Der Wohnimmobilienmarkt in den USA ist durch hohe Hypothekenzinsen geprägt. Das führt sowohl zu einer geringeren Zahl an Hauskäufen durch Eigennutzer als auch weniger Neubauten. Hohe Hypothekenzinsen und gestiegene Preise führten im Sommer 2025 zu einer Rekordzahl an gescheiterten Hauskäufen.
Die aktuellen Hypothekenzinsen liegen bei rund 6% p.a. Für 2026 werden nur geringe Veränderungen erwartet. Die erwarteten Zinssenkungen werden sich eher bei den kurzfristigen Zinsen positiv auswirken. Das Angebot an Wohnimmobilien bleibt insbesondere in den Ballungsräumen aufgrund geringer Neubautätigkeit weiter knapp. Das liegt auch an den in den USA mit Ausnahme der Sunbeltstaaten schärferen Bauvorschriften. Die vergleichsweisen lockeren Bauvorschriften haben in 2022 und 2023 im Südosten der USA, wie z.B. in Florida zu einer hohen Neubautätigkeit geführt, die erst nach und nach absorbiert wird. Das hat sich dort auf die Mieten und Preise niedergeschlagen.
Ansonsten führt das knappe Angebot zu steigenden Mieten und Preisen in den Ballungsräumen. Experten gehen davon aus, dass in den USA mit den o.g. regionalen Unterschieden ca. 4,5 Millionen Wohnungen fehlen. Insgesamt bewegt sich die Wohnungsnot damit in den USA in etwa auf demselben Niveau wie in Deutschland. In den USA leben etwa viermal so viele Menschen wie in Deutschland und es fehlen auch in etwa viermal so viele Wohnungen.
Für dieses und das nächste Jahr werden nur sehr wenige neue Wohnungen erwartet. Es werden vergleichsweise etwas mehr Wohnungen als in Deutschland gebaut, aber immer noch zu wenige. Die Zahl der Baugenehmigungen befindet sich auf einem historischen Tief. Deshalb entfaltet auch die zunehmende Alterung der US-Bevölkerung und die sinkende Geburtenrate bisher keine Auswirkung auf den Wohnungsmarkt in den USA. Anders als in Deutschland und in Europa übersteigt die Geburtenrate in den USA aber weiterhin die Zahl der Todesfälle. Die Bevölkerung wächst weiterhin an. Das liegt auch an der stetigen Zuwanderung aus dem Ausland. Allerdings hat die aktuelle Politik zu einer erheblichen Verlangsamung geführt.
Auch wenn die Regierung unter Präsident Trump die Einwanderung noch restriktiver handhaben und z.B. auf die Einwanderung fehlender Spezialisten und Fachkräfte beschränken sollte, wird es aufgrund der geringen Neubautätigkeit und voraussichtlich steigender Abrisszahlen bei den Wohnungen noch Jahre dauern, bis sich die Wohnungsmärkte in den Ballungsräumen wieder im Gleichgewicht befinden. Nur bei deutlich niedrigeren Hypothekenzinsen und einer Lockerung der Bauvorschriften mit sinkenden Baukosten könnte es zu einer Trendumkehr der seit Jahren sinkenden Anzahl der Baugenehmigungen und fertiggestellten Wohnungen kommen.
Die Anzahl der Gutverdienenden in den Ballungsräumen ist weiterhin hoch und reicht für eine Steigerung der Mieten aus. Das liegt an der stabilen wirtschaftlichen Entwicklung in den USA. Im Vorjahr wuchs die US-Wirtschaft nach einem schwachen ersten Quartal (-0,3%) im zweiten und dritten Quartal um fast 4% bzw. 4,3%. Für das vierte Quartal dürfte der Wert aufgrund des zeitweiligen Shutdowns deutlich geringer sein. Insgesamt verbleibt dennoch ein ordentliches Plus.
Für 2026 und 2027 wird eine positive wirtschaftliche Entwicklung mit einem Wirtschaftswachstum von zumindest 3% p.a. erwartet. Durch das Wachstum werden neue Arbeitsplätze geschaffen. Dennoch bleibt die Arbeitslosenquote in den USA auf einem Niveau zwischen 4% und 5%. Im Januar 2026 betrug sie 4,3%. Zum Vergleich dazu liegt die Arbeitslosenquote in der Schweiz bei ca. 3% und in Deutschland bei 6,6%.
Die Politik von Donald Trump verschärft aber die Ungleichheit in der Gesellschaft. Das liegt insbesondere an der sogenannten“ big beautiful bill“, die vor allem den Einkommensstarken und Reichen zugutekommt sowie der Inflation, die dem ärmeren Anteil der Bevölkerung zunehmend belastet.
Wir halten das Geschäftsmodell der BVT weiterhin für attraktiv. BVT bietet Anlegern seit 2004 mit der Residential-USA-Serie die Möglichkeit, an den vielversprechenden Chancen des US-Mietwohnungsmarkts teilzuhaben. Regelmäßig wird in mindestens zwei Projektentwicklungsgesellschaften mit einem amerikanischen Projektentwickler als Joint Venture-Partner investiert. Es werden geeignete Grundstücke erworben und darauf Apartmentanlagen gebaut, die anschließend vermietet und dann verkauft werden. Insbesondere im stark nachgefragten Segment „Multi-Family Residential“ sind die Preise für qualitativ hochwertige Objekte weiterhin vergleichsweise hoch bis sehr hoch. Das macht die Entwicklung ausgewählter neuer Objekte besonders attraktiv.
Im Januar wurde das Objekt „Aventon at Huntington Station“ aus dem BVT Residential 15 zu einem sehr attraktiven Preis verkauft. Dieser lag fast USD 5 Millionen über dem ursprünglich prognostizierten Verkehrswert. Trotz der längeren Laufzeit konnte ein gutes Ergebnis von rund 8,6% p.a. bezogen auf das durchschnittlich gebundene Eigenkapital erreicht werden. In der Gesamtbetrachtung ergibt sich daraus ein Ergebnis vor Steuern von rund 139% auf das anteilig investierte Fondskapital. Trotz des schwachen Transaktionsmarkts stieß das Objekt auf sehr große Resonanz.
Die BVT sieht auch weiterhin gute Chancen, Objekte zu bauen, zu vermieten und gewinnbringend zu verkaufen. In diesem Jahr ist der Verkauf weiterer Wohnanlagen geplant. Die BVT geht davon aus, bei den Verkäufen über den gutachterlichen Werten liegende Preise und damit eine attraktive Rendite für die Anleger zu erzielen.
Auch der aktuelle AIF Residential USA 21 wird gemäß dem bewährten Konzept investieren. Eins der geplanten Anlageobjekte ist die Class A-Apartmentanlage „River´s Edge 3“ in Medford (Boston), Massachusetts, mit 224 Wohneinheiten. Medford liegt nur rund 3 Meilen nördlich der Innenstadt von Boston. Das Objekt ist gut angebunden, so dass die Innenstadt Boston innerhalb von ca. 10 Fahrminuten erreichbar ist.
Trotz einer fast doppelt so hohen Staatsverschuldung wie Deutschland sind die wirtschaftlichen Grunddaten der USA immer noch gut. Auch in den USA wird zu wenig gebaut, so dass auch dort die Nachfrage nach Wohnraum deutlich höher ist als das Angebot. In der Folge steigen die Mieten. Die BVT hat in der Vergangenheit bewiesen, dass ihr Geschäftsmodell solide ist. Auch der aktuelle AIF Residential USA 21 investiert nach dem bewährten Konzept.
