Informationen zur Beteiligung

Ausgabe 17.07.2009 / KMI Fazit: Aufgrund der langfristigen Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern dürfte der im Prospekt versprochewirtschaftliche Erfolg der Beteiligung eintreten.

Kurzbeschreibung

Die Anleger beteiligen sich über eine Treuhänderin oder optional als Direktkommanditist im Wege eines Anteilskaufes an der Fondsgesellschaft A.I. 10. Immobilien-Gesellschaft mbH & Co. KG (zukünftig firmierend unter Hahn Fachmarktzentrum Giengen GmbH & Co. KG). Die Fondsgesellschaft erwirbt ein Fachmarktzentrum in Giengen mit einer Größe von 31.014 qm. Das Grundstück ist mit einem Baumarkt (OBI), einem großen Verbrauchermarkt (EDEKA) sowie drei Fachmärkten (AWG, dm und Deichmann) in eingeschossiger Bauweise und mit ca. 384 PKW-Einstellplätzen (ebenerdig) bebaut. Das Objekt wurde 2008 errichtet und befindet sich in einem entsprechend neuwertigen baulichen Zustand. Die Eröffnung des Fachmarktzentrums erfolgte im November 2008. Die mittelbare Anschaffungskosten für Grundstück, Gebäude, Betriebsvorrichtungen und Außenanlagen einschließlich aller Nebenkosten betragen EUR 18,365 Mio. Die Gesamtjahresnettokaltmiete beträgt zurzeit EUR 1,324 Mio.

Die Gesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet. Kommanditisten/Treugeber können ihre Beteiligung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Jahr frühestens zum 31.12.2029 kündigen. Ein kündigender Gesellschafter erhält eine Abfindung in Höhe von 75,00% des Verkehrswertes seines jeweiligen Anteils an der Fondsgesellschaft. In der Prognoserechnung endet die Laufzeit der Gesellschaft zum 31.12.2025.

Marktsituation

Der Makrostandort - Die Stadt Giengen Die Große Kreisstadt Giengen an der Brenz liegt im Osten Baden-Württembergs an der Grenze zu Bayern, an der Achse zwischen Stuttgart und München. Die Stadt Giengen hat insgesamt ca. 20.000 Einwohner. Durch Giengen führt der historische Jakobspilgerweg, der in Santiago de Compostela (Spanien) endet. Heute zeigt sich Giengen als eine Stadt der lebendigen Vielfalt, in der neben den traditionellen Gewerbe- und Handelsstrukturen moderne und weltweit tätige Produktions- und Dienstleistungsbetriebe ihren Sitz haben. Eine ganze Reihe mittelständischer Unternehmen mit zum Teil internationalen Absatzmärkten prägt die städtische Wirtschaft; wie z. B. die weltbekannte Stofftierfirma Steiff. Die Feuerwehrgerätefabrik Albert Ziegler sowie die Bosch und Siemens Hausgeräte GmbH sind die größten Arbeitgeber Giengens. Auf diese Weise verbindet Giengen Geschichte und Tradition mit den Anforderungen an eine leistungsfähige und zukunftsorientierte Stadt mit Lebensqualität. Die Stadt bietet alles, was zum Leben benötigt wird. In der reizvollen Innenstadt lädt ein wohlsortierter Einkaufs- und Fachhandel zum Einkauf ein. Im zentrumsnahen Einkaufs- und Gewerbepark Ried befinden sich zahlreiche Gewerbebetriebe, Autohäuser und leistungsfähige Handwerksbetriebe. Giengen an der Brenz ist ein bedeutender Industrie- und Gewerbestandort mit sehr guter Anbindung an das Autobahnnetz (A 7 / A 8) zwischen Würzburg und Ulm sowie an die Bundesstraßen 19 und 492. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft liegt leicht oberhalb des Bundesdurchschnitts.

