Wohnungsmangel und kein Ende?!
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Wohnungsmangel und kein Ende?!
vom 14.09.2021
/Zinsen-Fotolia.jpg
Wohnungsmangel und kein Ende?!
Welche Faktoren beeinflussen den Wohnungsmarkt?

Für die weitere Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes in Deutschland ist die Bevölkerungsentwicklung einer der wichtigsten Faktoren. In Deutschland ist die Bevölkerung zwischen 2012 und 2018 um rund 2,5 Millionen Menschen gewachsen. Aufgrund der Corona-Pandemie kamen 2020 jedoch nur halb so viele Menschen nach Deutschland wie im Vorjahr. In 2020 lag der Zuwanderungsüberschuss nur noch bei rund 210.000 Menschen. Damit fällt die Nettozuwanderungsquote bereits das 5. Jahr in Folge und die Bevölkerungszahl nimmt das erste Mal seit 10 Jahren nicht zu. Unter Berücksichtigung der Corona-Pandemie scheint es sich aber nicht um eine Trendwende zu handeln. Die unterschiedlichen wirtschaftlichen und politischen Verhältnisse in der EU sorgen für eine Zuwanderung nach Deutschland.
Aber nicht nur die positive Bevölkerungsentwicklung, sondern auch die steigende Anzahl von Haushalten hat die Nachfrage nach Wohnungen erhöht. Laut dem Statistischen Bundesamt steigt die Anzahl der alleinlebenden Menschen stetig. Außerdem ist die durchschnittliche Quadratmeterzahl pro Kopf in den letzten 25 Jahren um ca. 10 m² auf 47m² pro Person gestiegen. Die steigende Nachfrage hat zu steigenden Mieten, insbesondere in den Metropolregionen, geführt. Aber die Bevölkerungsentwicklung ist nicht allein entscheidend. Andere Faktoren wie die wirtschaftliche Entwicklung und das verfügbare Einkommen sowie die Zinsentwicklung und die Veränderung des Wohnungsbestandes sind ebenfalls zu berücksichtigen.

In Deutschland fehlen rund 1 Million, vor allem bezahlbare, Wohnungen. Die Bundesregierung hatte deshalb für diese Legislaturperiode den Bau von 1,5 Mio. Wohnungen in Aussicht gestellt. Dieses Ziel wird jedoch nicht mehr erreicht werden können. Es wird um ca. 300.000 Wohnungen verfehlt. Es war von vornherein unwahrscheinlich, dass dieses Ziel erreicht werden könnte.

Außerdem sollten von den geplanten 1,5 Millionen neuen Wohnungen rund 100.000 Sozialwohnungen sein. Laut Statista wurden von 2017 bis 2020 etwa 109.000 Sozialwohnungen in Deutschland gebaut. Damit wurde dieses Minimalziel erreicht, doch der Sozialwohnungsbestand sinkt seit Jahren. Ende 2020 wurden bundesweit knapp 1,13 Millionen Sozialwohnungen verzeichnet – eine Halbierung gegenüber 2006. Nach Berechnungen des Spitzenverbands der Wohnungswirtschaft GdW wäre für die mittel- bis langfristige Beseitigung der Wohnungsnot aber der Bau von 80.000 Sozialwohnungen pro Jahr notwendig. Aktuell fallen jährlich ungefähr 55.000 Wohnungen aus der Sozialbindung, wesentlich mehr als die in 2020 neu errichteten Wohnungen. Investoren und Bauträger errichten Sozialwohnungen nur, wenn es sich für sie langfristig lohnt. Dafür sind entsprechende Investitionsanreize notwendig. Offensichtlich ist dies den meisten Gemeinden zu teuer.

Nur in wenigen Bundesländern wie Hamburg, dem Saarland und Sachsen ist der Bestand an Sozialwohnungen gestiegen. In anderen Bundesländern, wie z.B. Niedersachsen, hat sich dagegen der Bestand an Sozialwohnungen um 7.000 verringert.

