US-Büromarkt: KI, Kanzleien und Finanzbranche treiben die Erholung
Nach Jahren der Korrektur zeigen aktuelle Marktdaten deutliche Signale einer Bodenbildung am US-Büromarkt. Getrieben wird die neue Nachfrage vor allem von KI- und Tech-Unternehmen, der Rechtsbranche sowie der Finanzindustrie.
Stabilisierung nach Jahren der Korrektur
Laut JLL stabilisiert sich die Bürofrachennachfrage in den USA seit rund zwei Jahren, erstmals seit Anfang 2019 geht die Leerstandsquote wieder leicht zurück. Parallel dazu ist die Neubautätigkeit deutlich eingebrochen; in einigen großen Märkten liegt die Projektpipeline inzwischen bei weniger als 46.450 Quadratmetern. Auch CBRE berichtet von einer langsamen, aber stabilen Erholung: Aktive Mietinteressenten deuten im U.S. Real Estate Market Outlook 2025 auf ein erwartetes Plus des Leasingvolumens von rund fünf Prozent hin. Nach einer langen Phase der Konsolidierung kehren damit erste Wachstumsbranchen zurück – mit spürbarem Einfluss auf die Flächennachfrage.
KI und Tech als neue Triebkräfte physischer Arbeitsräume
Zu den sichtbarsten Rückkehrern in den US-Büromarkt zählt die Tech-Industrie, insbesondere der KI-Sektor. Nach Einschätzung von CBRE dürfte Künstliche Intelligenz über das nächste Jahrzehnt ein wesentlicher Treiber der Büroflächennachfrage sein. Bereits 2024 stellten Tech-Unternehmen rund 18 Prozent des gesamten US-Leasings, während weitere Marktforscher die Erholung ausdrücklich als „von KI-Nachfrage getragen“ beschreiben. Hintergrund sind die technischen Anforderungen der Teams: Hardware- und Testumgebungen, sichere Rechenkapazitäten sowie hochfrequente Entwicklungsprozesse lassen sich im Homeoffice nur begrenzt abbilden. CBRE erwartet daher, dass insbesondere wachstumsstarke kleinere KI-Unternehmen 2025 vermehrt Flächen zwischen rund 900 und 1.850 Quadratmetern anmieten werden.
Legal is back: Kanzleien als Nachfrage-Motor
Besonders dynamisch präsentiert sich die Rechtsbranche. Studien von Cushman & Wakefield zufolge liegt sie sowohl beim Leasingvolumen als auch beim Beschäftigungswachstum vor anderen Bürosektoren. Savills beziffert ihren Anteil am gesamten U.S.-Leasingmarkt inzwischen auf rund 10,5 Prozent – etwa doppelt so viel wie vor der Pandemie. Treiber dieser Entwicklung ist das Arbeitsmodell der Kanzleien: Die Ausbildung junger Juristen basiert auf enger Zusammenarbeit und direktem Feedback im Sinne eines Apprenticeship-Prinzips, das sich im Homeoffice kaum abbilden lässt. Hinzu kommen hohe Anforderungen an Vertraulichkeit und regulatorische Sicherheit sowie die strategische Bedeutung hochwertiger, repräsentativer Standorte für Mandantenvertrauen und Recruiting.
Finanzdienstleister: Präsenz als Signal für Stabilität
Neben Tech und Legal kehrt auch die Finanzbranche verstärkt in hochwertige Büroflächen zurück. JLL, CBRE und Savills berichten übereinstimmend von einer stabilen Rückkehr großer Banken, Vermögensverwalter und Private-Equity-Häuser. Der Anteil der Finanzdienstleister am Gesamtleasing wird für 2024 auf rund 20 Prozent geschätzt. Vor allem Großbanken mit weitgehend vollpräsenten Arbeitsmodellen nutzen das Büro als kulturelles und symbolisches Zentrum: Es steht für Stabilität gegenüber Kunden und ermöglicht schnelle, präzise Teamarbeit, etwa in Transaktionen, Portfoliomanagement und Due-Diligence-Prozessen. Gleichzeitig verschärft der Wettbewerb um Talente die Nachfrage nach Premiumflächen in guten Lagen.
2025 als möglicher Wendepunkt
2025 könnte sich als Jahr der Konsolidierung und Neujustierung am US-Büromarkt erweisen. Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf Branchen, deren Geschäftsmodelle physische Präsenz strukturell voraussetzen – etwa KI/Tech, Rechtswirtschaft und Finanzindustrie. Diese neue, fokussierte Nachfragestruktur verleiht dem Markt Halt, begünstigt planbare, strategische Mietentscheidungen und könnte den Grundstein für eine nachhaltige Erholungsphase legen. Aus Investorensicht rückt damit die Qualität der Standorte, die Eignung für moderne, sicherheitskritische Arbeitsprozesse sowie die Branchenmischung der Nutzer noch stärker in den Vordergrund.
