalkulation im Basisszenario hat sich das Marktumfeld deutlich verändert. Statt 1,75% Zinssatz Bankdarlehen liegt der Fonds derzeit bei 3,5%. Statt einer prognostizierten Einkaufsrendite von 5,25% (= Faktor 19 – KP ohne Nebenkosten) liegt der Fonds derzeit bei 4,2% (= Faktor 23 auf IST-Miete bei gut 12% Leerstand). Auf der anderen Seite beträgt die kalkulierte jährliche Mietsteigerung 2%. In der Realität sind deutlich höhere Mietsteigerungen zu erwarten, die Primus Valor bei einer mittelfristigen Betrachtungsweise bei über 5% pro Jahr sieht. Dies kann durch den Abbau von Leerstand, die Entwicklung der Mieten, energetische Sanierungen sowie die Anpassung auf das ortsübliche Vergleichsniveau nach Wohnungssanierungen bei Fluktuation gelingen.

Trotz der aktuellen Marktsituation zeigt sich Primus Valor überzeugt, das Prospektergebnis hinsichtlich Auszahlungen von 4,25% auf 5% steigern zu können und einen Gesamtrückfluss von ca. 140% bis Ende 2029 zu erreichen. „Während die niedrigeren Mietrenditen und die erhöhten Zinsen den laufenden Überschuss reduzieren, erwarten wir angesichts erhöhter Inflationsraten signifikant höhere Mieterträge und damit einhergehend höhere Verkaufserlöse“, zeigt sich Gordon Grundler als Vorstand von Primus Valor überzeugt.

Der ICD 11 hat bereits über 93 Millionen Euro Kommanditkapital eingesammelt und wird sich noch bis zum 31.12.2022 in der Platzierung befinden. Der Fokus auf energetische Sanierung gepaart mit dem „Betongold“ deutsche Wohnimmobilie sorgt für eine hohe Attraktivität beim Anleger. Über die aktuelle Broschüre „Objektübersicht“ können Anleger sich ein gutes Bild des Investments machen.

Über diesen Hyperlink finden Sie Informationen zu: Primus Valor - ImmoChance Deutschland 11 Renovation Plus

 

Quelle: IC Consulting GmbH


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