Wohnungsmarkt Was will die neue Regierung? Die neue Bundesregierung setzt gleich zum Beginn ein starkes Signal. Mit dem Amtsantritt am 8. Dezember 2021 übernimmt das neu gegründete Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen das Thema Bauen. Bisher war dies allgemein im Bundesinnenministerium angesiedelt. Zur Zuständigkeit des neuen Ministeriums, das sich derzeit noch im Aufbau befindet, gehören Bauwesen, Bauwirtschaft und Bundesbauten, Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsprogramme, Wohnen sowie Raumordnung, Regionalpolitik und Landesplanung. Das Ressort wird von Klara Geywitz, stellvertretende SPD-Parteivorsitzende und enge Vertraute von Bundeskanzler Olaf Scholz, geleitet.
Ziel der neuen Regierung ist es, den Wohnungsbau massiv auszuweiten. Pro Jahr sollen jährlich 400.000 Wohnungen klimagerecht gebaut werden. Über die gesamte Legislaturperiode sind somit 1,6 Millionen neue Wohnungen geplant. Der hohe Bedarf an neuen Wohnungen ist aber ökologisch ein Problem. Bauen und Wohnen verursacht schon heute etwa ein Drittel der deutschen Treibhausgase. Der Löwenanteil davon ist auf den Betrieb der Gebäude, z.B. Heizen oder die Warmwasserproduktion, zurückzuführen. Doch ein Viertel entfällt auf den Bau. Für den Bau von 1,6 Millionen neuen Wohnungen werden somit erhebliche Energiemengen verbraucht werden. Allein bei der Herstellung von einer Tonne Zement fallen bei dem notwendigen chemischen Prozess der Entsäuerung des Kalksteins 600 Kilo Kohlendioxin an. Weltweit gehen 8% aller Emissionen auf die Zementherstellung zurück. Daher sind künftig beim Bauen neue Wege zu beschreiten. In Berlin entsteht mit dem Schumacher-Quartier zurzeit das größte Holzbauquartier Europas, wenn nicht der Welt. Hier werden mehr Treibhausgase gespeichert als beim Bau verursacht. Aufgrund der geplanten Ausweitung des Wohnungsbaus seitens der Regierung und der damit verbundenen Erhöhung der Emissionen ist ein Umdenken zu umweltfreundlicheren Baustoffen notwendig.
Für den sozialen Wohnungsbau erhalten die Bundesländer aufgrund der in der letzten Legislaturperiode beschlossenen Wohnraumoffensive auch 2022 eine Milliarde Euro aus Berlin. Bund und Länder einigten sich kurz vor Weihnachten 2021 auf die Fortführung des bis 2024 laufenden Förderprogramms. Die Länder werden also weiterhin eine Milliarde Euro pro Jahr für den sozialen Wohnungsbau erhalten. Eine zusätzliche Milliarde soll in diesem Jahr für den klimagerechten sozialen Wohnungsbau genehmigt werden, damit neben dem energetisch hochwertigen Neubau auch die Sanierung von Sozialwohnungen finanziert werden kann. Experten zufolge sind diese Summen aber noch viel zu gering. Um die geplante Anzahl an Sozialwohnungen in der energiesparenden Ausführung zu bauen, sind EUR 8,5 Milliarden pro Jahr zu veranschlagen. Da neben klimafreundlichen Neubauten aber auch noch Sanierungen, die Verkehrswende, Industrie, Ausbau von Wind- und Solarkraftwerken usw. finanziert werden müssen, ist fraglich, ob ein solches Budget vorhanden ist.
Der Bestand an Sozialwohnungen hat sich seit 2006 ungefähr halbiert. Regelmäßig fallen jährlich mehr Wohnungen aus der Sozialbindung als neue Sozialwohnungen gebaut werden. Dadurch nimmt der Bestand kontinuierlich ab. In der vergangenen Legislaturperiode wurden statt der angekündigten 100.000 zwar 115.000 neue Sozialwohnungen gebaut. Dieses Ziel war aber viel zu niedrig. Ein Bündnis aus Mieterbund, Verbänden der Bau- und Wohnungsbranche sowie der IG Bau bezifferte den jährlichen Bedarf an Sozialwohnungen allerdings auf 80.000. Demnach müssten in einer Legislaturperiode 320.000 neue Sozialwohnungen gebaut werden. Es fehlen nach wie vor rund 1 Million Wohnungen, insbesondere bezahlbare bzw. Sozialwohnungen. Das liegt an der Bevölkerungsentwicklung. Durch eine starke Zuwanderung ist die Bevölkerung entgegen den Prognosen aus den Nullerjahren in den vergangenen 10 Jahren erheblich gewachsen. Aufgrund der fehlerhaften Prognosen sind jahrelang viel zu wenig Anreize für den Bau neuer Wohnungen von der damaligen Bundesregierung gesetzt worden. Dazu kamen die Fehlentwicklungen beim sozialen Wohnungsbau. Coronabedingt hat sich die Zuwanderung in den vergangenen zwei Jahren verringert. Da sich die wirtschaftlichen Ungleichgewichte in der EU aber eher vergrößern als verringern, wird die Zuwanderung wieder steigen, wenn aus der Pandemie eine Endemie wird.
In den letzten 10 Jahren betrug die Nettozuwanderung in Deutschland ca. 500.000 Menschen pro Jahr. Die Arbeitgeberverbände klagen seit Jahren über fehlende Fachkräfte. Ohne Zuwanderer würde die Wirtschaft ausgebremst. Insbesondere auf dem Bau sind Handwerker aus z.B. Osteuropa nicht mehr wegzudenken. Allerdings ist In den letzten 10 Jahren betrug die Nettozuwanderung in Deutschland ca. 500.000 Menschen pro Jahr. Die Arbeitgeberverbände klagen seit Jahren über fehlende Fachkräfte. Ohne Zuwanderer würde die Wirtschaft ausgebremst. Insbesondere auf dem Bau sind Handwerker aus z.B. Osteuropa nicht mehr wegzudenken. Allerdings ist es nur schwer vorherzusagen, wie viele Menschen zusätzlich nach Deutschland kommen. Die breite Mehrheit der Einwanderer kommt aus Europa, da EU-Bürger unkompliziert und ohne weitere Anmeldung nach Deutschland kommen und hier arbeiten können. Asylsuchende und Flüchtlinge machen nur ca. 16% der Einwanderer aus. Aufgrund der großzügigeren Asylvorschriften der neuen Regierung, z.B. in Bezug auf den Familiennachzug, ist es möglich, dass die Zahl der Zuwanderer weiter zunimmt. Außerdem plant die neue Bundesregierung ein seit vielen Jahren überfällig Einwanderungsgesetz, dass es der Wirtschaft ermöglicht, die Fachkräfte anzuwerben, die für die geplante wirtschaftliche Entwicklung notwendig sind. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass in den nächsten Jahren die „Babyboomer“ nach und nach in Rente gehen und deshalb noch mehr qualifizierte Menschen für den Erhalt der Wirtschaft nach Deutschland „geholt“ werden müssen. Es werden folglich noch viele weitere, auch bezahlbare, Wohnungen benötigt. Insofern ist es fraglich, ob die geplanten 400.000 Wohnungen pro Jahr überhaupt ausreichen.
Nach dem Willen der neuen Bundesregierung soll künftig auch der Erwerb von Wohneigentum gefördert werden. Konkret sind eigenkapitalersetzende Darlehen, Tilgungszuschüsse, eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbsteuer, z.B. durch Freibeträge, und günstigere Baukosten geplant. Auch soll die Mietpreisbremse verlängert und die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verringert werden. Aus Sicht von Kapitalanlegern ist dies bei aktuell weiterhin steigenden Bau- und Kaufkosten nachteilig.
Die Preise am Wohnimmobilienmarkt haben sich auch in 2021 weiter verteuert. Auch für 2022 erwarten Experten einen anhaltenden Nachfrageüberhang und somit steigende Preise, allerdings mit verringerter Dynamik. Ein leichter Anstieg der Kreditzinsen ist im Jahresverlauf wahrscheinlich. Die Zinsen für 10jährige Hypothekendarlehen sind innerhalb von 10 Jahren von 3,2% auf 1,07% gefallen. Durch inzwischen wieder anziehende Zinsen könnte die Nachfrage leicht gebremst werden.
Die Pläne der neuen Bundesregierung sind ist noch ambitionierter als die der alten. Im Ergebnis hat die alte Bundesregierung ihre Vorgabe um rund 300.000 Wohnungen verfehlt. Zudem wurden zwar 15.000 Sozialwohnungen mehr gebaut als in der Wohnraumoffensive angekündigt, aber da der Bedarf um ein Vielfaches höher ist und jährlich mehr Sozialwohnungen aus der Sozialbindung fallen als gebaut werden, sinkt der Bestand immer weiter. Der deutsche Wohnungsmarkt wird sich erst entspannen, wenn über einen längeren Zeitraum 400.000 neue Wohnungen pro Jahr fertiggestellt werden.
Quelle: IC Consulting GmbH