Herausragende Merkmale

- Gut erschlossenes Objekt in wirtschaftlich erfolgreicher Region Giengen ist Sitz bedeutsamer und leistungsfähiger Unternehmen, deren Namen und Produkte auch internationalen Rang genießen. Giengen liegt verkehrsgünstig an der Bundesautobahn A 7 (Flensburg- Füssen) und ist über die Anschlussstelle Giengen/Herbrechtingen zu erreichen. - Vollständig und langfristig vermietetes Fachmarktzentrum an bonitätsstarke Mieter Die Fondsimmobilie ist vollständig und langfristig an die Mieter OBI, Edeka, AWG, dm und Deichmann vermietet. Für die Mieter besteht die Möglichkeit, die Mietzeit um mehrere Jahre zu verlängern. Die Miteinnahmen sind somit langfristig gesichert. -Konservative Inflationsannahme Obwohl der Verbraucherpreisindex im vergangenen Jahr auf 2,6 Prozent gestiegen ist, kalkuliert die Hahn Gruppe bei ihrem aktuellen Beteiligungsangebot mit einer Inflationsrate von 2 Prozent. Übersteigt die Inflationsrate künftig diesen Wert, profitieren Anleger durch die an die Inflationsrate gebundenen Mieterhöhungen zusätzlich, da die Mietverträge einer Wertsicherungsklausel unterliegen.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf

Einzahlung: 100% zuzüglich 5% Agio 14 Tage nach Annahme des Kauf-Auftrages durch die Treuhänderin. Die Mindestbeteiligungssumme beträgt EUR 20.000. Höhere Einlagen sollten durch 1.000 teilbar sein. Die Zeichnungsfrist endet voraussichtlich am 31.07.2009, spätestens jedoch am 31.12.2009. Auszahlungen: 6,00% p.a. auf das eingesetzte Eigenkapital, anteilig zum 30.03., 30.06., 30.09. und 30.12. eines Jahres, erstmals zum 30.12.2009. Für den Zeitraum zwischen der Einzahlung der Einlage nach Aufforderung durch die Treuhänderin und der voraussichtlichen Schließung des Fonds zum 31.07.2009 erhalten die Anleger eine durchschnittliche Verzinsung in Höhe von 1,00% p.a. auf die eingezahlten Eigenkapitalbeträge.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption

Die Fondsgesellschaft ermittelt ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach §§ 8, 9 EStG (Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten), Das steuerliche Ergebnis wird dem Anleger anteilig zugewisen werden. Anleger erzielen ebenfalls Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, vorausgesetzt dass die Beteiligung im Privatvermögen gehalten wird. Für das steuerliche Ergebnis werden alle Einnahmen und alle Ausgaben der Fondsgesellschaft gesondert für jedes Kalenderjahr ermittelt. Verluste der Anfangsphase können dabei mit übrigen positiven Einkünften, auch im Wege eines Verlustrücktrages oder -vortrages verrechnet werden.

Finanzierung

Die Gesamtinvestitionskosten betragen EUR 20.801.299. Diese werden durch EUR 8.169.720 Eigenkapital und zwei Darlehen in Höhe von jeweils netto EUR 6.000.000 finanziert. Zur Zinssicherung dieser Darlehen wurde ein Damnum (Disagio) von jeweils EUR 315.789,50 gewährt. Die Darlehen valutieren in CHF und EUR und haben eine Laufzeit bis zum 31.07.2019. Die Effektivzinsen betragen für das EUR-Darlehen 5,16% bzw. 4,35% für das CHF-Darlehen. Ab dem 01.08.2019 wird bis zum Ende des Prognosezeitraums mit einem Anschlusszinssatz von nominal 6,00% p.a. für das EUR-Darlehen und für das CHF-Darlehen von 5,00% p.a. weitergerechnet.

Immobilien

Die Große Kreisstadt Giengen an der Brenz liegt im Osten Baden- Württembergs an der Grenze zu Bayern, etwa 10 km südöstlich von Heidenheim an der Brenz und 30 km nordöstlich von Ulm. Sie ist nach der Kreisstadt Heidenheim die zweitgrößte Stadt des Landkreises. Die dicht beieinander liegenden Städte Heidenheim, Herbrechtingen und Giengen bilden das Zentrum das Landkreises Heidenheim und des Mittelbereichs (Mittelzentrum) Heidenheim, der alle Gemeinden des Landkreises Heidenheim umfasst. Die städtische Wirtschaft ist geprägt durch eine Reihe mittelständischer Unternehmen mit zum Teil internationalen Absatzmärkten. Weltbekannt ist die Stofftierfirma Steiff. Die Feuerwehrgerätefabrik Albert Ziegler sowie die Bosch und Siemens Hausgeräte GmbH sind die größten Arbeitgeber Giengens. Das Fachmarktzentrum liegt im Gewerbegebiet "im Ried", welches an den östlichen Rand der Kernstadt von Giengen grenzt. Die Grundstücksfläche beläuft sich auf 31.014 qm, auf dem der Gebäudekomplex mitzusammen rund 13.683 qm Mietfläche errichtet wurde.

