Fragen zum US-Immobilienmarkt mit Christian Kunz
Einordnung der aktuellen Marktphase in den USA, Chancen in ausgewählten Teilmärkten und Entwicklungen aus dem Self-Storage-Sektor.
Sind in der aktuellen Marktphase US-Immobilien wirklich für Anleger interessant?
Schwierige Marktphasen können interessante Einstiegsfenster eröffnen. So funktioniert antizyklisches Investieren seit jeher. Klar ist aber auch: Der US-Immobilienmarkt ist aktuell kein einfacher Markt. Vor allem Finanzierungen sind teurer geworden als noch vor einigen Jahren, und viele Marktteilnehmer agieren vorsichtiger als zuvor. Genau das verändert aber auch die Marktmechanik. Der Fokus verschiebt sich stärker auf hochwertige Objekte, belastbare Cashflows und reale Nachfrage.
Für langfristig orientierte Investoren kann das gerade in dieser Phase relevant sein. Interessante Chancen entstehen oft nicht dann, wenn der Markt am euphorischsten ist, sondern dann, wenn Unsicherheit herrscht und genauer hingeschaut werden muss. Genau eine solche Phase erleben wir derzeit.
Ist das nicht ein viel zu riskanter Zeitpunkt für neue Investments?
Die Risiken sind real, keine Frage. Aber entscheidend ist: Sie sind heute sichtbarer und besser einzuordnen als noch vor einigen Jahren. Der Markt steht unter Druck, Finanzierungen sind anspruchsvoller geworden, und genau das zwingt zu einer anderen Disziplin im Umgang mit Investments.
In dieser Phase zeigt sich sehr klar, welche Immobilien auch unter veränderten Rahmenbedingungen funktionieren und welche nicht. Das macht den Markt nicht einfacher, aber transparenter. Und genau hier kommt Erfahrung ins Spiel. Wer Märkte kennt, Risiken realistisch bewertet und selektiv vorgeht, trifft heute auf ein Umfeld, das anspruchsvoll ist, aber nicht beliebig.
Wo gibt es in diesem Umfeld überhaupt noch tragfähige Chancen?
Dort, wo Nachfrage tatsächlich entsteht und bestehen bleibt. Also in Märkten, in die Menschen ziehen, in denen Unternehmen investieren und in denen das Angebot nicht gleichzeitig überproportional wächst. Genau diese Kombination sehen wir weiterhin in ausgewählten Teilmärkten im Südosten der USA. Binnenmigration, neue Arbeitsplätze und wirtschaftliche Dynamik sorgen dort weiterhin für reale Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen.
Wichtig ist aber: Auch der Sun Belt ist kein Selbstläufer mehr. Es reicht nicht, auf die Region als Ganzes zu schauen. Entscheidend ist, wie sich einzelne Teilmärkte entwickeln, wie hoch der Neubaudruck ist und ob ein Standort auch im Alltag funktioniert. Chancen entstehen deshalb nicht flächendeckend, sondern dort, wo Nachfrage, Standortqualität und Substanz zusammenpassen.
Was macht den US-Markt trotz aller Unsicherheit für TSO weiter interessant?
Weil der Markt eben kein homogener Krisenmarkt ist. Genau das geht in vielen Schlagzeilen unter. Wir investieren nicht in einen Durchschnitt, sondern sehr gezielt in ausgewählte Immobilien und Segmente, die sich auch operativ als robuster erweisen. Dazu zählen für uns neben hochwertigen Gewerbeimmobilien vor allem Multifamily und Self-Storage.
Gleichzeitig ist der US-Markt einer der größten und transparentesten Immobilienmärkte weltweit. Das macht Probleme nicht kleiner, aber Unterschiede klarer sichtbar. Für uns ist deshalb nicht die allgemeine Stimmung entscheidend, sondern die Frage, welche Standorte und Immobilien auch unter schwierigeren Bedingungen nachhaltig tragfähig bleiben.
Lässt sich das an einem konkreten Beispiel zeigen?
Ein Beispiel ist Johns Creek im Norden der Metropolregion Atlanta. Dort befinden sich mehrere Büroimmobilien von TSO in unmittelbarer Nähe zum entstehenden Johns Creek Town Center. Mit „Medley“ entsteht dort aktuell ein Mixed-Use-Quartier mit Handel, Gastronomie, Entertainment, Hotel, Büro und Wohnen. Ergänzt wird das durch neue Aufenthaltsflächen, Grünanlagen und eine bessere fußläufige Anbindung im Umfeld.
Für einen Bürostandort ist genau das entscheidend. Es geht nicht mehr nur um die Fläche selbst, sondern um das Umfeld, in dem sie eingebettet ist. Wenn sich Aufenthaltsqualität, Erreichbarkeit und Angebot vor Ort verbessern, wirkt sich das direkt auf die Attraktivität und Vermietbarkeit aus.
Marktausblick USA
Fed bleibt auf Stabilitätskurs
Die jüngste Entscheidung der US-Notenbank zeigt, wie sie mit der aktuellen Lage umgeht: Die geopolitischen Risiken werden ernst genommen, gleichzeitig vermeidet die Fed eine Überreaktion. Der Krieg im Nahen Osten und steigende Energiepreise fließen in die geldpolitische Abwägung ein, führen aber nicht automatisch zu einem Kurswechsel.
Das Zinsniveau bleibt vorerst stabil. Auch wenn sich mögliche Zinssenkungen zeitlich verschieben können, bleibt der grundsätzliche Kurs damit berechenbar. Für den US-Immobilienmarkt ist das eher ein stabilisierender Faktor als ein zusätzliches Belastungsmoment.
Für Immobilien mit laufenden Erträgen und realer Nutzung bedeutet das: Die Finanzierungsbedingungen verschärfen sich nicht weiter, und Planungssicherheit bleibt erhalten. In einem Umfeld erhöhter Unsicherheit ist das ein wichtiger Unterschied.
Neues aus dem Self-Storage Sektor
Im US Self-Storage Markt bahnt sich eine Übernahme mit Signalwirkung an: Public Storage, der größte börsennotierte Anbieter des Landes, will den Wettbewerber National Storage Affiliates übernehmen. Das geplante Transaktionsvolumen liegt bei rund 10,5 Milliarden US-Dollar inklusive Schulden. Ziel ist vor allem der Ausbau der Marktposition in wachstumsstarken Regionen wie dem Sun Belt sowie die Realisierung operativer Synergien.
Der Deal zeigt, wie weit sich der Self-Storage Sektor in den USA entwickelt hat. Das Segment ist heute groß, professionell organisiert und stark auf Skalierung ausgelegt. Genau diese Eigenschaften machen Self-Storage auch in einem anspruchsvolleren Marktumfeld interessant: Nachfrage entsteht aus realen Nutzungssituationen, und Betreiber können ihre Flächen flexibel bewirtschaften.
