asuco ZweitmarktZins 20-2021 auf der Zielgeraden
Der Zweitmarkt bietet attraktive Chancen bei Immobilienfonds
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Immobilien gelten bei Anlegern seit Generationen als bewährte Sachwertinvestitionen, die neben laufenden Erträgen, Sicherheit und Inflationsschutz versprechen. Dies sind Aspekte, die gerade in der aktuell herausfordernden Situation mit massiv angestiegenen Inflationsraten und erheblichen politischen und wirtschaftlichen Risiken für jeden Anleger an Bedeutung gewonnen haben. Allerdings sind die Renditen aufgrund der gestiegenen Kaufpreise mittlerweile zurückgegangen. In den meisten Ballungsgebieten sind die Kaufpreise in den vergangenen 3 Jahren stärker gestiegen als die Mieten.
Immobilieninvestitionen können direkt oder über Fonds und am Erst- oder Zweitmarkt erfolgen. In Deutschland gibt es keinen geregelten Markt für Fondsanteile. Anleger können direkt von anderen Anlegern kaufen, sich an die Initiatoren wenden oder an der Zweitmarktbörse Anteile handeln. Der Zweitmarkt ist durch eine geringere Transparenz und Informationsasymmetrie geprägt. Informationen über Fonds und Objekte sind erheblich schwieriger zu beschaffen als an der Börse. Das hat dazu geführt, dass sich auf den Zweitmarkt spezialisierte Fondsinitiatoren entwickelt haben. Zu den Markführern gehörten HTB und asuco aus Oberhaching bei München. Beide Unternehmen beschäftigen sich seit vielen Jahren mit dem deutschen Immobilien-Zweitmarkt und verfügen über eine sehr große „Fondsbibliothek“. Das Angebot an Fonds ist deutlich größer als die Zahl der Aufkäufer. Neben den beiden Marktführern gibt es nur einige Spezialisten und Family Offices, die ebenfalls Fondsanteile ankaufen. Die hohe Anzahl der angebotenen Fondsanteile ist darauf zurückzuführen, dass die Laufzeit vieler Fonds inzwischen deutlich höher ist als seinerzeit prognostiziert. Es gibt zahlreiche Fonds, die seit mehr als 25 Jahren laufen. Die Lebenssituation der Anleger hat sich seit der Zeichnung deutlich verändert, so dass viele den Verkauf der Fondsbeteiligung als geeigneten Ausstieg sehen.
asuco bietet Vermögensanlagen in Form von Namensschuldverschreibungen an. Bisher wurden keine AIFs aufgelegt, da asuco Kostennachteile für die Anleger sieht. Da keine Immobilien errichtet oder Objekte direkt erworben werden, sondern Zweitmarktanteile, hält asuco es für zielführend dies mit Namensschuldverschreibungen zu finanzieren. Zudem würde die im Rahmen eines AIFs notwendige Einschaltung einer externen Verwahrstelle, die jeden Ankauf sowie die Höhe des Kaufpreises genehmigen müsste, kurzfristige Ankäufe verhindern. Auf eine breite Streuung müssen Anleger dennoch nicht verzichten. Das von asuco gemanagte Portfolio weist mittelbare Beteiligungen an mehreren hundert Immobilien auf. Das Portfolio deckt alle wichtigen gewerblichen Nutzungsarten wie Büro, Logistik, Pflegeheime, Fachmarktzentren, Nahversorger und sonstige Handelsflächen sowie Hotels und ergänzend auch Wohnungsinvestments ab. Durch die breite Streuung und die günstigen Einkaufspreise wird eine größere Unabhängigkeit von der zukünftigen Entwicklung erreicht als bei klassischen Immobilienfonds.
Aktuell kosten z.B. Büroimmobilien in guten Lagen der Top 7-Standorte wie Frankfurt, Hamburg und München im Einkauf die 25- bis 30-fache Jahresnettokaltmiete. Daraus errechnet sich eine anfängliche jährliche Rentabilität nach Verwaltungskosten von maximal 3%. Am Zweitmarkt können vergleichbare Immobilien über Zweitmarktfonds jedoch erheblich günstiger eingekauft werden. Hier sind Preise der 17- bis 20-fachen Jahresnettokaltmiete zu zahlen. Daraus errechnet sich eine anfängliche Rentabilität von ca. 5-5,5% jährlich. Dieses Beispiel zeigt die Attraktivität des Zweitmarktes.