Vermietung

Das Objekt ist an verschiedene Mieter mit unterschiedlicher Laufzeit der Mietverträge vermietet. Die Mietverträge unterliegen einer Wertsicherungsklausel. Nach Ablauf von drei Freijahren erfolgt eine Mietanpassung an denVerbraucherpreisindex für Deutschland, falls sich der Index um 10% verändert hat. Mieterin des Baumarktes ist die OBI AG, Wermelskirchen. Die Festlaufzeit des Mietvertrages endet am 30.11.2023. Die Mieterin kann den Mietvertrag dreimal um jeweils weitere 5 Jahre zu gleichen Konditionen verlängern. Die Jahresnettokaltmiete beträgt zurzeit EUR 675.000,00. Mieterin des Verbrauchermarktes ist die EDEKA Handelsgesellschaft Südwest mbH, Offenburg. Die Festlaufzeit des Mietvertrages endet am 04.11.2023. Die Mieterin kann den Mietvertrag dreimal um jeweils weitere 5 Jahre zu gleichen Konditionen verlängern. Die Jahresnettokaltmiete beträgt zurzeit EUR 366.296,64. Mieterin des Modemarktes ist die AWG Allgemeine Warenvertriebs GmbH, Köngen. Die Festlaufzeit des Mietvertrages endet am 28.09.2018. Die Mieterin kann den Mietvertrag dreimal um jeweils weitere 4 Jahre zu gleichen Konditionen verlängern. Die Jahresnettokaltmiete beträgt zurzeit EUR 119.920,92. Mieterin des Drogeriemarktes ist die dm-Drogeriemarkt GmbH & Co. KG, Karlsruhe. Die Festlaufzeit des Mietvertrages endet am 31.12.2020. Die Mieterin kann den Mietvertrag viermal um jeweils weitere 4 Jahre zu gleichen Konditionen verlängern. Die Jahresnettokaltmiete beträgt zurzeit EUR 105.000,00. Mieterin des Schuhfachmarktes ist die Heinrich Deichmann-Schuhe GmbH & Co. KG, Essen. Die Festlaufzeit des Mietvertrages endet am 28.09.2018. Die Mieterin kann den Mietvertrag dreimal um jeweils weitere 5 Jahre zu gleichen Konditionen verlängern. Die Jahresnettokaltmiete beträgt zurzeit EUR 58.032,00.

Informationen zum Initiator: Hahn Fonds

Die Hahn Gruppe ist seit 1982 als Asset und Investment Manager tätig. Sie ist auf versorgungsorientierte Handels- und Mixed-Use-Immobilien spezialisiert. In der langjährigen Unternehmensgeschichte wurden bereits über 190 Immobilienfonds erfolgreich aufgelegt. Das aktuell verwaltete Vermögen liegt bei über 7 Mrd. Euro.

Mit ihrer Kapitalverwaltungsgesellschaft DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH und einer übergreifenden Expertise aus Immobilien und Vermögensmanagement nimmt die Hahn Gruppe bei privaten, semiprofessionellen und professionellen Anlegern ein Alleinstellungsmerkmal in ihrem Marktsegment ein. Dabei steuert und kontrolliert sie die gesamte Wertschöpfungskette der von ihr betreuten Immobilienobjekte an rund 140 Standorten.

Die HAHN-Immobilien-Beteiligungs AG nimmt als Holding mit Sitz in Bergisch Gladbach die zentrale Leitungsfunktion der Hahn Gruppe wahr. Sie verfügt über drei operative Tochtergesellschaften, von denen zwei ihren Sitz in Bergisch Gladbach haben. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft DeWert Deutsche Wertinvestment GmbH zählt die Verwaltung von Alternativen Investmentfonds (AIF) in der Form von inländischen geschlossenen oder offenen Publikums-und Spezial-AIFs, das Portfolio sowie das Risiko Management zu ihren Kernaufgaben.

Die Tochtergesellschaft HAHN Fonds und Asset Management GmbH bündelt die Immobilien-Management-Aktivitäten der Hahn Gruppe, die für die verwalteten Investmentvehikel erbracht werden. Hierzu zählen die Akquisition, das Asset Management, die Projektentwicklung und das Property Management.

Stand 04/2024