Wie geht es weiter am Wohnungsmarkt?
Aktuelle Miet- und Preisentwicklung

Die Wohnungsnot in den Metropolregionen, der lahmende Wohnungsbau und die steigenden Mieten sind bereits seit Längerem ein großer gesellschaftlicher und politischer Themenkomplex. Der starke Zuzug nach Deutschland, insbesondere in die Ballungszentren, verschärft die Wohnungsnot zusätzlich. Das von der Bundesregierung ausgerufene Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wurde bisher jedes Jahr verfehlt. Es konnten jeweils nur durchschnittlich 294.000 neue Wohnungen jährlich fertiggestellt werden. Der zunächst befürchtete Einbruch in 2023 ist jedoch nicht eingetreten. Für 2024 werden erheblich weniger neue Wohnungen erwartet. Die Schätzungen liegen zwischen 200.000 und 240.000 Fertigstellungen. Auch für 2025 wird ein ähnliches Ergebnis prognostiziert.

Außerdem verschärft sich das Problem des sich seit Jahren verringernden Bestandes an Sozialwohnungen. Der Grundgedanke von Sozialwohnungen war zum einen die Bereitstellung von günstigem Wohnraum für Einkommensschwache. Zum anderen sollten die vergünstigten Mieten einen dämpfenden Effekt auf die Mietpreisentwicklung aller Mieten haben. 1987 waren von 26,3 Mio. Wohnungen in der Bundesrepublik Deutschland 3,9 Millionen Sozialwohnungen. Das entsprach einem Anteil von 14,8% am Gesamtwohnungsbestand. Ende 2022 gab es bundesweit insgesamt 43,4 Mio. Wohnungen, von denen aber nur noch 1,088 Mio. Sozialwohnungen waren. Der Anteil an Sozialwohnungen ist auf 2,5% gesunken. Die Bundesregierung hatte angekündigt, jedes Jahr 100.000 neue Sozialwohnungen bauen zu wollen. Seit 2021 wurden jedoch nur zwischen 22.000 und 25.000 jährlich statt der angestrebten 100.000 Sozialwohnungen pro Jahr gebaut. Der dämpfende Effekt auf die Mietpreisentwicklung kann mit nur 2,5% Sozialwohnungen nicht erreicht werden. Ohne weitere finanzielle Anstrengungen wird sich am weiteren Abbau des Bestands an Sozialwohnungen nichts ändern.

Der Staat baut auch selber, z.B. Wohnungen für Bundesbedienstete wie Bundespolizisten. Seit 2020 hat die zuständige Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) im Rahmen ihres Neubauprogramms mit dem Bau von 2.753 Wohnungen begonnen. Fertiggestellt wurden jedoch bisher aber nur 200, davon 68 in 2023.

Ende 2023 lebten in Deutschland ca. 84,7 Mio. Menschen. Es sind rund 663 000 Personen mehr nach Deutschland zugezogen als aus Deutschland fortgezogen. Nach dem Höchstwert 2022 hat sich die Nettozuwanderung 2023 mehr als halbiert, liegt jedoch weiterhin auf hohem Niveau.

Der Wohnungsneubau in Deutschland ist aus einer Vielzahl von Gründen schwieriger geworden, unter anderem wegen gestiegener Baukosten. Die hohen Baukosten sind auch darauf zurückzuführen, dass sich die Baustandards in den letzten Jahrzehnten ständig erhöht haben und bis jetzt weiter ansteigen. Inzwischen soll es mehr als 3.000 DIN-Normen und rund 4.000 behördliche Richtlinien für den Bau neuer Häuser und Wohnungen geben.

Die Bundesregierung hat jetzt einen Referentenentwurf vorgestellt, mit dem unter dem Schlagwort „Gebäudetyp E“ Bauen in Deutschland einfacher, innovativer und kostengünstiger ermöglicht werden soll. Die Vertragspartner von Bauprojekten sollen beim Neu- und Umbau von Gebäuden oder Außenanlagen verzichtbare Komfortstandards, die für die Wohnsicherheit nicht notwendig sind, z.B. die Anzahl der Steckdosen, reduzieren können, ohne dass die Qualität und Sicherheit der Gebäude beeinträchtigt wird. Der „Gebäudetyp E“ bezeichnet daher keinen bestimmten, technisch spezifizierten Gebäudetypus, sondern den Wunsch nach flexibleren Planungsmöglichkeiten.

Serielles Bauen soll laut der Bundesregierung ebenfalls eine Maßnahme gegen die Wohnungsnot werden. Dieser Bauweise bediente man sich schon nach dem zweiten Weltkrieg zum Wiederaufbau der zerstörten Städte. Die ostdeutschen Plattenbauten kennt jeder. Die wetterunabhängige Vorfabrikation der Bauteile kann die Bauzeit vor Ort sowie die mit einer Baustelle einhergehenden Risiken und Probleme reduzieren.

Dadurch werden nicht nur Kosten gespart. Dank digitalisierter und optimierter Prozesse kann eine hohe bautechnische Präzision und eine ressourcenschonendere Fertigung erreicht werden.

Die aktuellen Hypothekenzinsen für langfristige Darlehen liegen in einer Spanne zwischen 3,4% und 4,2% p.a. Damit kosten Baukredite so viel wie zum Jahreswechsel 2011/2012. Zwischen 2012 und 2022 war Baugeld deutlich günstiger. Der Tiefpunkt lag 2021 bei etwas mehr als 1% p.a. Die starke Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot ließ die Immobilienpreise mehr als 10 Jahre steigen. Mitte 2022 begann die EZB aufgrund der hohen Inflation, die Leitzinsen bis auf 4,5% p.a. (September 2023) zu erhöhen. Aktuell liegt der Leitzinssatz bei 4,25% p.a. Mit den steigenden Hypothekenzinsen sank die Nachfrage nach Wohneigentum. In der Folge verringerten sich die Immobilienpreise.

Im ersten Quartal 2024 stagnierten die Kaufpreise bzw. gingen regional sogar noch etwas zurück. Experten erwarten, dass die Hypothekenzinsen in einem Seitwärtsszenario schrittweise nachgeben. Daher ist eher mit einer langsamen Belebung des Kaufmarktes zu rechnen. Das Transaktionsvolumen und die Kreditvergabe haben sich inzwischen etwas belebt.

Die Mieten entwickeln sich trotz noch sinkender Kaufpreise weiterhin nur in eine Richtung: nach oben. Über alle Regionen hinweg wurde ein (starker) Anstieg der Mieten, insbesondere in den größten Städten und deren Umland, beobachtet. Teuerster Wohnort bleibt München, gefolgt von Berlin und Frankfurt. Bei den Metropolen bleibt Leipzig der günstigste Mietwohnungsmarkt. Auch abseits der großen Städte nimmt das Mietpreiswachstum an Fahrt auf. Aufgrund der schwachen Bautätigkeit wird sich daran voraussichtlich auch nicht so schnell etwas ändern.

Im ersten Quartal 2024 sind die Nominallöhne in Deutschland um 6,4% im Vergleich zum Vorjahr gestiegen und damit deutlich stärker als die Inflation im gleichen Zeitraum (2,5%). Es handelt sich um den Ausgleich der zuvor deutlich gestiegenen Inflation. Dadurch können sich mehr Haushalte die gestiegenen Mieten leisten. Die sinkenden Energiepreise haben zu einem Rückgang der Wohnnebenkosten geführt und damit die Bruttowarmmieten entlastet.

Aufgrund der aktuellen Marktgegebenheiten mit steigenden Mieten bei sinkenden Kaufpreisen gewinnt das Geschäftsmodell der Sanierung und Vermietung von Bestandsimmobilien weiter an Attraktivität. Die Renditeaussichten sind ähnlich wie beim Bauträgergeschäft, jedoch ohne die entsprechenden Risiken. Insofern muss der Staat dafür sorgen, dass sich das Bauträgergeschäft wieder lohnt, damit wieder mehr gebaut wird.

Die Einführung der degressiven Afa für Wohngebäude war ein erster Schritt in die richtige Richtung. Die Geschichte der Wohneigentumsförderung zeigt, dass es z.B. in den 70er Jahren eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer von damals 7% gab. Steuerliche und monetäre Investitionsanreize können ein Schlüssel für mehr Wohnungsbau sein.

Die politischen Konzepte und Bemühungen zur Förderung von Wohnimmobilien müssen noch in diesem Jahr verbessert werden. Alle Vorschläge zum einfacheren Bauen wie z.B. „Gebäudetyp E“ sind sinnvoll, werden aber erst mit zeitlicher Verzögerung Wirkung zeigen. Für die Ankurbelung des Baus von Sozialwohnungen müssen die Kommunen mehr Grundstücke zur Verfügung stellen. Der Bund muss mehr Geld zur Verfügung stellen.
Die weiter steigenden Mieten für Wohnungen gepaart mit der aktuell nahezu gar nicht stattfindenden Neubautätigkeit nutzen derzeit den Bestandsimmobilien-AIFs. Da hier, anders als im Bereich der offenen Immobilienfonds, keine Mittelabflüsse durch Kündigungen erschreckter Anleger zu Notverkäufen führt, können AIFs recht entspannt abwarten, bis die ernsthaften Käufer wieder an den Markt zurückkehren. Derweil partizipieren sie an den steigenden Mieteinnahmen.

Diese Immobilienbeteiligungen können Sie bei uns zeichnen:

Quelle: IC Consulting GmbH