Vertragsmodelle im britischen Mietrecht: Chancen für Investoren am Beispiel des DF Logistikfonds

Sachwertinvestments stellen für viele private Anleger eine wertvolle Ergänzung im Portfolio dar – insbesondere in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit. Geschlossene Fonds können dabei überzeugen, wenn die Performance der zugrunde liegenden Objekte für sich spricht. Ein Beispiel hierfür ist der „DF Deutsche Finance Investment Fund 23 – Club Deal UK Logistik“ (DF 23), der zum 31. Dezember 2024 mit einem platzierten Eigenkapital von rund 66 Millionen britischen Pfund erfolgreich geschlossen wurde.

Angesichts der weiterhin positiven Entwicklung des britischen Logistikimmobilienmarktes wurde der Platzierungszeitraum des Fonds bis Ende 2025 verlängert. Die Strategie: Mietverträge, deren Konditionen unterhalb des aktuellen Marktniveaus liegen, sollen sukzessive angepasst werden, um anschließend von potenziellen Wertsteigerungen beim Verkauf zu profitieren. Die Fondslaufzeit endet planmäßig am 31. Dezember 2027.

Ein aktuelles Gutachten von Savills zum Stichtag 31. Dezember 2024 zeigt, dass die vereinbarten Mieten der bisher erworbenen elf Objekte deutlich unter den Marktmieten liegen – ein klares Indiz für weiteres Wertsteigerungspotenzial. Bereits im Vergleich zum Ankaufsgutachten vom 31. März 2023 konnte der Verkehrswert um etwa zehn Prozent gesteigert werden, die erzielten Mieten stiegen im Schnitt sogar um 14 Prozent.

Zusätzliche Maßnahmen wie die Installation von Solarpanels oder andere energetische Modernisierungen (Capex) sollen diese positive Entwicklung weiter unterstützen. Das Portfolio umfasst rund 1,1 Millionen Quadratfuß beziehungsweise etwa 110.000 Quadratmeter vermietbare Fläche. Laut Prospekt sind Reinvestitionen möglich, allerdings nicht zwingend vorgesehen.

Die Vermietungsquote liegt bei sehr hohen 99 Prozent. Lediglich zwei Einheiten mit zusammen etwa 1.500 Quadratmetern stehen leer – das entspricht lediglich 1,4 Prozent der Gesamtmietfläche bzw. 1,9 Prozent gemessen am Mietertrag.

Das geplante Verkaufsdatum Ende 2027 bringt naturgemäß ein gewisses Risiko im Hinblick auf kurzfristig auslaufende Mietverträge mit sich. Doch auch darin liegt eine Chance: Auslaufende Verträge können genutzt werden, um Mieten gezielt auf Marktniveau anzuheben.

Aktuell enthalten 41 der 71 Mietverträge – das entspricht rund zwei Dritteln der vermieteten Fläche – eine sogenannte „Rent Review“-Klausel. Das erlaubt dem Vermieter, zu bestimmten Zeitpunkten die Miete an das Marktniveau anzupassen – ein Vorteil, wenn die bestehende Miete unter dem Marktwert liegt.

Rechtlich gesehen fällt ein Großteil der Mietverträge (69 Prozent gemessen am Ertrag) unter den britischen „Landlord & Tenant Act 1954“. Mietverhältnisse, die „inside the Act“ fallen, gewähren dem Mieter ein Recht auf Vertragsverlängerung, allerdings mit einer marktgerechten Mietanpassung – was wiederum im Sinne des Vermieters sein kann. Verträge „outside the Act“ unterliegen diesem Schutz nicht, was dem Eigentümer mehr Flexibilität bei der Neuvermietung verschafft.

Das Mieterportfolio ist breit aufgestellt: Rund 43 Prozent entfallen auf Unternehmen aus der Logistikbranche, gefolgt vom Lebensmitteleinzelhandel (16 %), High-Tech-Engineering (15 %) und sogenannten Trade-Counters – Gewerbeeinheiten mit Verkaufsflächen – mit 14 Prozent. Insgesamt liegt der klare Schwerpunkt auf Logistik. Die elf Objekte teilen sich in drei Single-Tenant- und acht Multi-Tenant-Immobilien auf. Die fünf größten Mieter stehen für rund 41 Prozent des Mietertrags, wobei der größte Einzelmieter etwa 14 Prozent beiträgt.

Auf Basis der aktuellen Bewertung und bisherigen Entwicklungen hält Deutsche Finance an der ursprünglichen Prognose fest: Bis Ende 2027 wird ein Gesamtrückfluss von rund 145 Prozent erwartet.