Kurzbeschreibung

Das vorliegende Beteiligungsangebot bietet die Möglichkeit einer Investition in zwei Immobilienkomplexe an einem guten Standort mit ausgesuchten Mietern und mit langfristigen, teilindexierten Mietverträgen. Hierbei handelt es sich um den Schulungs-, Büro- und Verwaltungskomplex »DaimlerChrysler Global Training Center« sowie dem direkt gegenüber liegenden Komplex »SchwabenGalerie«. Mieter der SchwabenGalerie sind unter anderem namhafte Unternehmen, Einzelhändler sowie ein Kreditinstitut. Das dazugehörige Hotel wird unter dem Namen »mo.hotel« von einer Tochtergesellschaft der DaimlerChrysler AG geführt. Die Gesellschaftsanteile an der Fondsgesellschaft, der DCSF Immobilien Verwaltungsgesellschaft Nr. 4 mbH & Co. Objekt Stuttgart-Vaihingen KG, können direkt oder über einen Treuhänder gehalten werden.

Die Fondsgesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet. Jeder Kommanditist/Treugeber kann seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft mit einer Frist von sechs Monaten, erstmals jedoch zum Ablauf des 31.12.2025, durch eingeschriebenen Brief kündigen, danach mit gleicher Frist jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf

Einzahlung: - 100% zuzüglich 5% Agio sind zum 30.06.2004 fällig; bei Beitritt nach diesem Datum zum letzten Bankarbeitstag des Beitrittsmonats. Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 10.000 oder ein höherer durch 5.000 ohne Rest teilbarer Betrag. Auszahlung: Ausschüttungen an die Anleger sind jährlich zum 30.12. eines Jahres geplant. Im Beitrittsjahr werden die Ausschüttungen ab dem Monat, der auf den Beitrittsmonat folgt, frühestens ab dem 01.07.2004, berücksichtigt. Anleger erhalten anfängliche Ausschüttungen von prognostizierten 6% p.a. im Jahr 2005, ansteigend auf bis zu 10% im Jahr 2025. Die Gesamtmittelrückflüsse belaufen sich auf 203,6%, wovon 141% durch laufende Auszahlungen sowie einer zeitanteiligen Ausschüttung von 4% für das Jahr 2004 erbracht werden. Weitere 62,6% erfolgen aufgrund der Liquidation in 2025. Zusätzlich erhält der Anleger für das Jahr 2004 frühestens ab dem 01.07.2004 eine Ausschüttung in Höhe von 4,0% p.a. (zeitanteilig entsprechend der Beteiligungsdauer).

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption

Die Anleger erzielen aus der Beteiligung an der Fondsgesellschaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG und in geringem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß § 20 EStG. Die bei der Fondsgesellschaft entstehenden steuerlichen Ergebnisse werden den Anlegern entsprechend ihrer Beteiligungssumme zugewiesen.

Finanzierung

Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf EUR 199.610.000 und wird durch Eigenkapital in Höhe von EUR 75.610.000 sowie Fremdkapital von EUR 124.000.000 geleistet. Die Fondsgesellschaft hat ein langfristiges Darlehen in Höhe von EUR 124.000.000 mit einem nominalen Zinssatz von 4,58% p.a. bei einem Disagio von 5% aufgenommen. Die Zinsbindung läuft bis zum 30.12.2012. Für die Anschlussfinanzierung des Darlehens hat die Fondsgesellschaft einen Forward-Swap in Euro abgeschlossen, der im Zinssicherungsgeschäft einen Swap-Festsatz von 5,82% p. a. bei einer Laufzeit bis zum 30.12.2025 vorsieht. In der Prognoserechnung wurde zusätzlich ein Margenaufschlag von 0,9% p. a. unterstellt.