Von den großen Bundesländern verfügt nur noch Nordrhein-Westfalen über einen hohen Sozialwohnungsbestand von ca. 457.000. Dagegen gibt es in Bayern nur noch rund 136.000 Sozialwohnungen.

306.376 neu gebaute Wohnungen in 2020 stellen den höchsten Stand seit 2001 dar. Die Baukapazität ist aber begrenzt und kann nur langsam gesteigert werden. Insofern wird es noch einige Jahre dauern, bis das Ziel der aktuellen Bundesregierung von rund 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr erreicht werden könnte. Die Gründe dafür sind das knappe Bauland, die lange Dauer von Baugenehmigungen und die ausgeschöpfte Kapazität der Bauunternehmen. Also wird die Nachfrage das Angebot noch länger übersteigen. Das führt dazu, dass die Preise und Mieten weiter steigen werden. Allerdings verläuft die Entwicklung nicht mehr gleichmäßig, da das verfügbare Einkommen der Mieter begrenzt ist und in den Ballungsräumen die Mietkosten inzwischen bis zu 30% des verfügbaren Einkommens belasten. Da werden bzw. sind Grenzen erreicht. Für die Kaufpreise gilt das voraussichtlich aber noch nicht, weil es unter Berücksichtigung der geringen Fremdkapitalzinsen und Strafzinsen für Kontoguthaben nur wenige Investitionsalternativen mit sicheren und stabilen Cashflows zu vermieteten Immobilien gibt.

Insofern war es keine Überraschung, dass die Wohnimmobilienpreise trotz Corona sowohl im Bestand als auch im Neubau im vergangenen Jahr und auch in diesem Jahr weiter gestiegen sind. Nur die Zahl der Transaktionen sank, aber die Preise stiegen in 2020 noch einmal um 7,8%, deutlicher als in den Vorjahren. Insgesamt haben sich die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen zwischen 2009 und 2019 um rund 55 % verteuert. Dabei ist aber zu berücksichtigen, dass die Preise in den 20 Jahren davor real um etwa 20% gesunken sind.

Möglicherweise verändern sich die Preisunterschiede zwischen Stadt und Land, da sich der Trend zum Home-Office seit der Corona-Pandemie erheblich verstärkt hat und zukünftig mehr Menschen von zuhause arbeiten oder nur noch zeitwillig in die Büros in den Städten zur Arbeit kommen. Dadurch würden die Preise insgesamt dennoch weiter steigen, solange es eine Angebotslücke gibt, aber die Unterschiede zwischen Stadt und Land würden sich verringern. Das könnte den Preis- und Mietanstieg in den großen Städten in den nächsten Jahren begrenzen. Diese Entwicklung ist genau zu beobachten. Größere Preiskorrekturen sind erst zu erwarten, wenn die Angebotslücke geschlossen wird, die Fremdkapitalzinsen deutlich steigen oder die positive Bevölkerungs- und Einkommensentwicklung zum Stillstand kommt. Noch ist keine Immobilienblase in Sicht, aber sehr hohe Preise an einigen Standorten, wie z.B. München und Frankfurt/Main, schon.

Es fehlen aktuell rund 1 Million, möglichst bezahlbare Wohnungen. Eine durch den Zuzug aus der EU steigende Bevölkerung und eine allenfalls sukzessive Erhöhung der Neubauwohnungen können den Nachfrageüberhang nur langsam verringern. Durch die Corona-Pandemie gibt es möglicherweise eine Veränderung bezüglich des Zuzugs in die Ballungsräume, aber die Anzahl der fehlenden Wohnungen verringert sich dadurch nicht. Insofern werden sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten, wenn auch langsamer, voraussichtlich steigen. Da der Anstieg des verfügbaren Einkommens auch bei guter wirtschaftlicher Entwicklung begrenzt ist, werden die Mieten voraussichtlich weniger steigen als die Kaufpreise. Insgesamt bleiben Wohnimmobilien weiterhin attraktiv, da es nur wenige Investitionsalternativen mit möglichst sicheren und stabilen Cashflows gibt. Ein Anstieg der Zinsen erscheint aufgrund der hohen Staatsverschuldung und der hohen Abhängigkeit der Weltwirtschaft von den Kapitalmärkten limitiert.

