Zweitmarktkonzepte als Alternative

Attraktive Preise und Angebote

Aktuell lohnen sich Investitionen im Zweitmarkt. Gefragt sind Regenerative Energien, Schiffe und Immobilien. Bei Immobilien gibt es verschiedene Konzepte und Anbieter, allen voran HTB aus Bremen. Die HTB Gruppe hat sich seit über 15 Jahren auf den Ankauf von Zweitmarktimmobilienfonds spezialisiert. Es wurden bisher 11 Immobilien-Zweitmarktfonds aufgelegt.

Insgesamt wurden über 8.000 Ankäufe für die Portfolien abgeschlossen und Eigenkapital von über EUR 180 Mio. investiert. Aktuell können Anleger sich am HTB 15 beteiligen.

Bei anderen Assetklassen gibt es ebenfalls verschiedene Anbieter, die bisher noch nicht so bekannt sind und Spezial-AIFs und individuelle Anlagekonzepte für den Gesamtmarkt oder eine Assetklasse anbieten. Die IC Consulting GmbH beschäftigt sich aktuell mit den Anbietern und Angeboten am Zweitmarkt und wird demnächst einen Anbieter vorstellen.

Für eine erfolgreiche Zweitmarktinvestitionsstrategie ist eine tiefe Marktkenntnis erforderlich. Diese erhält man nur über viele Beteiligungen und Geschäftsberichte. Insofern können Privatanleger selbst zumeist nur einzelne Fonds, bei denen die erforderlichen Informationen vorliegen, an der Zweitmarktbörse kaufen.

Professionelle Anbieter kaufen nicht nur an der Zweitmarktbörse oder bei professionellen Vermittlern, sondern überwiegend direkt von Anlegern. Als Beteiligte verfügen sie über die Daten der Mitgesellschafter und können diesen datenschutzkonform und im Einklang mit der BGH-Rechtsprechung individuelle Kaufangebote unterbreiten. Das ist laut BGH nicht missbräuchlich.

Es gibt viele substanzstarke geschlossene Fonds, die inzwischen weit entschuldet oder sogar schuldenfrei sind. Mit der fortschreitenden Laufzeit dieser Fonds sind die Anleger älter geworden. Es gibt vermehrt Erbschaftsfälle. Das führt zu Verkäufen mit attraktiven Preisen für Käufer.

Die Erben verkaufen die Anteile in der Regel deutlich unter dem Substanzwert. Auch Schiffsbeteiligungen und regenerative Energien sind als Zweitmarktinvestment interessant.

Beim Erwerb von Beteiligungen am Zweitmarkt kommt es an erster Stelle auf die Qualität und an zweiter Stelle auch auf den Preis bzw. das Preis-Leistungs-Verhältnis an. Daher können auch durchschnittliche Fonds durch einen niedrigen Ankaufspreis attraktiv sein.

Wenn ein Erwerb am Zweitmarkt z. B. zu einem Kaufpreis von 70% erfolgt, bedeutet eine nominale Ausschüttung von 5% p. a. bereits eine reale Ausschüttung von rund 7% p. a. Allerdings garantiert ein niedriger Ankaufpreis keinen Erfolg. Es kommt auf den Einzelfall an, so dass auch ein Kauf eines Zweitmarktanteils über 100% interessant sein kann, wenn z. B. die laufende Ausschüttung bei 10% p. a. nach Zins und Tilgung liegt.

Bei Immobilienfonds gibt es einige Beispiele mit Nettoinventarwerten von weit über 100%.

Entscheidend ist das Preis-Leistungs-Verhältnis aus Kaufpreis im Verhältnis zum Nettoinventarwert und der Summe der abgezinsten zukünftig zu erwartenden Cash-Flows. Daraus ergeben sich der erwartete Gesamtmittelrückfluss und die kalkulierte Zielrendite.

Interessant sind besonders Fonds, die nur ein temporäres Problem, wie z. B. eine Anschlussfinanzierung, einen Umbau oder eine Neuvermietung aufweisen. Denn bei Schwierigkeiten werden die laufenden Ausschüttungen zumeist gekürzt oder vorübergehend sogar eingestellt. Das führt zu einem Verkaufsinteresse bei einigen Anlegern, das professionelle Käufer nutzen.

Zweitmarktkonzepte und -angebote sind für Privatanleger attraktiv. Sie können sich diversifiziert und zu guten Preisen an einem Portfolio von Zielfonds, also geschlossenen Fonds, Vermögensanlagen und AIFs, beteiligen.

Da die Zielfonds bereits einige Jahre gelaufen sind, ist auch die Laufzeit des Zweitmarktportfolios in der Regel mittelfristig und damit wesentlich kürzer als bei einem vermögensverwaltenden Immobilienfonds. Aus der Historie kann ein Bestandsfonds gut analysiert und bewertet werden, so dass das Risiko für eine Planabweichung geringer ist.