Wie kann die Politik den Wohnungsmangel verringern?
In Deutschland hat sich in den vergangenen 20 Jahren ein Fehlbestand von mindestens einer Million Wohnungen gebildet. Die Politik ist gefordert dagegen etwas zu unternehmen.
In Deutschland fehlen rund eine Million (bezahlbare) Wohnungen. Dieser Zustand besteht schon länger. Das staatliche Ziel von ca. 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr ist seit der Wiedervereinigung noch nie erreicht worden. Immerhin konnten im vergangenen Jahr etwa 300.000 Wohnungen fertig gestellt werden. Die Bundesregierung ist stolz darauf, dass in dieser Legislaturperiode rund 1,2 Millionen neue Wohnungen, davon etwas mehr als 100.000 Sozialwohnungen, gebaut worden sind. Das sind in Summe jedoch 400.000 Neubauwohnungen weniger als versprochen. Bei den Sozialwohnungen ist darauf hinzuweisen, dass 100.000 Wohnungen in 4 Jahren lediglich 25.000 Wohnungen pro Jahr bedeuten. Zudem fallen 55.000 Wohnungen pro Jahr im gleichen Zeitraum aus der Sozialbindung, so dass sich im Ergebnis ein Minus von 30.000 Sozialwohnungen im Jahr ergibt. Durch diesen Schwund gibt es aktuell nur noch ca. 1,1 Millionen Sozialwohnungen. Verglichen mit den Höchstständen aus den 80er Jahren mit 4 Millionen ist das ein Minus von mehr als 70%. Wenigstens ist das Problem in der Politik inzwischen erkannt worden. So werden z.B. in großen Städten wie München oder Berlin in den nächsten Jahren wieder deutlich mehr Sozialwohnungen gebaut. Das bedeutet aber bisher keine Trendumkehr, sondern nur eine Verlangsamung des Trends.
Die Wohnungsfertigstellungen in den letzten vier Jahren sind insgesamt etwa um 5% gestiegen. Der geringe Anstieg zeigt, dass die Kapazitäten bei den aktuellen Rahmendaten (Baulandausweis, Bauvorschriften, Steuern, Förderung, Verfügbarkeit Bauunternehmen und Handwerker usw.) ausgeschöpft sind. Ohne wesentliche Änderungen der Rahmendaten wird sich das Problem der fehlenden Wohnungen nicht lösen lassen. Denn der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum, insbesondere in den Metropolregionen, besteht nach wie vor. Das liegt am Zuzug von Arbeitskräften aus Europa sowie von bestimmten Fachkräften aus Drittstatten und dem immer noch anhaltenden inländischen Drang in die Städte. Experten erwarten daher, dass frühestens im Jahr 2030 ausreichend Wohnungen in Deutschland zur Verfügung stehen können.
Coronabedingt gab es eine geringe Verschnaufpause, weil weniger Arbeitskräfte aus der EU zugezogen sind und es eine leichte Übersterblichkeit gab. Dennoch sind die Preise für Wohnimmobilien auch im vergangenen Jahr weiter gestiegen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes haben allein im dritten Quartal 2020 die Preise für Wohnimmobilien bundesweit durchschnittlich um 7,8 % im Vergleich zum Vorjahresquartal angezogen. Seit 2015 kletterten die Preise für Eigentumswohnungen in Großstädten um 50 Prozent nach oben. Besonders bemerkenswert ist, dass sich 2020 auch die Preise für Eigentumswohnungen in dichter besiedelten, ländlichen Kreisen um 7,1 % und in dünn besiedelten ländlichen Kreisen sogar um 8,1 % im Vergleich zum 3. Quartal des Vorjahres erhöhten. Die Preise liegen dort allerdings weit unter dem Niveau der großen Städte. Während gewerbliche Immobilien teilweise mit Leerständen und zumindest stagnierenden Preisen kämpfen, steigen Preise und Mieten für Wohnimmobilien hingegen weiter an.
Der Wohnungsmangel ist auch dadurch verstärkt worden, dass der Wohnraum pro Kopf und die Anzahl der Haushalte jahrzehntelang gestiegen sind. Ebenso gibt es in Deutschland immer mehr Ein-Personen-Haushalte („Single-Haushalte“). Aus den Zahlen des Statistischen Bundesamts geht hervor, dass sich der Anstieg des Wohnraums pro Kopf verlangsamt. Von 2010 bis heute ist er nur noch um 2 m² auf 47 m² gestiegen. Durch die steigende Lebenserwartung werden Wohnungen im Durchschnitt immer länger bewohnt. Sie stehen dem Markt demzufolge erst Jahre später zur Verfügung.