Aktuelle Produkte in diesem Bereich:

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Thamm und Partner





Quelle: IC Consulting GmbH


Fonds aus diesem Artikel:
Thamm und Partner
Emittent Thamm & Partner
Fondstyp 2. Vermögensanlagen
Agio 8 %
Währung Euro
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 k. A.
Verfügbar seit 1999
Substanzquote 87 % - 1,3 p.a. = 13 %
Fremdkapitalquote < 10 %
Thamm und Partner VWL
Emittent Thamm & Partner
Fondstyp Immobilien (alle)
Agio 8 %
Währung Euro
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 k. A.
Verfügbar seit 01.01.2010
Substanzquote 100 %
Fremdkapitalquote ca. 20 %
Verifort Capital HC1
Emittent Verifort Capital
Fondstyp Pflegezentren
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 4.75 %
Verfügbar seit 26.11.2020
Substanzquote 93,70%
Fremdkapitalquote 53,80%
Primus Valor - ImmoChance Deutschland 11 Renovation Plus
Emittent Primus Valor
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 3.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 2.56 %
Verfügbar seit 08.07.2021
Substanzquote 73,32%
Fremdkapitalquote 55,79%
Jamestown 31
Emittent Jamestown
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 5.00 %
Währung USD
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 4.00 %
Verfügbar seit k. A.
Substanzquote 97,60%
Fremdkapitalquote 58,00%
TSO Active Property III, LP
Emittent TSO
Fondstyp 2. Vermögensanlagen
Agio 5.00 %
Währung USD
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 k. A.
Verfügbar seit 20.10.2019
Substanzquote 86,21%
Fremdkapitalquote 0,00%
PATRIZIA GrundInvest Garmisch-Partenkirchen
Emittent PATRIZIA
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 4.50 %
Verfügbar seit 23.04.2018
Substanzquote 90,9%
Fremdkapitalquote 40,7%
WealthCap Immobilien Deutschland 42
Emittent WealthCap
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 0.00 %
Verfügbar seit 25.09.2019
Substanzquote nicht feststellbar
Fremdkapitalquote 0,00%
asuco ZweitmarktZins 10-2019 pro
Emittent Asuco
Fondstyp 2. Vermögensanlagen
Agio 3.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 4.90 %
Verfügbar seit 09.10.2019
Substanzquote 94,80%
Fremdkapitalquote 0,00%
Pareus by Habona Invest - Wohnen am adriatischen Meer
Emittent Pareus
Fondstyp Realimmobilien
Agio 0 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 k. A.
Verfügbar seit 20.01.2019
Substanzquote 100 %
Fremdkapitalquote möglich
Grundschuldbesichertes Darlehen (2 Jahre)
Emittent Norman Wohnbau
Fondstyp Genußr., Darl. u.ä.
Agio 0.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 k. A.
Verfügbar seit 20.05.2019
Substanzquote nicht feststellbar
Fremdkapitalquote nicht feststellbar
Prime Invest I - DNL - USA
Emittent DNL Exclusive Opportunity
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 5.00 %
Währung USD
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 7.00 %
Verfügbar seit 12.11.2019
Substanzquote 87,5%
Fremdkapitalquote 0,00%
CAP Immobilienwerte 1
Emittent CAPRENDIS
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 4.30 %
Verfügbar seit 22.11.2019
Substanzquote 93,5%
Fremdkapitalquote 51,77%
PATRIZIA GrundInvest Europa Wohnen Plus
Emittent PATRIZIA
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 0.00 %
Verfügbar seit 15.01.2019
Substanzquote 91,96%
Fremdkapitalquote 0,0%
HTB Immobilien Portfolio 11
Emittent HTB
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 4.00 %
Verfügbar seit 07.05.2020
Substanzquote 94,50%
Fremdkapitalquote 0,00%
Deutsche Finance Private Fund 16 - Chicago
Emittent Deutsche Finance