Seit 2016 konnte asuco rund 420 Mio. EUR für insgesamt 28 Publikums- und Privatplatzierungen einwerben. Zum Kreis der Anleger gehören Privatanleger, Stiftungen, Unternehmen und andere institutionelle Investoren. Die Leistungsbilanz der asuco gehört zu den besten in der Sachwertbranche. Anleger, die beispielsweise 2016 in Namensschuldverschreibungen der Serie ZweitmarktZins investiert haben, konnten bis heute eine durchschnittliche Verzinsung von ca. 6,5% erzielen und zusätzlich von der Wertsteigerung des Zweitmarkt-Portfolios profitieren. asuco gelingt es systematisch, mit mittelbaren Immobilieninvestitionen am Zweitmarkt überdurchschnittliche Renditen zu erzielen. Aktuell bietet asuco Anlegern die Serie ZweitmarktZins 20-2021 an. Das Portfolio umfasst inzwischen bereits ca. 444 Immobilien. Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 5.000.- zzgl. 5% Agio. Die Aufnahme von Fremdkapital ist nicht vorgesehen. Die Anleger partizipieren über variable Zinsen zu 100% an den Einnahmenüberschüssen von asuco und am Wertzuwachs der Anlageobjekte bis zu einem Betrag von 10% p.a. Somit wird der Anleger wirtschaftlich wie ein Direktanleger gestellt.
Die Laufzeit beträgt planmäßig ca. 7 Jahre (vorbehaltlich vorzeitiger Kündigung und Verlängerung der Laufzeit durch asuco). Zusätzlich bietet eine 100%ige Tochtergesellschaft von asuco den vorzeitigen Rückkauf der Namensschuldverschreibung in besonderen Situationen an. Zum Beispiel im Falle von Arbeitslosigkeit, Berufs- oder Erwerbsunfähigkeit usw. können Anleger ihre Namensschuldverschreibung zu einem Kaufpreis in Höhe von 90 bzw. 95% des Nettovermögenswertes zurückkaufen lassen. Die prognostizierten Zinszahlungen betragen 4% p.a. zzgl. die Zinszahlung aus Wertsteigerungen bei Fälligkeit (abhängig von der Laufzeit). Die Auszahlung erfolgt jährlich zum 10. Januar für das vorangegangene Geschäftsjahr, erstmalig zum 10.01.2023. Die Zinszahlungen unterliegen aktuell nur dem reduzierten Steuersatz der Abgeltungssteuer (Einkünfte aus Kapitalvermögen). Der prognostizierte Gesamtmittelrückfluss bei einer Laufzeit bis zum 30.09.2029 wird mit 151,34% angegeben.
asuco und HTB aus Bremen sind die Marktführer und dominieren bei Immobilienzweitmarktfonds. Sowohl HTB als auch asuco bieten jeweils ein Portfolio aus Zweitmarkt-Immobilienfonds an. HTB hat das Vehikel eines AIFs gewählt, wohingegen asuco das Portfolio mittels Anleihen finanziert. HTB kauft die Zweitmarktfonds immer pro AIF ein. asuco hingegen hat ein Gesamtportfolio, das von mehreren Anleihen finanziert wurde. Daher hat asuco sehr attraktive durchschnittliche Einkaufspreise. Der Fokus liegt bei asuco auf dem Halten der Fondsbeteiligungen sowie der Generierung und Steigerung von Erträgen aus der Vermietung und Verpachtung der Immobilien. HTB kauft die Zielfondsbeteiligungen dahingehend ein, dass der Verkauf der Immobilien in den Zielfonds absehbar ist, d.h. die Rendite der HTB-Fonds wird eher durch Exits in den Zielfonds generiert. Beide Initiatoren sind mit ihrer jeweiligen Investitionsstrategie bisher sehr erfolgreich. Die Preise am Zweitmarkt liegen so weit unter denen am Erstmarkt, dass auch bei einer Stagnation oder sogar einer Abschwächung der deutschen Immobilienmärkte noch viel Potenzial für eine positive Entwicklung der Zweitmarktfonds verbleibt.
Die Leistungsbilanz von asuco gehört zu den besten in der Sachwertbranche. Die Spezialisierung auf den Zweitmarkt ermöglicht asuco mittelbar Immobilien unter den nachhaltigen Markt- bzw. Verkehrswerten zu kaufen und dadurch „Überrenditen“ zu erzielen. Durch die breite Streuung über alle wichtigen gewerblichen Nutzungsarten und Wohnimmobilien wird auch der Risikostreuung und -minimierung Rechnung getragen. Bis Ende Juli 2022 können Sie die aktuelle Namensschuldverschreibung asuco ZweitmarktZins 20-2021 noch platzieren.
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Quelle: IC Consulting GmbH
