Haben Sie sich über den Jahreswechsel auch Gedanken über Ihre Perspektiven und Möglichkeiten für das neue Jahr gemacht? – Marco Ambrosius, Geschäftsführer der HTB Fondshaus GmbH, hat für das Jahr 2019 (und darüber hinaus) sieben Thesen zur Zukunft des Zweitmarkts für geschlossene Fonds aufgestellt:

1.) Zweitmarktanteile sind im Einkauf oft günstig
In vielen am Zweitmarkt angebotenen Fonds sind exzellente Immobilien enthalten, die zwar die sehr hohen Erwartungen zur Zeit ihrer Ausgabe nicht erfüllen konnten, beim heutigen Miet- und Zinsniveau jedoch äußerst attraktiv sind. Negative Presseberichte drücken oft zusätzlich die Preise. Dabei haben selbst ehemals in den Medien gescholtene Fonds wie der des Berliner Grandhotels Adlon ihren Wert am Zweitmarkt in den letzten Jahren vervielfachen können. Ein in mehreren HTB Fonds enthaltener Zielfonds mit dem Kölner Maritim-Hotel hat seinen Wert verdoppelt.

2.) Viele gute Zweitmarktanteile ergeben einen guten Fonds
Spezialisierte Investoren können auf dem Zweitmarkt angebotene Anteile mithilfe von Datenbanken anhand historischer Daten in kurzer Zeit analysieren und bewerten. So lassen sich selbst kleinere Beteiligungssummen wirtschaftlich in einen Zweitmarktfonds einbringen. HTB ist darüber hinaus bereits an zahlreichen Fonds beteiligt und hat dadurch nicht nur Zugang zu den aktuellen Geschäftszahlen vieler Zielfonds, sondern ist verkaufswilligen anderen Gesellschaftern als potenzieller Ankäufer bekannt.

3.) Zweitmarktfonds sind kostengünstig
Oft vermuten Anleger, dass ein Zweitmarktfonds zusätzliche Kosten verursacht, ähnlich wie ein Dachfonds. In der Praxis sind die Kosten des Zielfonds in der Preisbildung beim Erwerb eines Zielfondsanteils bereits berücksichtigt. HTB erreicht mit Hilfe einer hauseigenen Datenbank und dank ihrer professionellen Prozesse dabei deutlich niedrige Kosten als institutionelle oder private Einzelinvestoren.

4.) Zweitmarktfonds bieten gegenüber offenen Immobilienfonds viele Vorteile
Zweitmarktfonds bilden den Markt in der Regel breiter ab als offene Immobilienfonds. In schwierigen Zeiten sind sie nicht abhängig von einem einzelnen Asset Manager, sondern nutzen die Erfahrung und das Spezialwissen vieler Zielfondsmanager. Ältere Zielfonds wurden zudem mit den damals üblichen hohen Zinsen konzipiert. Anschlussfinanzierungen zum aktuellen Zinsniveau ermöglichen daher wesentlich höhere Tilgungen und damit eine Erhöhung des Eigenkapitals. Diese Erhöhung des Ausschüttungs- und Wertentwicklungspotenzials von HTB Zweitmarktfonds kann kein Erstmarktinvestment leisten. Einige darin enthaltenen Zielfonds tilgen beispielsweise jährlich zwischen 4,1 und 6,7 Prozent. Da alle HTB Zweitmarktfonds ausschließlich mit Eigenkapital finanziert sind, besteht auch gegenüber offenen Fonds mit mehreren Immobilien keine Gefahr, dass Probleme einer Fonds-Immobilie den gesamten Fonds notleidend werden lassen. Letztlich lassen sich Zweitmarkfonds im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds auch rechtlich einfacher gestalten.

5.) Nachschub an guten Zweitmarktanteilen auf Jahre gesichert
In den vergangenen zehn Jahren wurden zwar wesentlich weniger geschlossene Fonds aufgelegt als in den Jahren davor. Produkte aus der Hochphase der geschlossenen Fonds stehen jedoch oft vor wirtschaftlichen Herausforderungen, zu denen die Anteilseigner nicht mehr unbedingt bereit sind. Damals 45-jährige, steuerorientierte Anleger der damaligen Sonder-AfA-Ära treten heute in das Rentenalter ein und möchten ihre Vermögensituation umstrukturieren. Der Markt ist daher noch über viele Jahre sehr ergiebig, wobei als Aufkäufer bekannte Zweitmarktspezialisten wie HTB auch weiterhin Zugriff auf die attraktivsten Zielfonds haben dürften.

6.) Zweitmarktfonds bieten gegenüber Einzelinvestments eine bessere Risikostruktur
Immobilieninvestoren und Projektentwickler klagen bereits seit einigen Jahren über einen Mangel an geeigneten Flächen und stark gestiegene Baukosten. Zweitmarktfonds bieten privaten und institutionellen Anlegern dagegen weiterhin die Möglichkeit, in ein breit gestreutes, professionell analysiertes und in seiner Historie bekanntes Immobilienportfolio zu investieren. So sind zum Beispiel die voll investierten Fonds HTB 6., HTB 7. und HTB 8. im Durchschnitt an jeweils mehr als 80 Immobilien beteiligt, die über eine fast 100-prozentige Vermietungsquote verfügen.

7.) Im Gegensatz zu Immobilienfonds sind attraktive Zweitmarktfonds aktuell verfügbar
Aktuell gibt es praktisch keine offenen Immobilienportfolios mit einer Risikostreuung auf rund 50 Immobilien, über 5-prozentiger jährlicher Tilgung, einer Vermietungsquote von annähernd 100 Prozent und zusätzlichen Reserven durch günstige Nachfinanzierungsmöglichkeiten am Markt. HTB hat aktuell den Zweitmarktfonds HTB 10. Immobilien Portfolio im Vertrieb, der auf Basis dieser Kriterien konzipiert ist.

Zu den aktuellen HTB-Beteiligungen: HTB Immobilien Portfolio 10

Quelle: HTB Hanseatische Fondshaus GmbH