Kurzbeschreibung

Bei der angebotenen Vermögensanlage handelt es sich um eine Beteiligung an einer deutschem Recht unterliegenden Personengesellschaft in Form einer GmbH & Co. KG. Die Anleger treten der Hamburg Trust HTG USA 1 GmbH & Co. KG direkt als Kommanditisten bei.

Die Fonds KG ist ihrerseits mit einem Anteil von 93% als Limited Partner (einem deutschen Kommanditisten vergleichbar) an einer US-amerikanischen Joint-Venture-Gesellschaft "Alliance HT Limited Partnership" beteiligt, die ihrerseits mittelbar über eine Zwischengesellschaft zwei Objektgesellschaften mit fünf Immobilienobjekten (Apartmentanlagen) hält.

Mit einer Beteiligung an dem geschlossenen Immobilienfonds domicilium 2 investieren Sie in fünf gut vermietete Apartmentanlagen in Florida und Texas. Gelegen in den beliebten "Sun Belt"-Staaten, professionell verwaltet von einem der größten amerikanischen Property-Manager.

Eine Kündigung ist erstmals zum 31. Dezember 2018 möglich.

Marktsituation

Der US-amerikanische Markt für Wohnimmobilien ist von für den Anleger erfreulichen demografischen Tendenzen geprägt. Die Bevölkerungszahl wächst in den USA kontinuierlich. Die damit ebenfalls wachsende Anzahl der Haushalte bedingt eine natürliche Nachfrage nach Wohnraum. Auch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sprechen für die USA. Die US-amerikanische Wirtschaft fährt nach wie vor auf Wachstumskurs. Arbeitslosigkeit und Inflation sind gering. Die Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt sind sehr positiv: Seit 2003 steigen die Mieten, während die Leerstandsraten sinken. Vorteilhaft wirkt sich zudem das sehr liberale Mietrecht der USA aus, das dem Eigentümer mehr Spielraum erlaubt und somit das Mietausfallrisiko mindert. Hinzu kommt, dass die Amerikaner aufgrund der hohen beruflichen Anforderungen an Mobilität und Flexibilität häufiger umziehen. Bei jeder Neuvermietung lässt sich der Mietzins dynamisch anpassen. Dabei kommt den 80 Millionen "Echo Boomers", den Nachkommen der geburtenstarken Babyboomer-Generation, eine besondere Rolle zu. Denn die größte Nachfrage nach Mietwohnungen stammt von erwachsenen US-Bürgern, die zwischen 25 und 34 Jahre alt sind. Die ältesten "Echo Boomers" sind heute 27 Jahre alt. Das bedeutet: Die Nachfragewelle auf den Mietwohnungsmarkt baut sich noch weiter auf. Hinzu kommt ein weiterer, sehr aktueller Aspekt: Die Preise für Immobilien und Grundstücke sind zum Teil sehr stark gestiegen. Für viele Amerikaner ist deshalb die Bildung von Eigentum zu teuer geworden. Ihnen bleibt nur die Alternative, zur Miete zu wohnen. Kurz: Vermietete Wohnanlagen in den USA werden für Anleger immer interessanter.

Vermietung

Bezogen auf die Portfolio-Gesamtbruttomiete ergibt sich ein durchschnittlicher Vermietungsstand von rd. 91% (Stand September 2007). Kalkulatorisch wird ein Leerstand von rd. 6% der erzielbaren Marktmiete angenommen. Zusätzlich sind anfängliche Leerstandskosten für 2007 von 450 TUSD und für 2008 von 300 TUSD kalkuliert. Darüber hinaus sind für Forderungsausfall, Mieterzugeständnisse und freie Musterwohnungen rd. 3% kalkuliert.

Immobilien

Ca. 89% der Immobilien sind aus den 80er- und 90er-Jahren. Trotz Renovierungen in den letzten sieben Jahren, steht eine Renovierungsreserve von rd. 6 Mio. USD zur Verfügung.

