Dr. Peters Immobilienwerte II Aschaffenburg
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Dr. Peters Immobilienwerte II Aschaffenburg
vom 08.12.2023
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Dr. Peters Immobilienwerte II Aschaffenburg
DPD-Zentrale in Aschaffenburg


Realisierte Gewinne durch Veräußerung von Grundstücken/Gebäuden des Betriebsvermögens, wie zum Beispiel einer Ackerfläche eines Landwirts, können nach §6b EStG steuerneutral auf andere inländische Grundstücke/Gebäude übertragen werden. In der Bilanz wird dann eine sogenannte §6b-Rücklage gebildet, wenn nicht im selben Wirtschaftsjahr eine Ersatzinvestition getätigt wird. Wird diese Rücklage gebildet, so kann sie typischerweise innerhalb von 4 Jahren auf ein anderes Grundstück bzw. Gebäude übertragen werden.

Falls dies nicht geschieht, ist diese Rücklage - um kalkulatorische Zinsen von 6% p.a. erhöht, in diesem Beispiel 60.000 Euro - aufzulösen und zu versteuern. Bei einer Rücklage von 1.000.000 Euro würde somit nach vier Jahren ein Betrag von 1.240.000 Euro (1.000.000 Euro zuzüglich 240.000 Euro kalkulatorische Zinsen) zu versteuern und eine Steuerzahlung von ca. 590.000 Euro zu leisten sein!

Durch die Übertragung der Rücklage z.B. auf eine Beteiligung an einem geeigneten Immobilienfonds könnte, bei einem angenommenen Hebel von 170% durch den Fremdkapitalanteil des Fonds, eine Rücklage in Höhe von 1.000.000 Euro durch eine Zeichnung in Höhe von ca. 588.000 Euro aufgelöst werden. Da nur 588.000 Euro abfließen, verbleiben 412.000 Euro als freie Liquidität - und die Auszahlungen und eine etwaige Wertsteigerung des Fonds erhöhen das Betriebsvermögen weiter. Voraussetzung ist, dass der Anleger die Beteiligung im Betriebsvermögen hält.

Der Beteiligungsgegenstand des AIF „Immobilienwerte II Aschaffenburg“ ist eine vollvermietete Büroimmobilie im Gewerbegebiet Nilkheim-West in Aschaffenburg. Aschaffenburg gehört zum bayerischen Teil der Metropolregion Frankfurt/RheinMain. Die Region zählt mit rund 2,4 Mio. sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten zu einem der größten Wirtschaftsräume Europas. 43 deutsche Top-Unternehmen finden sich in Aschaffenburg, z.B. Linde Material Handling, einer der weltweit führenden Produzenten von Gabelstaplern, sowie namhafte Unternehmen aus der Automobilzulieferindustrie. Aschaffenburg ist zudem ein innovativer High-Tech-, Service- und Beratungsstandort mit Funktion einer Logistikdrehscheibe.

Die Fondsimmobilie ist seit seiner Errichtung 1992 bzw. 1998 an die DPD Deutschland GmbH vermietet. Die Immobilie wurde seitdem immer wieder erweitert, umgebaut und modernisiert. Der Mietvertrag läuft noch mindestens bis 2035 und ist indexiert. DPD gehört zur zweitgrößten Postgesellschaft Europas.

Der aufgrund der vorliegenden Fremdfinanzierung vorliegende Übertragungsfaktor beträgt bei diesem Fonds ca. 185%. Das bedeutet, dass ein Anleger, der beispielsweise 100.000 Euro investiert, eine Rücklage von etwa 185.000 Euro durch die Zeichnung auf die Fondsgesellschaft übertragen kann. Das Gesamtinvestitionsvolumen des Fonds beträgt knapp EUR 23 Millionen. Davon entfallen EUR 11,65 Millionen auf das einzuwerbende Kommanditkapital (zuzüglich 5 % Agio). Anleger können sich bereits ab EUR 20.000 beteiligen. Die geplante Fondslaufzeit endet am 31. Dezember 2038. Die laufenden Auszahlungen an die Anleger liegen bei 2,5% (zeitanteilig ab dem auf den Beitritt und dem auf die vollständige Einzahlung der Beteiligungssumme und des Ausgabeaufschlags folgenden Monats, frühestens jedoch ab dem 01.01.2024 und nicht vor dem Monat, der auf die Übernahme des Anlageobjektes auf Ebene der Objektgesellschaft und die Kaufpreiszahlung folgt). Die Ausschüttungen sollen halbjährlich erfolgen. Der prognostizierte Gesamtmittelrückfluss beträgt 155,5 % vor Steuern.

Der neue §6b-Fonds von Dr. Peters investiert in eine an DPD vollvermietete Büroimmobilie in Aschaffenburg. Dadurch und durch den Übertragungsfaktor von ca. 185% ist dies ein sehr interessantes Angebot für Anleger mit Rückstellungen nach §6b. Die Einbindung des Steuerberaters des Anlegers, der dessen individuellen Verhältnisse kennt, ist hier sehr wichtig. Bei Bedarf sprechen Sie uns gerne an!

Quelle: IC Consulting GmbH