Kurzbeschreibung

Die Anleger treten der HGA USA VII GmbH & Co. KG (Fonds KG) direkt als Kommanditisten bei. Der Beitritt erfolgt unter der aufschiebenden Bedingung der Eintragung ins Handelsregister.
Bei der angebotenen Vermögensanlage handelt es sich um eine Beteiligung an einer deutschem Recht unterliegenden Personengesellschaft in Form einer GmbH & Co. KG.
Die Fonds KG ist ihrerseits als Limited Partner (einem deutschen Kommanditisten vergleichbar) an einer US-amerikanischen Gesellschaft beteiligt (im Folgenden: "Beteiligungsgesellschaft"), die ihrerseits Eigentümerin von drei Objektgesellschaften ist.

Die Objektgesellschaften besitzen elf Apartmentanlagen mit insgesamt über 2.000 Wohnungen. Neun der elf Anlagen befinden sich im Großraum Houston, Texas. Die beiden anderen Anlagen liegen im Großraum Washington (Maryland).

Die Anleger sind an den Ergebnissen der Fonds KG beteiligt. Diese setzen sich im Wesentlichen aus den Ergebnissen zusammen, die die Fonds KG aufgrund ihrer rund 92,4%igen Beteiligung an der Beteiligungsgesellschaft erzielt. Neben der Fonds KG sind an der Beteiligungsgesellschaft noch die HGA Alliance III L.L.C. (nachfolgend kurz Alliance L.L.C.) als Limited Partner sowie die Alliance HC III Mezz GP, Inc. als General Partner beteiligt.
Die Fonds KG erhält bevorrechtigt eine nicht kumulative 8,5%ige Vorzugsrendite p. a., bezogen auf ihre noch nicht zurückgeführte Kapitaleinlage. Nachrangig nach der Fonds KG erhalten die Alliance L.L.C. sowie der General Partner der Beteiligungsgesellschaft jeweils eine Auszahlung, bis auch diese jeweils eine nicht kumulative Rendite von 8,5% bezogen auf ihre noch nicht zurückgeführte Kapitaleinlage erhalten haben. Das darüber hinausgehende Ergebnis wird kapitalanteilig zugewiesen.

Eine Kündigung ist erstmals zum 31.12.2016 möglich.

Marktsituation

Houston ist mit über 2 Mio. Einwohnern die viertgrößte Stadt der USA. In der gesamten Metropolregion Houston leben über 5 Mio. Menschen. Die Bevölkerung der Stadt wächst stetig, der Altersdurchschnitt ist vergleichsweise niedrig. Rund 71% der Einwohner sind jünger als 45 Jahre. Mehrere international tätige Großunternehmen wie Wal-Mart Stores, Continental Airlines, Hallibourton oder Exxon Mobil Group haben ihren Sitz in Houston. Neben 40 Universitäten, Fachhochschulen und ähnlichen Institutionen beherbergt die Stadt das international renommierte Texas Medical Center, das mehr als 50.000 Menschen beschäftigt und jährlich rund 4,8 Mio. Patienten behandelt. Der Hafen von Houston verzeichnet den größten internationalen Tonnageumschlag unter allen Häfen der USA. Maryland profitiert von seiner Nähe zu Washington, D. C., der Hauptstadt der Vereinigten Staaten. Die Washington Metropolitan Area mit insgesamt mehr als 7,5 Mio. Einwohnern umfasst Teile der Bundesstaaten Maryland und Virginia und zeichnet sich durch den größten jährlichen Beschäftigungszuwachs der USA aus. Die Anlagen liegen in der besonders prosperierenden Region Montgomery County, in dem alle 19 US-Bundesbehörden sowie zahlreiche Unternehmen ihren Sitz haben. Zudem ist Montgomery County eines der bedeutendsten Biotechnologie-Zentren der USA. Um die durchschnittliche Miethöhe und damit den Ertrag für die Fondsgesellschaft weiter zu steigern, wird der Fonds in den nächsten 12 bis 18 Monaten insgesamt USD 6 Mio. investieren. Trotz des derzeit geringen Leerstandes und dieser Investitionen geht die Fondskalkulation - konservativ betrachtet - über die gesamte Laufzeit insgesamt von einem ökonomischen Leerstand in Höhe von 13,6% aus.

