Neue Heizung für die Mieter
Primus Valor bringt weiteren Wohnungsfonds mit Bestandsobjekten
Sind Wohnungen tatsächlich der Stabilitätsanker auf den deutschen Immobilienmärkten, wie so häufig behauptet? Fakt ist: Auch die Preise für Wohnungen sind im Zuge der massiven Zinserhöhungen vor drei Jahren gesunken. Der offene Immobilienfonds ZBI Wohnen von Union Investment hat deutlich abgewertet. Und es sind vor allem Anbieter von Beteiligungen an Wohnimmobilien, die seitdem in die Pleite gerutscht sind: Project, d.i.i., One Group.
Gleichzeitig fehlt weiterhin Wohnraum. Von den geplanten 400.000 neuen Wohnungen jährlich ist die Realität weit entfernt. Im vergangenen Jahr hat das Statistische Bundesamt Genehmigun- gen für lediglich 215.900 Neubauten erfasst – knapp 17 Prozent oder 43.700 Wohnungen weniger als im Jahr zuvor. Das ist der niedrigste Stand seit 2010. Für Primus Valor genügend Argumente, einen neuen Publikums- AIF aufzulegen. Der „ImmoChance Deutschland 14 Renovation Plus“ ist ein Blind Pool nach Artikel 8, der ein wohnungswirtschaftliches Portfolio auf- bauen will.
Objekte. Der Fonds will, wie seine Vorgänger, Mehrfamilienhäuser im Bestand erwerben. Als Standorte kommen Ober- und Mittelzentren mit guter Infrastruktur und Potenzial für energetische Modernisierungen in Frage. In seiner Kalkulation geht Primus Valor davon aus, die Objekte zum Einkaufsfaktor von 15,5 Jahresmieten ohne Berück- sichtigung der Nebenkosten zu bekommen.
Strategie. Das Konzept sieht vor, die Wohnungen energetisch auf den neuesten Stand zu bringen und auch sonst aufzuhübschen. Dabei unterscheidet der Initiator verschiedene Kategorien: Zu den energetischen Maßnahmen zählen neue Heizkörper und Fenster, Fassaden und Dachdämmung, neue Heizungsanlage, Modernisierung der Elektro-Anlagen und die Installation von Solaranlagen. Sanierungsmaßnahmen umfassen die Aufstockung zusätzlicher Etagen, Dachgeschoss- Ausbau, den Anbau von Balkonen, neue Bäder und Küchen und PKW- Stellplätze. Als Renovierungsmaßnahmen gelten beispielsweise die Bepflanzung und Rasenpflege, Streichen der Hausfassade, Modernisierung der Treppenhäuser, neue Hauseingänge und Briefkästen.
Kalkulation. Bei privaten Kapitalanlegern will Primus Valor 40 Millionen Euro plus drei Prozent Agio einsammeln. Also 41,2 Millionen Euro. Hinzu kommt ein Darlehen in Höhe von 44,4 Millionen Euro, das sich gemäß der Konzeption zu vier Prozent verzinst. Die Tilgung beginnt bei 1,75 Prozent, was vergleichsweise viel ist. Das Gesamtvolumen des AIF kommt demnach auf 85,6 Millionen Euro. Wird die Prognose zur Realität, kauft Primus Valor für 55,5 Millionen Euro Bestandsobjekte und investiert 11,1 Millionen Euro in die Sanierung. Der Rest sind Nebenkosten wie Notargebühren, Maklercourtage und Grunderwerbsteuer, eine Liquiditätsreserve und Fondskosten vor allem für die Ver- mittlung der Anteile.
Gewinn-Szenario. In der Basis-Variante stellt der Anbieter bis Ende 2034 einen Rückfluss in Höhe von 167 Prozent in Aussicht und errechnet einen internen Zinsfuß von 5,8 Prozent. Die Mietrendite steigt dabei von 6,45 Prozent beim Kauf der Wohnungen auf 7,46 Prozent nach der Modernisierung. Die angenomme- nen Mietsteigerungen bewegen sich in einem Korri- dor zwischen zwei und drei Prozent. Die Ausschüttungen an die Zeichner beginnen bei 3,25 Prozent uns steigen im Laufe der Zeit auf 4,75 Prozent. Die Abschlusszahlung soll 135 Prozent betragen.
Kosten. Die oben angesprochenen Fondskosten summieren sich auf 15,44 Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio, das bei diesem AIF nur drei statt der sonst üblichen fünf Prozent beträgt. Darin enthalten ist auch die Gebühr für die Platzierungsgarantie. Primus Valor stellt sicher, dass der Fonds mindestens acht Millionen Euro investieren kann. Jährlich fallen 1,75 Prozent des Nettoinventarwertes für die Verwaltung des AIF an.
Steuern. Der Fonds ist gewerblich tätig. Was das für die Anleger bedeutet, erklärt am besten ein Steuerberater. Anbieter. Primus Valor hat sich auf Fonds mit Bestandswohnungen und Sanierungsbedarf spezialisiert. Die Publikumsfonds eins bis sieben wurden aufgelöst bzw. stehen kurz davor und haben Renditen zwischen 5,5 und elf Prozent für die Anleger erwirtschaftet. Die Fonds ab 2018 haben teilweise dreistelliges Kapital eingesammelt, seit- dem aber eher überschaubare Auszahlungen geleistet.
Meiner Meinung nach… Als Blind Pool konzipierter Wohnungsfonds mit Investitionen in Bestandsobjekte, die energetisch saniert und modernisiert, höhere Mieteinnahmen einnehmen sollen. Primus Valor verfolgt dieses Konzept seit vielen Jahren und hat teils gute Erträge erwirtschaftet und ausgezahlt. Die jüngsten Fonds sind volumenstark, können an die Ergebnisse der kleineren, bereits aufgelösten Fonds jedoch noch nicht anknüpfen. Die gesunkenen Preise auf den Wohnungsmärkten dürften dazu beitragen, die angestrebte Rendite zu erzielen.
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Quelle: Der Fondsbrief
