Kurzbeschreibung

Die Anleger beteiligen sich an der DFH Königsallee GmbH & Co. Nr. 89 KG  mittelbar als Treugeber über den Treuhandkommanditisten DFH Treuhandgesellschaft mbH an einer auf der Königsallee in Düsseldorf gelegenen Büroimmobilie, die zu rund 99 % von der Commerzbank AG genutzt wird. Es besteht eine Restmietlaufzeit von ca. elf Jahre bis zum 31.12.2020 mit Verlängerungsoption des Mieters von zwei mal fünf Jahren.

Der Treugeber ist berechtigt den Treuhandvertrag mit einer Frist von drei Monaten jeweils zum 31.12 eines Jahres, frühestens allerdings zum 31.12.2010, zu kündigen und seine treugeberische Beteiligung in eine unmittelbare Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft umzuwandeln.

Die Beteiligung wird auf unbestimmte Dauer eingegangen und ist bis Ende 2027 prognostiziert. Die Beteiligung kann mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines jeden Geschäftsjahres, erstmals zum 31.12.2027, gekündigt werden.

Marktsituation

Mit einem Büroflächenbestand von 7,4 Mio. m² (ohne Peripherie) zählt Düsseldorf zu den sechs Immobilienhochburgen Deutschlands1. Der Düsseldorfer Immobilienmarkt zeichnet sich durch seine ausgesprochen breite und ausgewogene Branchenstruktur der Nachfrager aus. Zudem sind viele internationale Unternehmen ansässig. Der Flächenumsatz aller Düsseldorfer Teilmärkte lag im ersten Halbjahr 2009 bei rund 86.000 m² und fiel gegenüber dem Vorjahreshalbjahr um rund 57%. Für das gesamte Jahr 2008 betrug der Flächenumsatz rund 370.000 m². Auf den Bereich der Innenstadt - dem Standort der Immobilie - entfielen davon rund 99.000 m². Die Bürospitzenmieten von 23,00 EUR/m² pro Monat werden in den Teilmärkten Innenstadt/Bankenviertel erzielt. Mit 17,37 EUR/m² pro Monat liegt die Büromiete des Fondsobjektes unter dem Marktniveau für Büroflächen im Düsseldorfer Bankenviertel. Folglich besteht ein Mietsteigerungspotenzial nach Ende des Mietvertrages. Der Leerstand im Stadtgebiet Düsseldorf beträgt aktuell rund 9,6 % des Flächenbestandes.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf

Einzahlung: Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 10.000 zzgl. 5% Agio. Nach Zeichnung der Beteiligung ist der Beitrag zum 22. des Folgemonats zu erbringen. Die früheste Einzahlung ist am 22.02.2010. Bei Zeichnung im Dezember 2010 ist der Beitrag bis spätestens zum 31.12.2010 zu leisten. Ausschüttung: Die Ausschüttungen betragen ab dem Jahr 2010 bis 2022 5.25% p.a. (für das Jahr 2010 zeitanteilig ab 01.04.2010). In den Jahren 2023 und 2024 beträgt die Auschüttung 5,5% p.a. und für das Jahr 2025 5,75%. In den Jahren 2026 und 2027 ist die Auschüttung bei 6% p.a.. Veräußerung Es wird eine Veräußerung im Jahr 2027 mit einem Veräußerungserlös von EUR 181.559.822 angenommen, das entspricht dem 17,48-fachen der prognostizierten Mieteinnahmen des Jahres 2027.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption

Grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 EStG) sowie ggf. sonstige Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG).

Finanzierung

Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt EUR 147.850.000. Dieses besteht mit EUR 87.000.000 aus Eigenkapital und mit EUR 56.500.000 aus Fremndkapital. Hinzu kommen noch EUR 4.350.000 Agio. Es liegt eine Platzierungsgarantie von der Deutschen Fonds Holding AG in Höhe von maximal EUR 87.000.000 vor.

Bemerkung zur Ergebnisprognose

Die Ausschüttung ist beim Beitritt ab dem 01.04.2010 zeitanteilig.

Immobilien

Das rund 7.043 m² große Grundstück befindet sich in zentraler Innenstadtlage Düsseldorfs. Das achtgeschossige Gebäude besteht aus drei verschiedenen Gebäudeteilen. Die zwei Gebäudeteile an der Königsallee und der Benrather Straße wurden 1952 mit einer straßenseitigen Natursteinfassade errichtet und in den Jahren 1987 - 1989 vollständig modernisiert und renoviert. Der Gebäudeteil an der Breite Straße und der Trinkausstraße sowie der Atriumbereich wurden in den Jahren 1983 - 1985 neu errichtet. Ein Teil der Fassade entlang der Breite Straße steht unter Denkmalschutz. Drei der fünf Untergeschosse verfügen über 212 Pkw-Stellplätze (UG 1 - 3) sowie Lagerräume. Die Untergeschosse 4 - 5 beinhalten Technik- und Lagerräume und sind aufgrund des U-Bahnverlaufs nur teilunterkellert. Der Kaufpreis beträgt EUR 125.000.000. Das Unternehmen CB Richard Ellis GmbH hat ein Wertermittlungsgutachten für das Anlageobjekt, mit einem Verkehrswert von EUR 125.700.000, erstellt.

Vermietung

Das Gebäude wird zu 99% von der Commerzbank AG genutzt. Daneben haben die Kunstgalerie Zimmermann & Heitmann GmbH und das Modegeschäft der Cashmere World Shop GmbH kleinere Flächen im ersten Obergeschoss, im Erdgeschoss und im ersten Untergeschoss angemietet. - Der Mietvertrag mit der Commerzbank AG hat eine Laufzeit bis 31.12.2020 plus zwei mal fünf Jahre Verlängerungsoption durch den Mieter zu den Konditionen des Mietvertrages. Die gesamte Jahresanfangsmiete 2010 der Commerzbank AG beträgt bei einer angenommenen Mietsteigerung von 0,50 % für das Jahr 2009 EUR 7.045.472 p.a. - Die gesamte Jahresanfangsmiete 2010 der Zimmermann & Heitmann GmbH beträgt EUR 59.398 p.a.. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit bis 31.12.2018 plus eine ein mal fünf Jahre Verlängerungsoption. - Die gesamte Jahresanfangsmiete 2010 der Cashmere World Shop GmbH beträgt EUR 46.175 p. a. und der Mietvertrag hat eine Laufzeit bis 30.09.2014 plus eine zwei mal fünf Jahre Verlängerungsoption. Die Mieten werden jährlich zum 01.01. - erstmals ab dem 01.01.2011 im Vergleich zum Index 01.01.2010 - zu 100 % an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes angepasst.