Wohnimmobilien in den USA
Von Käufermarkt zum Mietermarkt
Die USA sind nach wie vor der größte Immobilienmarkt und die größte Volkswirtschaft der Welt. Trotz der hohen Inflation wuchs das Bruttoinlandsprodukt in 2022 um ca. 2,1%. Auch für 2023 wird ein geringeres Wachstum als im Vorjahr erwartet. Insbesondere langfristig haben die USA aufgrund ihrer demografischen Entwicklung deutlich bessere Wachstumsaussichten als die Eurozone. Das Bevölkerungswachstum ist eine gute Voraussetzung für einen positiven Immobilien-, insbesondere Wohnimmobilienmarkt.
Die Inflationsrate hat ihren Höhepunkt im letzten Jahr überschritten und befindet sich derzeit noch bei ca. 6% p.a. Das verfügbare Pro-Kopf-Einkommen hat sich in den letzten Monaten verbessert. Auch der Arbeitsmarkt zeigt sich stabil. Trotz der geldpolitischen Straffung durch die Fed sind die Beschäftigungsquote auf einem Höchststand und die Arbeitslosenquote weiterhin historisch niedrig. Die Knappheit an Arbeitskräften wird zu einer starken Lohnentwicklung führen. Daher wird die Inflation voraussichtlich auf einem erhöhten Niveau stagnieren. Trotzdem werden keine weiteren Zinserhöhungen durch die Fed erwartet, sondern eher Zinssenkungen.
Der hohe Anstieg der Rohstoffkosten hat auch in den USA zu einem deutlichen Anstieg der Baukosten geführt. Trotzdem wurden in 2022 nachfragebedingt mehr Wohnungen fertiggestellt und neue Baugenehmigungen erteilt als in den drei Jahren davor. Allerdings verteuern sich aktuell die Finanzierungskonditionen. Für Hypotheken mit einer 15-jähringen Zinsbindung sind derzeit 5,9% p.a. Zinsen zu bezahlen, bei einer 30-jährigen Zinsbindung sogar 6,7% p.a. Ein derartiges Zinsniveau wurde zuletzt 2008 erreicht.
Der Markt für Gewerbeimmobilien ist durch diese Zinsentwicklung unter Druck geraten. Der Wohnimmobilienmarkt entwickelt sich dagegen weiter stabil. Der Grund hierfür ist die derzeit hohe Mietnachfrage. Auch wenn die Kaufpreise in den letzten 6 Monaten etwas gesunken sind, liegen die Preise doch immer noch 5,8% über dem Preisniveau im letzten Jahr. Das Eigenheim ist das Sinnbild des amerikanischen Traums. Allerdings hat sich in den vergangenen Jahren die Erschwinglichkeit von Wohneigentum für die breite Bevölkerung deutlich verschlechtert. Die Alternative zum Erwerb stellt deshalb zunehmend das Mieten von Wohnraum dar. Das zeigen auch die Zahlen: das Mietwohnwachstum ist 9 Monate in Folge gestiegen, ein Novum innerhalb der letzten 20 Jahre und möglicherweise ein neuer Trend. Insbesondere die Nachfrage nach Anmietung von Einfamilienhäusern hat deutlich zugenommen. Auf dieses Segment entfallen mittlerweile rund 45% des gesamten Mietwohnmarkts. Die größte Nachfragegruppe stellen hier die 25- bis 45-Jährigen dar. Zu begründen ist dies sicherlich mit Familiengründungen, dem daraus resultieren Platzbedarf und dem Wunsch nach einem eigenen Garten sowie der Zunahme von Home Office-Tätigkeiten. Diese Altersgruppe hat häufig noch (hohe) Schulden durch die College-Ausbildung und kann sich daher den Erwerb einer Immobilie in einer attraktiven Wohngegend nicht leisten.
Durch die hohe Nachfrage haben sich auch die Mieten angepasst. Innerhalb eines Jahres haben sich die Mieten durchschnittlich um 7% erhöht. Auch für die kommenden Jahre wird ein höheres Mietwachstum und damit verbunden ein höheres Mietpreisniveau erwartet.