Immobilien

Objekt DaimlerChrysler Global Training Center: Es handelt sich um einen hochwertigen Schulungs-, Verwaltungs- und Bürogebäudeneubau, bestehend aus mehreren miteinander verbundenen Gebäudeteilen mit flexibler Raumaufteilung und einer Tiefgarage. Das Gebäude verteilt sich auf bis zu sechs Ebenen und besteht aus mehreren miteinander verbundenen Gebäudeteilen. Der Gebäudekomplex hat eine geplante Mietfläche von ca. 17.281 qm. Durch die Aufteilung der Gebäudeteile ist eine flexible Raumnutzung möglich. Der Komplex verfügt über ca. 304 Tiefgaragenstellplätze sowie ca. 26 oberirdische LKW-Stellplätze. Die Grundstücksgröße beträgt ca. 18.093 qm. Die Immobilie wird im Stadtzentrum von Stuttgart-Vaihingen errichtet. Die Gesamtfertigstellung ist zum 01.06.2004 und die planmäßige Übernahme durch die Fondsgesellschaft bis zum 15.11.2004 vorgesehen. Objekt SchwabenGalerie: Der Gesamtkomplex ist ein multifunktionales Einkaufs- und Verwaltungszentrum mit flexiblen Büroflächen, einem Hotel, einer Tiefgarage sowie einem Bürgerforum. Die Gebäudeteile haben eine geplante zu vermietende Fläche von ca. 41.283 qm. Davon entfallen auf den Einzelhandel ca. 23.045 qm, auf die Büroflächen ca. 6.889 qm, auf das Hotel (134 Zimmer) ca. 7.099 qm, auf das Bürgerforum ca. 1.910 qm sowie auf Lagerflächen ca. 2.340 qm. Der Komplex verfügt über eine Tiefgarage mit ca. 1.135 Stellplätzen (inklusive Dauernutzungsrecht für ca. 480 Stellplätze). Die Grundstücksgröße beträgt ca. 19.134 qm. Die Gesamtfertigstellung ist bis zum September 2004 und die planmäßige Übernahme durch die Fondsgesellschaft zum 15.11.2004 vorgesehen. Die Grundstücke und die darauf noch schlüsselfertig zu errichtenden Gebäude mit gemeinsamer Tiefgarage wurden zu einem vorläufigen Kaufpreis von EUR 163.197.047,64 an die Fondsgesellschaft verkauft.

Vermietung

Objekt DaimlerChrysler Global Training Center: Mieter ist die DaimlerChrysler AG mit einem langfristigen Mietvertrag mit einer Mietdauer von 15 Jahren ab Fertigstellung und mit zwei Mietverlängerungsoptionen des Mieters von jeweils fünf Jahren. Objekt SchwabenGalerie: - Mietvertrag über die Anmietung der Flächen des »mo.hotel« mit der DEBEOS DaimlerChrysler Objektmanagement und Service GmbH über einen Zeitraum von 15 Jahren. - Mietverträge über die langfristige Anmietung von Einzelhandelsflächen, u. a. durch Kaufland, MediaMarkt, Aldi, mit Mietlaufzeiten von 10 bis 20 Jahren - Mietverträge über die langfristige Anmietung von Büroflächen u. a. durch die Landesbank Baden-Württemberg und DEBEOS DaimlerChrysler Objektmanagement und Service GmbH - Mietvertrag über die Tiefgarage mit der Q-Park GmbH & Co. KG über 15 Jahre Zum Zeitpunkt der Prospektierung waren ca. 75% der Gesamtflächen der SchwabenGalerie vorvermietet. Sollten zum Zeitpunkt der Übernahme Restflächen nicht vermietet sein, hat sich der Verkäufer verpflichtet, diese für mindestens 2 und bis zu maximal 10 Jahre zu vermieten bzw. selbst anzumieten. Die Verpflichtung wurde mit einer Mietsicherheitsbürgschaft in Höhe von vier Jahresnettomieten der kalkulatorisch angesetzten Miete für die Restmietflächen abgesichert.