Die Politik muss ihre Anstrengungen erhöhen, sonst wird sich der Wohnungsfehlbestand in den nächsten Jahren nicht wesentlich abbauen. Die Politik hat mehrere Möglichkeiten, angefangen bei höheren Steuervorteilen oder Zuschüssen für Sanierungsmaßnahmen. Effektiver wäre aber eine Verschlankung der komplexen Genehmigungs- und Bauvorschriften sowie eine effektivere und schnellere Gewinnung von Bauland. Auch eine höhere Ausnutzung des Baulandes erscheint sinnvoll.
Dagegen sollten staatliche Eingriffe in die Preisfindung am Mietmarkt unterbleiben bzw. sofort eingestellt werden. Statistische Erhebungen belegen, dass sich der Mietendeckel in Berlin nachteilig auf den Wohnungsmarkt ausgewirkt hat. Staatliche Eingriffe führen z.B. dazu, dass attraktive Altbauwohnungen an Eigennutzer verkauft werden, wenn der Verkauf lohnender als eine Vermietung ist. Damit werden diese Wohnungen aber dem Mietmarkt entzogen. Außerdem sind die Preise für selbstgenutzte Wohnungen auch noch stärker gestiegen. Weniger Mietwohnungen und höhere Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen sind nach ersten Erhebungen das tatsächliche und politisch sicher nicht gewünschte Ergebnis des Mietendeckels.
Zudem sollten wie oben ausgeführt wieder erheblich mehr Sozialwohnungen gebaut werden. Dafür sind aber stärkere Anreize zu schaffen, damit der Bau von Sozialwohnungen auch für private Investoren wieder attraktiv wird. Derzeit bauen nur die kommunalen Wohnungsbaugesellschaften Sozialwohnungen. Immerhin unterstützt der Bund die Länder ab 2020 mit zweckgebundenen Finanzhilfen für den sozialen Wohnungsbau. Für den Zeitraum 2020 bis 2024 hat der Bund hierfür jährlich 1 Milliarde Euro vorgesehen. Es werden jedoch noch höhere Beträge für eine Trendumkehr notwendig sein.
Es geht auch anders: Hamburg führt die Statistik der Pro-Kopf-Baugenehmigungen im sozialen Wohnungsbau bundesweit mit deutlichem Abstand an. Hier wurden 2019 pro 100.000 Einwohnern 192 Wohneinheiten gebaut. Auf Platz 2 landet mit deutlichem Abstand Bremen mit 72 Wohneinheiten. Im Januar hat Hamburg sein Programm zur Wohnraumförderung für 2021 und 2022 vorgestellt. Es sollen jährlich etwa 3.000 Wohnungen mit Mietpreis-und Belegungsbindung gebaut werden. Hierfür werden EUR 324 Millionen bzw. EUR 329 Millionen bereitgestellt.
Die seit Jahren andauernde Niedrigzinsphase ist auch für die merklich gesunkene Anzahl an Zwangsversteigerungen verantwortlich. In Kombination mit den coronabedingten Stundungsverfahren sowie den derzeitigen staatlichen finanziellen Hilfen wurde ein Anstieg der Anzahl an Zwangsversteigerungen verhindert. Sobald die staatlichen Unterstützungszahlungen jedoch auslaufen, wird es voraussichtlich wieder mehr Arbeitslosigkeit und in der Folge auch ein verstärktes Angebot auf dem Immobilienmarkt geben. Zudem steigt die Höhe der aufgenommenen Kredite immer weiter an. Im Dezember 2020 waren es durchschnittlich EUR 300.000, - pro Immobilie bzw. Wohnung, rund EUR 15.000 mehr als noch zu Beginn des Jahres. Bei einem nachhaltig steigenden Zinsniveau könnte es zu Finanzierungsproblemen kommen. Die Bundesbank weist bereits seit 2017 auf systemische Risiken durch zu hohe Beleihungen hin. Eine etwaige Zwangsversteigerungswelle würde aber erst im kommenden Jahr beginnen, da die Verfahrensdauer lange ist. Allerdings ist der Eintritt dieses negativen Szenarios noch offen bzw. erscheint aus heutiger Sicht als unwahrscheinlich. Zudem mehren sich die Anzeichen, dass die Pandemie durch Impfungen und mehr Tests nachhaltig überwindbar sein wird. Aufgrund des hohen Bedarfs und des aktuellen Wohnungsmangels von mindestens 1 Million Wohnungen, sind Investitionen in den deutschen Wohnungsmarkt weiter attraktiv. Insbesondere für Anleger, die einen regelmäßigen Cashflow wünschen, sind Immobilieninvestionen eine interessante und zumeist bessere Alternative zu festverzinslichen Wertpapieren, die aktuell nur geringe Erträge und Zinsen abwerfen. Zudem sind Mietwohnungen steuerlich attraktiver. Daran wird sich auch bei leicht steigender Inflation grundsätzlich nichts ändern.