Aufgrund des Bevölkerungswachstums in den primären Nachfragegruppen, der Bevorzugung der Anmietung von Wohnraum im Vergleich zum Eigenheimerwerb sowie des gestiegenen Anteils an gemieteten Einfamilienhäusern ist auch zukünftig von einer hohen Nachfrage nach vermieteten Einfamilienhäusern auszugehen. Experten rechnen damit, dass sich der Marktbedarf in den nächsten zehn Jahren um rd. 2,5 Mio. auf dann ca. 17,5 Mio. vermietete Einfamilienhäuser erhöht. Der gestiegene Anteil an Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser belegt das. Das Interesse institutioneller Investoren am Erwerb von (möglichst nahe beieinanderliegenden) Einfamilienhäusern steigt. Das vergleichsweise liberale Mietrecht und kurze Vertragslaufzeiten machen eine Anpassung der Mieten an das Marktniveau jederzeit möglich und ein Engagement damit besonders attraktiv. Dieser Trend ist ein Grund für die zunehmende Anzahl an Baugenehmigungen.
BVT bietet Anlegern seit 2004 mit der Residential-USA-Serie die Möglichkeit, in die Entwicklung und anschließende Veräußerung von Class A-Apartmentanlagen in den USA zu investieren. Bislang hat BVT 16 Residential-Fonds mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von über 1,8 Milliarden US-Dollar aufgelegt, die zusammen 26 Apartmentanlagen mit rund 8.200 Wohnungen entwickelt haben bzw. derzeit entwickeln.
Über die BVT Residential USA 17 GmbH & Co. Geschlossene Investment KG (Residential 17) können Privatanleger ab einer Mindesteinlagesumme von 30.000 US-Dollar zuzüglich 3 % Ausgabeaufschlag an den Chancen des US-Mietwohnungsmarktes partizipieren. Der alternative Investmentfonds (AIF) wird sich an mindestens zwei Projektentwicklungsgesellschaften beteiligen, die gemeinsam mit einem sorgfältig ausgewählten US-Partner geeignete Grundstücke erwerben und darauf Class A- Apartmentanlagen bauen und dann vermieten. Der Exit erfolgt über einen Verkauf der jeweiligen Gesamtkomplexe, der in der Regel stattfindet, sobald die Wohnungen weitgehend vermietet sind. Angenommen wird ein Verkauf nach Ablauf von jeweils ca. 3 bis 4 Jahren, gerechnet ab Baubeginn. Im Fokus stehen vor allem die Boomregionen an der US-Ostküste, wie Boston, der Großraum Washington, D.C. und Zentralflorida mit Tampa und Orlando - aber auch die Metropolregion Atlanta, Georgia. Hier wurde im August 2022 eine Beteiligung an der Entwicklung „Aventon Exchange“, einer Class A-Apartmentanlage mit 300 Wohneinheiten, eingegangen. Das Grundstück befindet sich im Gwinnett County, ca. 30 Meilen nordöstlich vom Stadtkern von Atlanta. Die Apartmentanlage ist als „Garden-Style-Apartmentanlage“ geplant (ähnliche Anlage siehe Foto unten). Diese Art findet sich häufig in Vororten von großen Ballungsräumen. Die Wohnungen befinden sich nicht in einem großen Apartmentblock, sondern sind auf mehrere, kleine Multi-Family-Gebäude verteilt. Solche Anlagen verfügen üblicherweise über große Freiflächen. Die Fertigstellung ist für Mitte 2024 geplant.
Das Fondskonzept des BVT Residential USA 17 zeichnet sich durch eine vergleichsweise kurze Kapitalbindungsdauer aus und eignet sich für unternehmerisch orientierte Anleger, die die mit Projektentwicklungen verbundenen Risiken wirtschaftlich tragen können. Während der Projektlaufzeit erfolgen üblicherweise keine Ausschüttungen an die Anleger.
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist in den USA auf einem hohen Niveau. Aufgrund der wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung wird sich daran mittel- bis langfristig nichts ändern. Die gestiegenen Preise und höheren Finanzierungskosten führen dazu, dass sich insbesondere junge Menschen Wohneigentum nicht mehr leisten können. Der Wohnimmobilienmarkt entwickelt sich daher in den USA mehr zu einem Mietermarkt. Insofern ist das langfristig bewährte Konzept der BVT Residential USA-Reihe nach wie vor attraktiv. Institutionelle Investoren kaufen fertiggestellte und vermietete Wohnanlagen sowie zunehmend auch Einfamilienhäuser. Das Interesse an stabilen und wachsenden, positiven Cashflows nimmt weiter zu.
Quelle: IC Consulting GmbH - Bilder fotolia
