Schenkung von Immobilien

Wohnrecht oder Nießbrauch – was ist sinnvoll?

Wer eine Immobilie bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation überträgt, nutzt die sogenannte vorweggenommene Erbfolge. Auf diese Weise lassen sich persönliche Freibeträge ausschöpfen und gegebenenfalls Erbschaftsteuer reduzieren. Gleichzeitig möchten viele Schenkende sicherstellen, dass sie die Immobilie weiterhin nutzen können. Dafür kommen im Wesentlichen zwei Gestaltungen in Betracht.

Zum einen kann ein lebenslanges Wohnrecht bestellt werden. Die berechtigte Person ist nach der Übertragung nicht mehr Eigentümer und muss sich daher grundsätzlich nicht um größere Instandsetzungen kümmern, trägt jedoch die laufenden Nebenkosten. Ein Anspruch auf Erträge aus der Immobilie, etwa aus Vermietung und Verpachtung, besteht nicht. Das Wohnrecht wird im Grundbuch verankert und bleibt auch bei einem späteren Verkauf der Immobilie vollumfänglich bestehen.

Die andere Möglichkeit ist die Bestellung eines Nießbrauchs. Dieses Recht geht über ein bloßes Wohnrecht hinaus. Der Schenkende erhält – befristet oder lebenslang – das umfassende Recht, die Immobilie zu nutzen. Er kann sie selbst bewohnen oder wirtschaftlich verwerten, zum Beispiel vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Trotz dieser weitgehenden Nutzungsrechte ist der Nießbraucher nicht mehr Eigentümer; ein Verkauf der Immobilie durch ihn ist daher ausgeschlossen. Wie das Wohnrecht ist auch der Nießbrauch ein höchstpersönliches Recht, das regelmäßig mit dem Tod erlischt und nicht veräußert oder vererbt werden kann. Die Eintragung erfolgt ebenfalls im Grundbuch und der Nießbrauch bleibt bei einem Verkauf der Immobilie bestehen.

Der Nießbrauch bietet damit mehr Gestaltungsfreiheit als das Wohnrecht, ist aber auch mit erweiterten Pflichten verbunden. Der Nießbraucher muss die Immobilie im Interesse des Eigentümers ordnungsgemäß erhalten, sie versichern und wirtschaftlich verantwortungsvoll nutzen. Neben den Nebenkosten trägt er üblicherweise auch die laufenden öffentlichen Abgaben (z.B. Grundsteuer, Müllgebühren) sowie die gewöhnliche Instandhaltung und kleinere Reparaturen. Größere Erhaltungsaufwendungen, wie etwa ein neues Dach oder der Austausch der Heizungsanlage, obliegen in der Regel dem Eigentümer – hiervon kann jedoch vertraglich abgewichen werden.

Sowohl ein Wohnrecht als auch ein Nießbrauch haben einen geldwerten Vorteil. Grundlage können zum Beispiel ersparte Mietzahlungen oder Mieteinnahmen aus einer Vermietung sein. Der Wohnberechtigte muss den Kapitalwert seines Wohnrechts versteuern. Dieser wird aus den voraussichtlich ersparten Mieten ermittelt, die auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst werden. Bei vermieteten Objekten ist der Jahreswert der Miete maßgeblich. Anschließend wird mit einem Faktor gerechnet, der sich aus dem Bewertungsgesetz in Verbindung mit Sterbetafeln ergibt. Je jünger der Schenkende ist, desto höher fallen die Werte für Wohnrecht oder Nießbrauch aus. Beide Rechte mindern den schenkungsteuerlichen Wert der Immobilie und damit die Bemessungsgrundlage der Schenkungsteuer, was zu einer steuerlichen Entlastung führen kann.

Ein Nießbrauch ist insbesondere dann interessant, wenn der Begünstigte die Immobilie flexibel wirtschaftlich nutzen möchte. So kann er zum Beispiel einen Teil selbst bewohnen und die übrigen Räume vermieten und die Einnahmen behalten. Zieht der Nießbraucher später in ein Pflegeheim, hat er die Möglichkeit, das Objekt vollständig zu vermieten. Ein Inhaber eines reinen Wohnrechts verliert sein Nutzungsrecht hingegen in der Regel, wenn er dauerhaft auszieht, etwa in ein Pflegeheim. Das Instrument des Nießbrauchs begegnet einem häufig bei Immobilienschenkungen, kann aber auch im Zusammenhang mit der Übertragung eines Unternehmens eingesetzt werden.