Wie auch im vergangenen Jahr möchten wir mit einer Prognose starten. Mit unserer differenzierten Einschätzung des Immobilienmarktes lagen wir letztes Jahr richtig. Die Talsohle bei den Wohnimmobilien ist durchschritten. Vermietete Bestandsimmobilien werden wieder stärker nachgefragt. Das Interesse steigt sowohl bei Eigennutzern als auch bei Investoren. Die Preise haben sich inzwischen leicht erholt und liegen deutschlandweit betrachtet nominal ca. 5% unter den historischen Höchstwerten. Das klingt wesentlich höher als es ist, weil die realen Preise unter Berücksichtigung der vergangenen drei Jahre um gut 20% unter den ehemaligen Höchstwerten liegen. Es lassen sich im Einstieg somit attraktive Kaufpreise erzielen.
Gleichzeitig gehen die Kreditzinsen langsam zurück. Der durchschnittliche Zins auf ein zehnjähriges Darlehen liegt zum Jahresende 2024 zwischen 2,9% und 3,5% p.a. Aufgrund der gesunkenen Zinsen können sich Immobilienkäufer wieder höhere Finanzierungen bei einem geringeren Eigenkapitalbedarf leisten. Zudem sorgen sinkende Zinsen für höhere Bewertungen. Der Wohnungsneubau schwächelt jedoch weiter. Auch 2026 wird das Volumen voraussichtlich rund 25% unter dem Niveau von 2021 liegen. Damit vergrößert sich bei zunehmender Bevölkerung die Angebotslücke in den großen Metropolen.
All diese Faktoren führen dazu, dass die Dynamik am Immobilienmarkt wieder an Fahrt gewinnt. Stabile, steigende Cashflows sind sowohl für institutionelle als auch Privatinvestoren attraktiv. Es ist gut möglich, dass im Umfeld hoher Mieten und weiter sinkender Zinsen die Kaufpreise für Immobilien im Jahr 2025 wieder ansteigen werden.
Davon abzugrenzen sind Projektentwicklungen. Hier ist das Risiko deutlich höher, insbesondere bei Büroimmobilien. In diesem Segment sind noch einige Insolvenzen aufzuarbeiten und Objekte fertig zu stellen. Bei Projektentwicklungen werden bis zur Fertigstellung und Vollvermietung bzw. dem Verkauf laufend Kosten generiert. Erst nach (Voll)-Vermietung oder Verkauf kann ein positiver Cashflow erreicht werden.
Die Aussichten für Büroimmobilien schätzen wir zu Beginn dieses Jahres dennoch grundsätzlich optimistischer als letztes Jahr ein. Immer mehr Unternehmen beenden die großzügigen Homeoffice-Regelungen der letzten Jahre und beordern ihre Angestellten zurück in die Büros. Die Arbeitszeit im Homeoffice wird verringert oder sogar beendet. Die Nachfrage nach gut ausgestatteten Büroimmobilien in guten Lagen hat bereits wieder zugenommen.
Die Aussichten für Logistikimmobilien sehen wir weiterhin optimistisch. Auch bei Handelsimmobilien, die Waren des täglichen Bedarfs anbieten, sind wir zuversichtlich. Wir sehen ein stabiles Geschäftsumfeld, dass bei sinkenden Zinsen und einer wachsenden Bevölkerung voraussichtlich zu steigenden Umsätzen führen wird. Davon sollte insbesondere der Lebensmitteleinzelhandel profitieren.
Die Bundesregierung hat im Erneuerbare-Energien-Gesetz feste Ausbauziele formuliert. Im Jahr 2024 ist der Ausbau von Windkraft- und Photovoltaikanlagen weiter vorangeschritten, allerdings sehr unterschiedlich. Bei der Solarenergie wurde das Ausbauziel nicht nur erreicht, sondern sogar erheblich übertroffen. Im Bereich Windkraft wurde dagegen zu wenig gebaut, so dass die Leistung 4,9 GW unter dem Ziel blieb. Allerdings wurde 2024 so viel potentielle Windenergie-Leistung wie noch nie genehmigt, so dass das Ziel für 2030 noch erreicht werden kann. Lediglich im Offshore-Bereich sind die realisierten Windparkprojekte bisher weit hinter den Erwartungen zurückgeblieben.
Das Börsenjahr 2024 war sehr gut. Der Dax konnte sich im Jahresverlauf um insgesamt 18,8% steigern. An der US- Börse lief es insgesamt noch besser. Daher gehen wir davon aus, dass 2025 etwas verhaltener ausfallen wird. Private Equity läuft der Börsenentwicklung erfahrungsgemäß zeitlich immer etwas hinterher, so dass davon auszugehen ist, dass hier in diesem und vielleicht auch im nächsten Jahr (noch) viel Potenzial vorhanden ist. Zudem sind nicht börsennotierte Unternehmen wesentlich niedriger bewertet als börsennotierte, so dass das Chance-Risiko-Verhältnis von Private Equity erheblich attraktiver ist. Ein Investor hat jedoch „Zeit“ mitzubringen. In der Vergangenheit war Private Equity bei mittel- bis langfristigen Investments eine sehr attraktive Assetklasse.
In der Politik ist aktuell viel in Bewegung. In den USA gibt es einen Präsidentenwechsel. Der neue alte Präsident macht sich bereits lautstark bemerkbar. In Deutschland wird Ende Februar ein neuer Bundestag gewählt. Ob sich daraus neue Impulse für die Wirtschaft oder sogar eine neue Agenda ergeben, ist noch offen. Die Wirtschaft in Deutschland wird in diesem Jahr voraussichtlich nur wenig wachsen. Dafür geht die Inflation langsam weiter zurück.
Das eröffnet Spielraum für weitere Zinssenkungen. Davon profitieren auch Sachwerte.
Sachwerte gehören als Stabilitätskomponente in jedes Portfolio. Die Betonung liegt hier durchaus auf der Mehrzahl! Da Sachwertinvestitionen immer auch unternehmerische Beteiligungen mit Chancen und Risiken sind, sollte das einzelne Investment nur einen kleinen Teil des Gesamtengagements ausmachen. So kann im Falle eines Falles das restliche Sachwertportfolio binnen 1-2 Jahren einen etwaigen Verlust einer einzelnen Beteiligung auffangen. Immobilien, Unternehmensbeteiligungen und regenerative Energien entwickeln sich als Sachwerte mit einem zumindest anteiligen Inflationsschutz besser als Geldwerte. Dieser Grundsatz gilt insbesondere bei sinkenden Zinsen, die zudem die Bewertung von Unternehmen und Sachwerten erhöhen. Die Zinsen liegen aktuell wieder auf einem attraktiven Niveau, das bei einer anteiligen moderaten Fremdfinanzierung zu einer Steigerung der Rentabilität führt.
Quelle: IC Consulting GmbH