Der Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland ist in den letzten 20 Jahren vor der Pandemie um durchschnittlich 2,0 % p.a. gewachsen und in den letzten 10 Jahren um 2,4 % p.a. nominal. Bedingt durch die Sondereffekte in den Pandemiejahren stieg der Umsatz in 2020 nominal um 10,5 % und in 2021 noch einmal um 1,5 % gegenüber dem Vorjahr. Aufgrund der stark gestiegenen Inflation und den damit einhergehenden Preissteigerungen bei Lebensmitteln sank der preisbereinigte Umsatz im Jahr 2022 gegenüber dem Vorjahr um 4,6%. Das Statistische Bundesamt bezeichnete dies als den höchsten realen Umsatzrückgang im Vorjahresvergleich seit 1994. Mit ursächlich dafür könnte auch der Wegfall der Corona-Beschränkungen in der Gastronomie sein. Die Pandemie sorgte für außergewöhnliche Umsatzentwicklungen in beide Richtungen, die mit „normalen“ Zeiten nicht vergleichbar sind.
Die Verbraucher reagierten auf die stark gestiegenen Preise mit einem Ausweichen auf günstigere Angebote und Handelsmarken. Trotz zurückgegangener Mengennachfrage und Ausweichen auf preisgünstigere Produkte befindet sich auch der inflationsbereinigte Lebensmittelumsatz in Deutschland noch deutlich über dem vorpandemischen Niveau von 2019.
In 2022 erwirtschafteten die Discounter einen Umsatzanteil von 36,9% im Lebensmitteleinzelhandel. Damit konnten sie deutlich einen weiteren Anteil von 2,1% hinzugewinnen. Bio-Märkte und das Lebensmittelhandwerk hingegen hatten es schwer und stehen weiterhin unter hohem Druck. Zwischen diesen beiden Polen befinden sich die klassischen Supermärkte. Während der Pandemie konnten die Vollsortimenter auf die Ansprüche der Kunden reagieren und profitierten von überproportional gestiegenen Umsätzen. Anfang 2022 kehrten sich die Vorzeichen um: zurückgehende Umsätze trafen auf sprunghaft gestiegene Kosten. In der zweiten Jahreshälfte 2022 konnten die Supermärkte dank groß angelegter Marketingkampagnen und Sortimentsanpassungen das Ruder noch herumreißen. Aufgrund der Preiserhöhungen konnte der Umsatz trotz geringerem Mengenabsatz gehalten werden, zu Lasten des Ertrags.
Im Lebensmitteleinzelhandel setzen sich höhere Erzeugerpreise meist erst zeitverzögert durch. Insofern ist auch in 2023 weiterhin eher mit Preissteigerungen zu rechnen, auch wenn es voraussichtlich in einzelnen Segmenten auch zu Preisrückgängen kommen kann. Die Discounter werden in der Summe profitieren und auch 2023 mindestens stabile Umsätze einfahren können.
Weitere Wachstumsimpulse für Discounter ergeben sich vor allem durch die hohe Migration aus der EU und von Flüchtlingen. Die hohe Inflation wird im Lebensmitteleinzelhandel voraussichtlich die Marktposition der Discounter stärken. Ein übergreifendes Phänomen ist, dass der Verbraucher, unabhängig von seinem ursprünglichen Einkaufsmotiv, außer wichtigen generellen Faktoren wie Preis und Verfügbarkeit einen immateriellen Zusatznutzen erwartet.
Nahversorgungsimmobilien sind umso erfolgreicher, je mehr Gebrauchsoptionen sie dem Konsumenten im Verhältnis zur Zeitersparnis bieten. Zusatznutzen können die verkehrsgünstige und jederzeitige Erreichbarkeit, die Verlässlichkeit bei der täglichen Bedarfsdeckung, die Nähe zu anderen zentralen Einrichtungen, ein freier Internetzugang oder die Verfügbarkeit einer Ladeinfrastruktur für E-Bikes bzw. E-Autos sein. Standorte mit diesen Qualitäten sind besonders nah am Alltag der Menschen und können auf Trends und Ansprüche unmittelbar reagieren und von diesen profitieren.
Der deutsche Einzelhandelsimmobilienmarkt verzeichnete 2022 einen Rückgang des Investitionsvolumens um rund 4%. Die wichtigste Assetklasse mit 48% in diesem Segment war „Fachmärkte und Fachmarktzentren“, z.B. Lebensmittel- und Baumärkte. Shoppingcenter machten 29% aus. Da die Inflation in 2023 noch vergleichsweise
hoch bleiben wird, werden die Preise nur langsam zurückkommen, daher wird für 2023 keine signifikante Dynamik bei den Transaktionen erwartet. Ab Mitte 2023 erwarten Experten eine stetige Erholung des Immobilienmarkts, vorausgesetzt, dass sich die Immobilienrenditen angesichts höherer Finanzierungs-kosten und gestiegener Renditen für Alternativanlagen auf einem neuen Niveau eingependelt haben. Die durch die Inflation steigenden Mieten könnten dabei unterstützen. Ende 2022 konnte zudem wieder eine leichtzunehmende Nachfrage nach Marken- und Qualitätslebensmitteln festgestellt werden. Es kann somit auch zukünftig von einer weiterwachsenden Nachfrage ausgegangen werden.
Habona plant daher voraussichtlich im Juli mit dem Einzelhandelsimmobilien Fonds 08 in den Vertrieb zu starten. Der Fonds setzt die erfolgreiche Reihe fort, soll jedoch wieder eine kürzere Laufzeit aufweisen.
Langfristig vermietete Einzelhandelsimmobilien an guten Standorten generieren stabile positive Cash Flows. Damit stellen sie eine attraktive Anlagealternative bei Immobilien und auch im Vergleich zu anderen Assetklassen dar. Habona hat eine sehr gute Leistungsbilanz und konnte ihre Kompetenz beim An- und Verkauf sowie der Verwaltung von Lebensmittelmärkten über einen langen Zeitraum nachweisen. Nun wird die erfolgreiche Fondsserie fortsetzt und im Sommer ein neuer AIF aufgelegt, der wie die Vorgängerfonds in langfristig vermietete Lebensmittelmärkte an guten Standorten investiert. Dabei soll die Laufzeit wieder unter 10 Jahre betragen und die Auszahlungen an die Anleger bereits versteuert erfolgen.