Für Investitionen in Immobilien gibt es eine Reihe von Möglichkeiten. Wer kein Realeigentum erwerben möchte, hat zahlreiche Alternativen mit unterschiedlich langen Laufzeiten. Die IC Consulting GmbH hat für nahezu jeden Investor ein passendes Angebot im Immobilienbereich gefunden. Die One Group beispielsweise setzt ihre erfolgreiche Kurzläuferserie mit der Namensschuld-verschreibung ProReal Europa 9 fort. Die Anleger stellen mehreren Bauvorhaben finanzielle Mittel zur Verfügung, ganz ohne Vermietungsrisiko sowie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Gemeinsam mit dem neuen mittelständischen Partner Soravia aus Österreich führen die Fonds von der One Group attraktive Projekte durch, wie z.B. die Zollhafen Elements in Mainz.
Einen anderen längerfristigen Investmentansatz verfolgen ZBI und DFI Deutsche Fondsimmobilien Holding AG. Die jeweiligen AIFs investieren in Bestandsimmobilien, die hauptsächlich wohnwirtschaftlich genutzt werden. Federführend beim Neuling DFI ist Mark Münzing, der vorher für den Einkauf bei ZBI verantwortlich war und nun die Geschicke dieses neu gegründeten Emissionshauses lenkt.
Auch die Revitalisierung, Wohnraumerweiterung und z.B. energetische Sanierung von „vernachlässigtem“ Wohnraum stellt einen lukativen Investmentsansatz dar. Die Initiatoren Pro Investor, Primus Valor sowie Thamm & Partner haben sich auf solche Altbausanierungen und Modernisierungen spezialisiert. Aktuell können als AIF PI Immobilienfonds 5 und Primus Valor ImmoChance Deutschland 10 Renovation Plus gezeichnet werden. Der ImmoChance Deutschland 10 Renovation plus ist bereits weit investiert, so dass ein guter Überblick auf das eingekaufte Portfolio besteht. Mit der atypische stille Beteiligung Thamm & Partner beteiligen die Anleger sich direkt am Bauträger und den stillen Reserven – und erhält somit während der Laufzeit auch die, sich z.B. durch die Sanierungen ergebenden, steuerlich negativen Ergebnisse für seine Steuererklärung.
Project wiederrum investiert in neu zu bauende oder zu sanierende Wohnimmobilien in den großen deutschen Metropolregionen sowie Wien. Das Geschäftsmodell besteht in einer breiten Risikodiversifikation durch die Entwicklung von 50 bis 70 Projekten in sieben Metropolregionen wie Berlin oder dem Rheinland. Aufgrund der dezentralen Investmentstruktur und der an mehreren Standorten wirkenden Bausteuerung wird die Bildung von Klumpenrisiken, insbesondere im Hinblick auf den möglichen Ausfall beauftragter Bauträger, Handwerker, geschlossener Genehmigungsbehörden oder örtlicher Bauleitungen weitgehend vermieden. Mit dem Project Metropolen 20 (Einmalzahlung) und dem Project Metropolen 19 (Sparplan) können die Anleger in dieses Geschäftsmodell investieren.
In Deutschland fehlen mindestens 1 Million Wohnungen. An diesem Zustand wird sich so schnell nichts ändern. Es kann nur mittel- bis langfristig zu einer Verbesserung kommen, wenn dies politisch gewollt und effizient umgesetzt wird. Staatliche Eingriffe in die Mietpreisbindung sind dagegen kontraproduktiv wie sich z.B. in Berlin zeigt. Aufgrund des hohen Bedarfs sind Wohnimmobilien für Investoren weiter attraktiv
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