Wohnungsnot: wie löst die Politik die Probleme?
Das sagen die Wahlprogramme

Das Thema Wohnen beschäftigt Deutschland schon seit Jahren. Die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt und die steigenden Mieten verursachen bei vielen Bürgern Sorgen. Mehr als die Hälfte der Menschen wohnt zur Miete. Jeder dritte Mieterhaushalt zahlt mehr als 30% des Einkommens für Miete und Heizkosten. 2024 war wieder ein Jahr, in dem das erklärte Ziel von 400.000 neuen Wohnungen deutlich verfehlt wurde. Trotzdem dominieren andere Themen den Wahlkampf. 

Allerdings haben alle Parteien erkannt, dass gehandelt werden muss und haben den Punkt „Wohnungsbau“ in ihre Wahlprogramme aufgenommen. Alle Parteien möchten Bauen erleichtern, entweder durch Bürokratieabbau, serielles und modulares Bauen oder die Weiterentwicklung des kostengünstigeren, vereinfachten Baustandards Gebäudetyp E.

Beim Bauen sind die sogenannten anerkannten Regeln der Technik (aRdT) vertragsrechtlich relevant. Es ist nicht gesetzlich festgelegt, was die aRdT beinhalten. Es sind alle Regeln, die unter Fachleuten als technisch geeignet, angemessen und notwendig erachtet werden, um fehlerfrei zu bauen. Dies hat dazu geführt, dass Objekte so gebaut werden, dass alle Normen erfüllt werden, auch wenn sie nicht notwendig sind. Dadurch haben sich die Baukosten stark erhöht. Mit dem Gebäudetyp E kann rechtssicher vom Baustandard abgewichen werden. Der Verzicht auf kostenintensive, nicht unbedingt notwendige Standards macht das Bauen einfacher, günstiger und schneller, ohne dass die Qualität und Sicherheit des Gebäudes beeinträchtigt werden.

In Deutschland sinkt der Bestand an Sozialwohnungen stetig. Jährlich werden es rund 40.000 Sozialwohnungen weniger. In der alten Bundesrepublik gab es fast vier Millionen Sozialwohnungen. 2006 waren es noch 2 Millionen, heute sind es noch gut 1 Million. Würde der Staat allen Menschen, die einen Anspruch auf eine Sozialwohnung hätten, tatsächlich eine anbieten, wären bundesweit rund 5,6 Millionen Sozialwohnungen notwendig.

SPD, Grüne, BSW und Linke wollen daher den sozialen Wohnungsbau stärken. Die Afd setzt auf eine Stärkung der gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaften und Wohnungsgesellschaften. Die FDP plant eine gezielte Unterstützung durch Wohngeld. Die FDP möchte außerdem die Mietpreisbremse abschaffen und lehnt einen Mietendeckel ab. Die Linke hingegen ist für einen bundesweiten Mietendeckel, durch den die Mieten 6 Jahre lange nicht erhöht werden dürfen.

Anschließend soll es harte Obergrenzen für Mieterhöhungen geben. Auch das BSW möchte in Regionen, in denen es nicht mehr möglich ist, sich mit einem „normalen Einkommen“ adäquaten Wohnraum zu leisten, die Mieten bis 2030 einfrieren. Vermieter sollen die Kosten für Sanierungen tragen. Die Grünen möchten die Mietpreisbremse verlängern und Schlupflöcher stopfen, etwa wenn Wohnungen überteuert vermietet werden, weil sie möbliert sind oder als Ferienwohnung angeboten werden. Auch die SPD möchte die Mietpreisbremse ohne Enddatum verlängern. Jedoch stellt die Mietpreisbremse nach Auffassung von Experten ein Hemmnis für die Investitionsbereitschaft dar. Eine Verbreiterung des Angebotes würde für sinkende Mietpreise sorgen.

Deutschland ist das Mieterland Nummer 1 in der EU. 52,4% der Deutschen, also mehr als die Hälfte, lebte 2023 zur Miete. Die Eigentumsquote liegt somit unter 47% und gehört zu den niedrigsten in der Europäischen Union.

Dennoch gab es in den vergangenen Jahren nur wenige politische Anstrengungen zur Förderung des Erwerbs von Wohneigentum. Es gab lediglich das Baukindergeld für Familien. Viele Menschen möchten Wohneigentum erwerben, da es für sie Sicherheit, Altersvorsorge und Lebensqualität bedeutet. Grundsätzlich möchten auch alle Parteien den Erwerb von Wohneigentum fördern. An konkreten Vorschlägen mangelt es jedoch.

Die Grunderwerbsteuer ist Teil der Nebenkosten beim Immobilienkauf. Bis 2005 war die Höhe der Grunderwerbsteuer auf 3,5% deutschlandweit einheitlich festgelegt. Seit 2006 können die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Aktuell liegt die Steuer je nach Bundesland in einer Bandbreite zwischen 3,5% und 6,5%.

Bayern ist das einzige Bundesland, in dem die Grunderwerbsteuer noch bei 3,5% liegt. Alle anderen Bundesländer fordern mindestens 5,0%. Spitzenreiter mit 6,5% sind Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein.

Fast alle Bundesländer betrachten die Grunderwerbsteuer als zusätzliche und steigerungsfähige Steuereinnahme. Die Grunderwerbsteuer hat eine doppelt negative Wirkung beim Immobilienkauf, denn es sind nicht nur der Grunderwerbsteuersatz, sondern auch die Kaufpreise erheblich gestiegen. Das erweist sich zunehmend als Bremse beim Wohnungskauf. Union und FDP möchten deshalb die Grunderwerbsteuer durch Freibeträge, zumindest bei der ersten selbstgenutzten Immobilie, reduzieren. Insgesamt sind 17% der gesamten deutschen Steuereinnahmen mit den Aktivitäten der Wohnungs- baubranche verbunden.

Insgesamt haben die Wahlprogramme einen Umfang von ca. 552 Seiten. Davon sind lediglich knapp 14 Seiten dem Thema Wohnen gewidmet. Das verwundert, weil Wohnen eines der zentralen Themen und gesellschaftlichen Probleme ist.

Die Lösung der aktuellen Wohnungsnot in den Ballungsräumen erfordert vielfältige Anstrengungen, Steueranreize, weniger Bürokratie, Förderungen sowie abgespeckte Bauvorschriften.

Die Politik ist beim Thema Wohnen gefordert. In den Wahlprogrammen findet sich bei keiner Partei eine überzeugende Strategie mit konkreten Maßnahmen zur Lösung der Wohnungsnot in den Ballungsräumen. Seit Jahren steigen die Mieten mehr als die Inflation bei gleichzeitig stetig sinkender Anzahl der Sozialwohnungen. Es ergibt sich der Eindruck, dass die Politik nicht erst handelt, wenn es brennt, sondern wenn aus Problemen eine große Krise geworden ist. Auch im Wahlkampf scheint das Thema Wohnen kaum eine Rolle zu spielen.

Quelle: IC Consulting GmbH