Finanzierung

Die Objektgesellschaften "Alliance HTTX Limited Partnership" und "Alliance HTFL Limited Partnership" haben zusammen ein Hypothekendarlehen in Höhe von USD 72,0 Mio. bei der Column Financial, Inc., einem Unternehmen der Credit Suisse Gruppe, aufgenommen. Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH, eine Tochter der GPT, hat gegenüber der Fonds KG ine Platzierungsgarantie i. H. v. bis zu rund USD 40,495 Mio. abgegeben.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption

Eine Beteiligung an der Fonds KG führt aus deutscher steuerlicher Betrachtungsweise zu Einkünften aus Gewerbebetrieb. Nach den Bestimmungen des geltenden Doppelbesteuerungsabkommens zwischen den USA und Deutschland werden die durch Immobilieninvestitionen erzielten Einkünfte nur in den USA besteuert und unterliegen in Deutschland lediglich dem Progressionsvorbehalt. Eine Ausnahme wird sich nur für Zinserträge ergeben, die jedoch relativ gering zu den Gesamteinnahmen sind. Die steuerlichen Ergebnisse auf US-Ebene werden voraussichtlich während der Prognoselaufzeit, insbesondere durch vergleichsweise hohe Abschreibungen von rd. 3,6% p.a. des Gebäudeanteils, mit Ausnahme des Veräußerungsfalls laufend negativ sein. Der daraus resultierende Verlustvortrag mindert die Steuerlast bei Veräußerung. Darüber hinaus wird in den USA auch Nichtansässigen ein vergleichsweise hoher persönlicher Freibetrag von aktuell USD 3.400 p.a. gewährt. Die Steuerlast ist abhängig von der Höhe der Beteiligung und der Höhe der steuerlichen Ergebnisse.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf

Einzahlung: Die Mindestbeteiligungssumme beträgt USD 15.000. Einzahlungstermin frühestens ab dem 15. Dezember 2007. Auszahlung: prognostiziert 6,5% p.a. ab Leistung der Einlage, frühestens für das Jahr 2008. Die Fonds KG erhält bevorrechtigt eine Auszahlung in Höhe von 7,5% p.a. ihres Eigenkapitalanteils. Nachrangig nach der Fonds KG erhalten Alliance HT, L.L.C. sowie der General Partner jeweils eine Auszahlung, soweit diese jeweils eine Eigenkapitalrendite von 7,5% erzielen. Darüber hinaus erfolgen die Auszahlungen nach Kapitalanteilen. Liquidation: Bis zu einem internen Zinsfuß von 10% p.a. erhält die Fonds KG vom Liquidationserlös 93% und den Rest Alliance. Der Anteil des Liquidationserlöses, der zu einem IRR von über 10% bis 12% p.a. führt, wird zu 80% an die Fonds KG ausgezahlt, der Rest an Alliance. Der Anteil des Liquidationserlöses, der zu einem IRR von über 12% bis 15% p. a. führt, wird zu 70% an die Fonds KG ausgezahlt, der Rest an Alliance. Der Anteil des Liquidationserlöses, der zu einem IRR über 15% p.a. führt, wird zu 60% an die Fonds KG ausgezahlt, der Rest an Alliance. Die Fonds KG hat das Recht, aber nicht die Pflicht, ihren 93%-Anteil an Alliance im Jahr 2018 zu verkaufen (Put-Option). Hierbei muss Alliance über 100% des gezahlten anteiligen Immobilien-Kaufpreises für die Anteile bezahlen (rd. TUSD 86.785 TUSD), was bei einer prognostizierten Auszahlung von 6,5% p. a. an den Anleger zu einem kumulierten Ergebnis von rd. 124% des nominellen Eigenkapitals führen würde.

Beteiligungsobjekt

Standorte der Immobilienobjekte: Caribbean Isle, Florida: Osceola County, 23 Meilen südlich von Orlando. Die Metropolregion Orlando hatte 2006 insgesamt ca. 1,9 Mio. Einwohner. Die Bevölkerung in dieser Region ist in den letzten zehn Jahren um ca. 38% gewachsen. Die Arbeitslosenquote lag 2006 unter 3% und 1990 bei, 3%. Forest Park, Florida: Broward County, Metropolregion Fort Lauderdale. Broward County hat ca. 1,8 Mio. Einwohner. Seit 1990 ist die Bevölkerung in Broward County um ca. 45% gestiegen. Die Arbeitslosenquote ist seit 1992 stetig gesunken von 8,5% auf 2,9% im April 2007. Coulter Landing und Wind Tree, Texas: Amarillo ist mit ca. 185.000 Einwohnern eine der größten Städte in Texas. Die Bevölkerung ist seit 1990 um ca. 17% gestiegen. Die Arbeitslosenquote lag 1990 bei 4,9% und im März 2007 bei 3,4%. Warwick, Texas: Abilene, Universitätsstadt mit ca. 125.000 Einwohnern. Die Bevölkerung ist seit 1990 um ca. 4,5% gestiegen. Auch hier ist die Arbeitslosenquote von 6% in 1990 auf ein vergleichsweise niedriges Niveau von 3,3% in 2006 gesunken.