Herausragende Merkmale

Wie bei den beiden Vorgängerfonds USA V und USA VI konnte als Joint Venture-Partner und Betreiber der beiden Apartmentanlagen wieder Alliance Holdings gewonnen werden. Alliance gehört seit Jahren zu den größten Betreibern von hochwertigen Wohnanlagen in den USA. Dabei gewährt Alliance den deutschen Investoren eine Vorzugsstellung bei laufender Auszahlung und Verkauf. Das heißt: Die gesamte Liquidität in der Objektgesellschaft wird bis zu einer Höhe von 8,5% p.a. ungeschmälert an die deutsche Fondsgesellschaft ausgeschüttet, erst dann partizipiert Alliance Holding am wirtschaftlichen Erfolg der Anlagen. Alliance hat sich darüber hinaus bis 2009 verpflichtet, eine eventuelle Differenz zwischen den prognostizierten und den tatsächlichen Nettomieteinnahmen bis maximal USD 1,5 Mio. auszugleichen. Auch dies erhöht die Sicherheit der deutschen Anleger signifikant. Alliance hat folglich ein ausgeprägtes monetäres Interesse an der guten Performance der Apartmentanlagen. Dies umso mehr, da auch im Rahmen der Veräußerung der Anlagen eine Erfolgsbeteiligung in Abhängigkeit der erzielten internen Verzinsung vereinbart wurde.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf

Einzahlung: Die Einzahlung der Beteiligungssumme erfolgt unmittelbar nach Annahme des Beitritts. Die Mindestbeteiligungssumme beträgt USD 15.000 zzgl. 5% Agio. Auszahlungen: - prognostiziert 7,5% p.a. für das Jahr 2007, ab Leistung der Einlage - ansteigend auf 12,0% p.a. für das Jahr 2016 Die Beteiligung, die Mieteinnahmen, die Auszahlungen an die Anleger und ein späterer Verkaufserlös werden in USDollar gezahlt.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption

Eine Beteiligung an der Gesellschaft (Vermögensanlage) vermittelt dem Anleger trotz der mittelbaren Investition in auf dem Gebiet der USA belegene Immobilien aus deutscher steuerlicher Betrachtungsweise Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Nach den Bestimmungen des geltenden Doppelbesteuerungsabkommens zwischen den USA und Deutschland werden die durch (auch mittelbare) Investition in US-Grundbesitz erzielten Einkünfte (laufende Einkünfte aus der Vermietung sowie Veräußerungsgewinne) unabhängig von der geschilderten Betrachtung dieser Einkünfte in Deutschland nur in den USA besteuert und unterliegen in Deutschland lediglich dem Progressionsvorbehalt. Eine Ausnahme wird sich nur für Zinserträge ergeben, die jedoch in geringfügigem Umfang prognostiziert sind. Von dieser günstigen Abkommenssituation profitieren die Anleger bei dem Beteiligungsmodell ebenso wie von dem in den USA auch Nichtansässigen gewährten, vergleichsweise hohen, persönlichen Freibetrag von aktuell USD 3.400 p.a.

Finanzierung

Das Eigenkapital der Beteiligungsgesellschaft beträgt rund TUSD 36.854 und teilt sich wie folgt auf: Die deutsche Fonds KG hat sich mit 92,403% (rund TUSD 34.054) an der Beteiligungsgesellschaft beteiligt. Weitere Gesellschafter sind der Limited Partner HGA Alliance III, L.L.C. mit 7,497% (rund TUSD 2.763) und der General Partner Alliance HC III Mezz GP, Inc. mit 0,1% (rund TUSD 37). HSH Real Estate AG, eine 100%ige Tochter der HSH Nordbank AG, hat gegenüber der Fonds KG eine Platzierungsgarantie i. H. v. bis zu USD 35.000.000, zzgl. 5% Agio, abgegeben. Die Objektgesellschaft "Alliance HC III Limited Partnership", die sog. "Texas LP", die die neun in Texas belegenen Apartmentanlagen hält, hat ein Darlehen in Höhe von TUSD 123.300 aufgenommen. Das Darlehen ist durch diese neun Texas-Apartmentanlagen sowie durch zwei weitere erworbene Apartmentanlagen in Maryland besichert. Darlehensgeber ist Column Financial, Inc., ein Unternehmen der Credit Suisse Gruppe.

Bemerkung zur Ergebnisprognose

- Das letzte Jahr ist inkl. Veräußerungserlös.

Immobilien

Apartmentanlagen im Großraum Houston Name/ Einheitenanzahl/ Fläche: 1. "Pineforest Park"/ 200/ ca. 74,4m² 2. "Pineforest Place"/ 144/ ca. 75,4m² 3. "Tanglebrook"/ 127/ ca. 92,5m² 4. "Sage Hollows"/ 252/ ca. 87,3m² 5. "The Gardens"/ 246/ ca. 54,5m² 6. "Coventry Park"/ 128/ ca. 78,3m² 7. "Elm Creek"/ 168/ ca. 69,2m² 8. "Trailwood"/ 177/ ca. 89,8m² 9. "Steeplechase"/ 171/ ca. 79,4m² Apartmentanlagen im Großraum Washington Maryland Name/ Einheitenanzahl/ Fläche: 1. "Saybrooke Apartments"/ 252/ ca. 97,0m² 2. "The Verandahs"/ 186/ ca. 92,0m²

Vermietung

Die Anlagen in Maryland sind im Durchschnitt zu 98%, die in Houston im Durchschnitt zu 91% vermietet.

Informationen zum Initiator: HGA