Wie können Anleger am besten in Immobilien investieren?
Vor- und Nachteile verschiedener Investitionsmöglichkeiten
Das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) ist vor rund 12 Jahren in Kraft getreten und regelt seitdem sowohl offene Investmentfonds als auch Alternative Investmentfonds. Die Erfahrungen waren bzw. sind positiv. Aufgrund des schwächeren Immobilienmarktes sind seit dem letzten Jahr jedoch mehrere Immobilienunternehmen und somit auch deren Kapitalanlageangebote in Schwierigkeiten geraten. Dazu zählen neben Anleihen, Schuldverschreibungen und Immobilienzertifikaten vereinzelt auch AIFs. Einige Marktteilnehmer ziehen daraus nun verallgemeinernd den Schluss, dass gegenüber dem AIF Vorsicht geboten sei. Allerdings gibt es nicht DEN AIF und der AIF ist auch kein Produkt, sondern eine Anlageform, eine „Verpackung“. So laufen die meisten AIFs, insbesondere wenn sie in Bestandsimmobilien investiert haben, weiterhin sehr gut.
Im Folgenden werden die Anlageformen offener Investmentfonds und Alternativer geschlossener Investmentfonds betrachtet. Ein Investmentfonds bündelt grundsätzlich das Geld von Anlegern im Fonds. Das Anlegerkapital an den Finanzmärkten für die Anleger investiert. Das Fondsvermögen wird bei offenen Investmentfonds in z.B. Aktien, Anleihen oder Immobilien investiert. Der AIF ist ebenfalls ein Investmentfonds, der allerdings nicht in Aktien oder Anleihen, sondern in Sachwerte wie z.B. Windparks, Solaranlagen oder Immobilien investiert. Beide Anlageformen müssen vor dem Vertriebsstart von der BaFin genehmigt werden. Sie unterliegen den Maßgaben und Vorschriften des KAGB und somit einer laufenden Kontrolle.
Der Unterschied liegt also im Asset, in das investiert wird. Bei jeder Assetklasse gibt es erhebliche Unterschiede. Immobilien ist der Oberbegriff mit vielen unterschiedlichen Segmenten, wie z.B. Logistik-, Pflege-, Büro-, Hotel- und Wohnimmobilien. Entweder wird direkt in Wohnimmobilien oder mittelbar über einen AIF oder einen offenen Immobilienfonds investiert.
Offene Immobilienfonds sind ein Sonderfall von Investmentfonds mit einer Reihe von besonderen Regeln. Offene Immobilienfonds investieren zumeist in Gewerbeimmobilien, z.B. Hotels, Einkaufszentren, Bürogebäude. Mindestens 51% des Kapitals müssen dabei in Immobilien investiert und höchstens 49% dürfen in liquiden Mittel wie Bankguthaben und festverzinsliche Wertpapiere gehalten werden. Offene Immobilienfonds haben eine unbegrenzte Laufzeit. Anleger, die ihr Geld wieder abziehen möchten, müssen eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einhalten. Der Rückkaufspreis ist dabei nicht vorher festgelegt. Laufende Kosten und fehlende Mitspracherechte der Anleger lassen zusätzlich die erzielten Renditen eher unattraktiv erscheinen.
Im Bereich der AIFs können Anleger entweder in Bestandsimmobilien, Revitalisierungen oder Projektentwicklungen investieren. Bei Bestandsimmobilien investieren Anleger in bestehende, bereits vermietete Immobilien, erhalten also direkt einen Cash-Flow. Zudem gibt es keine Planungs- und Baurisiken. Diese finden sich jedoch bei der Revitalisierung oder Kernsanierung sowie bei der Projektentwicklung, sprich im Neubau.
Hier muss die Zeit bis zur Fertigstellung und Vermietung finanziell abgesichert sein, d.h. am Anfang findet ein hoher Kapitalabfluss statt, der entweder durch Zahlungen von Käufern nach Baufortschritt ausgeglichen wird oder beim endfälligen Verkauf erst mit der Fertigstellung beendet ist. In jedem Fall kann das Gebäude erst nach der Fertigstellung vermietet werden und Erträge einspielen. Bei einer Projektentwicklung gibt es wesentlich höhere Gewinnchancen als bei einer Bestandsimmobilie, allerdings ist auch das Risiko viel höher. Die Immobilienmärkte unterliegen Zyklen und Schwankungen, so dass bei Projektentwicklungen ausreichend finanzielle Mittel vorhanden sein müssen. Sofern nur Eigenkapital eingesetzt wird, scheidet ein spezifisches Risiko aus. Es verbleiben aber noch andere erhebliche Risiken. Durch den Einsatz von Fremdkapital erhöhen sich sowohl die Chancen auf eine höhere Rentabilität des eingesetzten Eigenkapitals als auch die Risiken eines etwaigen Verlustes. Bei der Aufnahme von Fremdkapital lassen sich Banken in der Regel ihre Darlehen grundbuchlich absichern, so dass sie gegebenenfalls Mitsprache- und Entscheidungsrechte haben.
Die Entwicklung von Gewerbeimmobilien ist zumeist chancen-, aber auch risikoreicher als die Projektierung von Wohnimmobilien. Denn beim Neubau von Wohnhäusern werden diese oft aufgeteilt und die Wohnungen an Eigennutzer oder Kapitalanleger verkauft. Der Kaufpreis wird anteilig nach Baufortschritt von den Käufern gezahlt, so dass der maximale Kapitaleinsatz weit unter den Fertigstellungskosten liegen sollte. Gewerbeimmobilien werden dagegen von institutionellen Investoren in der Regel erst nach der Fertigstellung und teilweise nach Vermietung gekauft, so dass der maximale Kapitaleinsatz wesentlich höher als bei Wohnimmobilien ist und die Höhe der Fertigstellungskosten erreichen kann.
Davon zu unterscheiden ist Mezzanine-Kapital. Es ersetzt in vielen Fällen das Eigenkapital. Das Anlegergeld wird als Nachrangdarlehen z.B. an Projektentwickler oder für bestimmte Projektentwicklungen gegeben. Die Anleger erhalten im Gegenzug Zinszahlungen und je nach Vereinbarung etwaige Gewinnanteile. Es handelt sich um keine Sachwert-, sondern um eine Geldanlage. Die Darlehen stehen im Rang hinter etwaigen Fremdfinanzierungen. Dadurch ist das Risiko (sehr) hoch. Zudem gibt es für die Anleger keine grundbuchliche Sicherheit. Das Mezzanine-Kapital wird erst nach dem (abgesicherten) Fremdkapital vor dem Eigenkapital bedient. Oft setzen Projektentwickler aber (nahezu) kein Eigenkapital ein, sondern verwenden das Mezzanine-Kapital als Eigenkapital-Ersatz. Auch erhöht sich das Risiko.
Bei allen Kapitalanlagen, auch AIFs und Investmentfonds kommt es auf den Inhalt, das damit verbundene Chance-Risiko-Verhältnis und auf das eigene oder fremde Management an. Es gibt fortlaufend sich verändernde Investitions- und Finanzierungszyklen sowie unterschiedlich kompetentes und handlungsfähiges Management. Dadurch entwickeln sich offene Investmentfonds und AIFs im Zeitablauf sehr verschieden. Einige negative Resultate rechtfertigen aber nicht den verallgemeinernden Schluss, dass Anlageformen wie Investmentfonds oder AIFS oder Assets wie Aktien, Anleihen oder Immobilien per se schlecht seien. Antizyklisches Handeln und gutes Management waren und sind entscheidende Faktoren bei der Kapitalanlage.
Quelle: IC Consulting GmbH
