Bayernfonds Frankreich 2 - Allgemeine Informationen
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Bayernfonds Frankreich 2
Status: platziert Mindestanlage: EUR 20.000 Emissionshaus: Real I.S.
Achtung, dieser Fonds ist geschlossen

Projektdaten Investitionen
Ausschüttung Kennzahlen Analysen

Stammdaten
Beteiligung Bayernfonds Frankreich 2
Emittent Real I.S.
Kategorie Ausland
Agio 5 %
Währung Euro
Status platziert
Verfügbar seit 12.10.2009
Substanzquote 91,81
Fremdkapitalquote 44,45 %
Einkunftsart Besteuerung in den Niederlanden

Warnhinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.

Fakten

-
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Zeichnungsunterlagen

Voraussichtliche Entwicklung
Warnhinweis: Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen.
Informationen zur Beteiligung
 
Büroimmobilie in Paris Clichy 
Land:
Frankreich 
Standort:
24 - 26 rue Villeneuve und 35 rue Gaston Paymal, 92110 Clichy-la-Garenne, Paris, Frankreich 
PLZ:
92110 
Grundbuchort:
 
Grundbuchnummer:
 
Baujahr:
2008 
Nutzungsart:
Bürogebäude 
Endvermietungsstand:
100,00 % zum 
Besondere Belastungen:
 
Betreiber / Verwalter:
 
Nutzfläche Gesamt:
14.867,00 qm
Besonderheiten:
Der Gebäudekomplex verbindet ein saniertes, historisches Industriegebäude mit einem modernen Büroneubau. 
 
 
Mietvertrag 1:
Mieter:
Société Nationale des Chemins de Fer Français (französische Staatsbahn, kurz SNCF) 
Beginn:
2009 
Laufzeit:
9 Jahre
Miete:
5.691.282 EUR pro Jahr
Bemerkung:
Verlängerungsoption über weitere neun Jahre 
Mietart:
Indexierter Netto-Mietvertrag 
Mieteinnahmen:
100 %
 
 
Investition:
Gesamtes Eigenkapital: 52.550.000 EUR 
Gesamtinvestitionskosten ohne Agio: 94.800.000 EUR 
Investitionskosten
Beschreibung: Betrag: Hart/weich:
Kaufpreis Fondsimmobilie 84.500.000 EUR hart
Liquiditätsreserve 1.382.268 EUR hart
Französischen Registrierungsgebühren (Transfersteuer beim Ankauf von Immobilien bzw. Rechten an Immobilien) 604.175 EUR hart
Notargebühren 550.000 EUR hart
Dienstleistungsvergütung 3.519.460 EUR weich
Finanzierungsgarantie 2.101.960 EUR weich
Rechts- und Steuerberatung sowie sonstige Beratung im Rahmen der Investition und der Strukturierung der Transaktion, Wertgutachten und technische Gutachten 1.129.250 EUR weich
Finanzierungskosten (einschl. Zwischenfinanzierung) 878.688 EUR weich
Gesellschaftskosten 100.000 EUR weich
Nicht abzugsfähige Vorsteuer 34.200 EUR weich
Gesamtinvestitionskosten ohne Agio: 94.800.000 EUR  
 
Mittelherkunft
Beschreibung: Betrag: in GIK / ex GIK:
Investorendarlehen 47.295.000 EUR in GIK
Bankdarlehen 42.250.000 EUR in GIK
Kapitalanteil der Anleger 5.254.000 EUR in GIK
Kapitalanteil geschäftsführender Kommanditist 1.000 EUR in GIK
Summe: 94.800.000 EUR
 
Kurzbeschreibung
Paris, das Herz der Grande Nation
Frankreich ist neben Deutschland eines der wichtigsten Industrieländer Europas und verfügt über eine breit aufgestellte, modern ausgerichtete Volkswirtschaft. Das drückt sich beim Bruttoinlandsprodukt aus. Hier nimmt die Grande Nation weltweit und insbesondere innerhalb Europas einen der vorderen Plätze ein. Die Metropolregion Paris (Île-de-France) trägt dazu einen überproportional großen Anteil bei. Die rd. 11,5 Millionen Einwohner der Metropolregion erwirtschaften etwa 30 Prozent des Bruttoinlandsprodukts. Darüber hinaus ist der französische Arbeitsmarkt mit einer Arbeitslosenquote von ca. 8 Prozent (Q1 2009) vergleichsweise stabil.

Paris ist der Motor Frankreichs
Die Île-de-France verfügt nicht nur über den größten gewerblichen Immobilienmarkt Frankreichs mit einer Bürofläche von rd. 50,2 Millionen m², sondern übersteigt hinsichtlich der Bürofläche selbst den Immobilienmarkt von Central London um fast das Doppelte. Dabei weist der Gesamtmarkt auch in der aktuellen Situation einen im Vergleich zu anderen großen europäischen Städten relativ niedrigen Leerstand auf.
Aus diesem Grund bevorzugen internationale Unternehmen diesen Standort, wie beispielsweise L’Oreal, Oakley und Sony, wobei viele Clichy zu ihrem Unternehmenssitz oder sogar zu ihrer Europazentrale erklärt haben.

