Der Immobilienmarkt bietet gute Chancen
Das gilt besonders für Zweitmarktfonds

Die Immobilienpreise in Deutschland sind gesunken und bieten an geeigneten Standorten eine gute Einstiegsgelegenheit. Das untermauert auch ein aktuelles Ifo-Gutachten, das für Deutschland in den nächsten Jahren reale Wertzuwächse prognostiziert. Besonders chancenreich ist der Zweitmarkt, weil dort die Handelspreise für die Fondsanteile erheblich unter den inneren Werten liegen, die sich bei einem etwaigen Verkauf der Fondsimmobilie(n) ergeben. Zweitmarktfonds bieten den Anlegern die Möglichkeit, sich indirekt an zahlreichen, mit Expertise ausgewählten Immobilienfonds zu beteiligen. Das Risiko ist damit bei gleichzeitig interessante Renditechance diversifiziert.

Immobilieninvestitionen können direkt oder über Fonds und am Erst- oder Zweitmarkt erfolgen. In Deutschland gibt es keinen geregelten Markt für Fondsanteile. Anleger können direkt von anderen Anlegern kaufen, sich an die Initiatoren wenden oder an der Zweitmarktbörse Anteile handeln. Der Zweitmarkt ist durch eine geringere Transparenz und Informationsasymmetrie geprägt. Informationen über Fonds und Objekte sind erheblich schwieriger zu beschaffen als an der Börse. Das hat dazu geführt, dass sich auf den Zweitmarkt spezialisierte Fondsinitiatoren entwickelt haben. Zu den Markführern gehörten HTB und asuco aus Oberhaching bei München. Beide Unternehmen beschäftigen sich seit vielen Jahren mit dem deutschen Immobilien-Zweitmarkt und verfügen über eine umfangreiche Bewertungsdatenbank. Beide legen beim Einkauf Wert auf stabile Cashflows und die Qualität der Fondsobjekte (Lage, Zustand, Management). Beide Anbieter setzen für die anzukaufenden Zielfondsanteile weder Fremdkapital noch Fremdwährungen ein. Dadurch sind die Fonds von Währungsschwankungen und Zinssteigerungen unabhängig.




asuco
asuco bietet Vermögensanlagen in Form von Namensschuldverschreibungen an. Bisher wurden keine AIFs aufgelegt, da asuco Kostennachteile für die Anleger sieht. Da keine Immobilien errichtet oder Objekte direkt erworben werden, sondern Zweitmarktanteile, hält asuco es für zielführend dies mit Namensschuldverschreibungen zu finanzieren. Zudem würde die im Rahmen eines AIFs notwendige Einschaltung einer externen Verwahrstelle, die jeden Ankauf sowie die Höhe des Kaufpreises genehmigen müsste, kurzfristige Ankäufe verhindern. Auf eine breite Streuung müssen Anleger dennoch nicht verzichten. Das von asuco gemanagte Portfolio weist mittelbare Beteiligungen an mehreren hundert Immobilien auf. 
Aktuell arbeitet asuco an einem neuen Angebot.




HTB
Der sich aktuell im Vertrieb befindliche HTB 12 investiert direkt und indirekt in deutsche Immobilienfonds. Es handelt sich um einen aktiv gemanagten, reinen Eigenkapitalfonds. Der Fonds ist kein Blindpool mehr und hat bereits in 41 Zielfonds mit insgesamt 53 Objekten unterschiedlicher Nutzungsarten investiert. Das zu platzierende Eigenkapital wurde jüngst von EUR 20 Mio. auf EUR 30 Mio. erhöht. Inzwischen ist der Fonds zu ca. 80% platziert.

Eine Beteiligung ist bereits ab EUR 5.000 zzgl. 5% Agio möglich. Es handelt sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Die Laufzeit ist mit 10 Jahren ab Vollinvestition angegeben. Der prognostizierte Gesamtmittelrückfluss beträgt 152,6% vor Steuern. Bei einer Inflationsrate von 6% in 2022 und 2023 und ab 2024 von 2% erhöht sich der prognostizierte Gesamtmittelrückfluss auf 160,1% vor Steuern. Aus heutiger Sicht erscheint das konservativ, weil die Inflation im nächsten Jahr voraussichtlich höher als 2% liegen wird und es länger dauert, dass die Inflation auf den Zielwert der EZB von 2% liegen wird.

Investitionen in Zweitmarktimmobilien sind attraktiv und aufgrund weniger Marktteilnehmer kommt es nicht zu einem Ankaufswettbewerb. Durch die Spezialisierung auf den Zweitmarkt können mittelbar Immobilien unter den nachhaltigen Markt- bzw. Verkehrswerten gekauft und dadurch „Überrenditen“ erzielt werden. Durch die breite Streuung über alle wichtigen gewerblichen Nutzungsarten und Wohnimmobilien wird auch der Risikostreuung und -minimierung Rechnung getragen. Die indexierten Mietverträge der Gewerbeimmobilien ermöglichen einen weitreichenden Inflationsschutz.

Quelle: IC Consulting GmbH