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 5 %
Währung USD
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 k. A.
Verfügbar seit 25.06.2020
Substanzquote 87,80 %
Fremdkapitalquote 0 %
PROJECT Metropolen 20
Emittent PROJECT
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 4.00 %
Verfügbar seit 03.07.2020
Substanzquote 85,73%
Fremdkapitalquote 0,00%
PIPRO Investor - Immobilienfonds 5
Emittent PI Pro-Investor
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 4.00 %
Verfügbar seit 18.07.2020
Substanzquote 87,02%
Fremdkapitalquote 50,30%
asuco ZweitmarktZins 15-2020
Emittent Asuco
Fondstyp Immobilien (alle)
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 4.50 %
Verfügbar seit 01.11.2020
Substanzquote 91,60%
Fremdkapitalquote 100,00%
UST XXV
Emittent US Treuhand
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 5.00 %
Währung USD
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 4.50 %
Verfügbar seit 22.11.2020
Substanzquote 99,50%
Fremdkapitalquote 0,00%
Deutsche Finance Investment Fund 19 (Anteilklasse A)
Emittent Deutsche Finance
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 3.00 %
Verfügbar seit 05.02.2021
Substanzquote 83,62%
Fremdkapitalquote 0,00%
WIDe 9 - Werteimmobilien
Emittent WIDe
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 k. A.
Verfügbar seit 18.02.2021
Substanzquote 91,63 %
Fremdkapitalquote bis zu 60 %
DEGAG Wohnkonzept 2 (3 Jahre)
Emittent DEGAG
Fondstyp Genußr., Darl. u.ä.
Agio 0.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 5.10 %
Verfügbar seit 01.06.2021
Substanzquote 100 %
Fremdkapitalquote 0,00%
Immobilienportfolio Deutschland I
Emittent Dr. Peters
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 3.50 %
Verfügbar seit 10.04.2021
Substanzquote 87,31%
Fremdkapitalquote 0,00%
Deutsche Finance Investment Fund 18
Emittent Deutsche Finance
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 k. A.
Verfügbar seit 22.04.2021
Substanzquote 87,80%
Fremdkapitalquote 0,00%
dii. Wohnimmobilien Deutschland 2
Emittent d.i.i.
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 k. A.
Verfügbar seit 10.07.2021
Substanzquote 73,23%
Fremdkapitalquote 47,94%
ProReal Europa 10
Emittent One Group
Fondstyp 2. Vermögensanlagen
Agio 3.50 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 5.75 %
Verfügbar seit 23.06.2021
Substanzquote 91,3%
Fremdkapitalquote 0,00%
DFI Wohnen 1
Emittent DFI
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 3.00 %
Verfügbar seit 23.06.2021
Substanzquote nicht feststellbar
Fremdkapitalquote 0,00%
PATRIZIA GrundInvest Augsburg Nürnberg
Emittent PATRIZIA
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 k. A.
Verfügbar seit 02.07.2021
Substanzquote 91,20%
Fremdkapitalquote 48,50%
FIM Finanz 3
Emittent FIM
Fondstyp 2. Vermögensanlagen
Agio 2,5 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 k. A.
Verfügbar seit 01.09.2021
Substanzquote 100 %
Fremdkapitalquote 0 %
PROJECT Metropolen 21
Emittent PROJECT
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 0.00 %
Verfügbar seit 02.07.2021
Substanzquote 90,11%
Fremdkapitalquote 0,00%
ProReal Private 3
Emittent One Group
Fondstyp 2. Vermögensanlagen
Agio 1.50 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 7.00 %
Verfügbar seit 23.08.2021
Substanzquote 93,58%
Fremdkapitalquote 0,00%
ILG Fonds Nr. 43
Emittent ILG
Fondstyp 1. AIF Genehmigungen
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Ausschüttung 2021 k. A.
Verfügbar seit 02.09.2021
Substanzquote 90,33 %
Fremdkapitalquote 39,41 %