Eine der ersten Adressen für Büroimmobilien
Eine attraktive Bürolage der Île-de-France befindet sich in Clichy. Sie bietet mit ihren rd. 57.000 Einwohnern etwa 31.000 Arbeitsplätze von mehr als 3.800 Unternehmen. Clichy verfügt über eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr, und die Nähe der Stadtautobahn „Boulevard Périphérique“ ermöglicht eine schnelle Verbindung zu anderen Stadtvierteln und dem Flughafen Charles de Gaulle.
 
Die französische Staatsbahn: Ein starker Mieter über viele Jahre
Das Fondsobjekt ist zu 100 Prozent langfristig direkt an die französische Staatsbahn Société Nationale des Chemins de fer Francais („SNCF“) vermietet und wird als neues Hauptquartier des Frachtbereichs der SNCF genutzt. Die SNCF ist ein staatliches Industrie- und Handelsunternehmen(„EPIC“) und eines der größten Transportunternehmen Europas.
Die Gesellschaft beschäftigt 220.000 Mitarbeiter und konnte im Jahr 2008 seinen Umsatz um 7 Prozent auf 25 Milliarden Euro steigern sowie einen Nettogewinn von rund 575 Millionen Euro erwirtschaften. Die sehr gute Bonität der SNCF wurde durch bedeutende Rating-Agenturen bestätigt. So erhielt das Unternehmen u. a. von Standard & Poors ein AAA-Rating. Die Grundmietzeit beträgt seit Vertragsabschluss neun Jahre, wobei der Mieter den Mietvertrag um weitere neun Jahre bis 2026 verlängern kann. Damit hat sich die französische Staatsbahn den Standort für ihre Verwaltungsaktivitäten entsprechend langfristig gesichert.
Marktsituation
Gute Gründe für eine Investition: 
 
Die französische Staatsbahn als Mieter - Das Fondsobjekt ist zu 100 Prozent langfristig an die französische Staatsbahn „Société Nationale des Chemins de Fer Français“ (SNCF) vermietet und wird als neues Hauptquartier des Frachtbereiches genutzt. Die SNCF ist eines der größten Transportunternehmen Europas mit über 200.000 Mitarbeitern. Ihr Jahresumsatz 2008 betrug 25 Milliarden Euro mit einem Nettogewinn von rd. 575 Millionen Euro. Die erstklassige Bonität der SNCF wurde durch bedeutende Rating-Agenturen bestätigt. So erhielt das Unternehmen u. a. von Standard & Poor’s ein AAA-Rating und damit eine sehr gute Bonitätsbeurteilung.

Langfristiger Mietvertrag
Der Mietvertrag mit der SNCF läuft fest bis zum April 2017, wobei die französische Staatsbahn den Mietvertrag für weitere neun Jahre bis April 2026 und darüber hinaus verlängern kann. Damit hat sich die SNCF den Standort für ihre Verwaltungsaktivitäten langfristig gesichert. Zudem handelt es sich um einen Netto-Mietvertrag, bei dem der Mieter für grundsätzlich alle Bewirtschaftungskosten des Fondsobjekts sowie für seine Verbrauchskosten selbst verantwortlich ist. Das gewährleistet eine hohe Prognosesicherheit.
 
Attraktive jährliche Ausschüttungen / Rückflüsse von anfänglich 6 Prozent p. a. auf 8 Prozent p. a. ansteigend 
 
Gemäß der Prognoserechnung sind attraktive Gesamtrückflüsse von rd. 210 Prozent nach französischen Steuern und deutscher Abgeltungsteuer, bei 14 Jahren Laufzeit bis 2023, geplant. Das bedeutet mehr als eine Verdoppelung des Kapitaleinsatzes über die geplante Laufzeit. Das Fondskonzept sieht vor, dass die Anleger keine persönliche Steuererklärung in Frankreich über die Beteiligungsdauer abgeben müssen. Für Privatanleger eine ertragsstarke und bequeme Beteiligung ohne großen Aufwand im Euroraum.
Bezogen auf den Beteiligungsbetrag ohne Agio; nach französischen Steuern, vor deutscher Abgeltungsteuer auf Zinseinnahmen; Ausschüttungen / Rückflüsse enthalten auch Rückzahlungsbeträge für das von den Anlegern gewährte Darlehen sowie ggf. Kapitalrückzahlungen.
 
 
Investorenprofil
Renditeorientierte Anleger, die an hohen Ausschüttungen nach Steuer interessiert sind, Anleger, die den Sparerfreibetrag ausgeschöpft haben, die langfristig in Immobilien im nachhaltig erfolgreichen Wirtschaftsraum Frankreich mit vielen Sicherheitselementen aber auch den typischen Chancen und Risiken investieren möchten oder/ und begeistert von der Lage des Objektes in Zentrumsnähe von Paris und der Bonität des Mieters "SNCF" (französische Staatsbahn) sind.

Beteiligungsgegenstand:
Büroimmobilie in Paris mit der französischen Staatsbahn als Mieter.
Investitionsstruktur:
Die Beteiligungsbeträge der Anleger setzen sich zusammen aus der Kapitaleinlage der Anleger in die Fondsgesellschaft (10 Prozent des Beteiligungsbetrags) sowie die Darlehen (Investorendarlehen) der Anleger an die französische Objektgesellschaft (90 Prozent des Beteiligungsbetrags).
Steuerliche Situation:
Aus deutscher steuerlicher Sicht wurde das Fondskonzept vermögensverwaltend ausgestaltet und es werden, sofern die Beteiligung im Privatvermögen gehalten wird, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt (mit Ausnahme der anfallenden Zinseinkünfte z. B. aus der Anlage liquider Mittel) bzw. es erfolgen steuerfreie Rückflüsse an die Anleger durch die prognostizierte schrittweise Tilgungdes zinslosen Investorendarlehens. Die Fonds- bzw. die Objektgesellschaft sind nicht gewerblich geprägt.
Beteiligungsdaten
Beteiligungssumme: ab 15.000 EUR
Stückelung:
1.000 EUR
Anteil Bareinlage:
100,00 %
Agio:
5,00 %
Einzahlungstermine:
10.12.2009 100,00 %
Leistungsbilanz des Anbieters:
Das Emissionshaus dokumentiert eine Leistungsbilanz.
IDW-Prospektprüfungsbericht:
Die Auskunftsvereinbarung für den Prospektprüfungsbericht liegt nicht vor.
Finanzierungsgarantie:
Die Real I.S. hat sich mit Vertrag vom 23.07.2009 gegenüber der Fonds- bzw. der Objektgesellschaft verpflichtet, dafür einzutreten, dass das für die Durchführung der Investition der Objektgesellschaft erforderliche Kapital in Höhe von voraussichtlich 54.762.350 Euro durch Aufstockung der Beteiligung der Fondsgesellschaft an der Objektgesellschaft bzw. durch Gewährung der erforderlichen Investorendarlehen bis spätestens zum 30.06.2011 vollständig zur Verfügung steht.
Kennzahlen
Substanzquote: 91,81 % 
Durchschnittliche Ausschüttung in % p.a.: 6,00 % 
Anfängliche Fremdkapitalquote: 44,57 % 
Prognostizierte Laufzeit in Jahren: 15 
Basis der Einnahmen: Mieteinnahmen 
Kalkulierte Einnahmesteigerung bis zum 10. Jahr: Die Miete unter dem Mietvertrag unterliegt zu 100 Prozent einer jährlichen Indexierung zum französischen Baukostenindex. Es wurde eine Steigerung des Index von 2,3 Prozent p. a. über die Laufzeit der Prognoserechnung angenommen, welcher zur Indexierung der Miete, die jedes Jahr zum 21.04. erfolgt, herangezogen wurde.  
Entwicklung Fremdmittel: Die Fremdfinanzierung in Höhe von 42.250.000 Euro wird tilgungsfrei (endfällig) vereinbart. 
Kalkulierte Anschlussverzinsung der Fremdmittel: Unter dem Darlehensvertrag soll zunächst eine variable Verzinsung zzgl. der vereinbarten Marge erfolgen. Zum möglichen Ausschluss von Zinsänderungsrisiken während der gesamten Prognosedauer bis Ende 2023 hat die Objektgesellschaft weiterhin ein Zinssicherungsgeschäft (Zinssatzswap) abgeschlossen. 
Entwicklung Liquiditätsreserve: Sie schwankt zwischen EUR 4,5 Mio und EUR 7,6 Mio. 
Kalkulierter Verkaufserlös: Es wird mit einem Brutto-Veräußerungserlös von EUR 112,839 Mio kalkuliert. Dies entspricht dem gleichen Faktor wie beim Einkauf (14,85-fach). 

Informationen zum Initiator: Real I.S.
Der Investmentfonds Real I.S. Grundvermögen ist als Immobilienportfolio angelegt. Er investiert fortlaufend bis zum Ende der Platzierungsfrist in überwiegend gewerblich genutzte Immobilien und Immobilienprojekte unterschiedlicher Nutzungsarten in Deutschland.

Beim Aufbau des Portfolios stehen die nachhaltige Ertragskraft der Immobilien und eine weitgehende Risikomischung, d. h. die Streuung nach den Kriterien Lage, Nutzungsart und Mieter, im Vordergrund.

Wichtiger Hinweis
Die Informationen zu diesem Angebot beruhen auf den Angaben des Initiators und sind von uns nicht auf ihre Richtigkeit, Vollständigkeit und Plausibilität geprüft worden, keine Gewähr für Übertragungsfehler. Ausschließliche Beteiligungsgrundlage ist der jeweilige Emissionsprospekt, WAI, VIB usw.. Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen.