Positive Entwicklung des Immobilienmarktes
Stabilisierung der Immobilienpreise setzt sich fort

Demografischer Wandel und der daraus resultierende Fachkräftemangel ist in Deutschland ein zunehmend wichtiger Faktor für die wirtschaftliche Entwicklung. Ein Großteil der heute Erwerbstätigen gehört zur Generation der Babyboomer und geht in den nächsten rund 15 Jahren in den Ruhestand. Ohne Zuwanderung würde das Erwerbspersonenpotenzial deutlich sinken. Zur Sicherung der deutschen Wirtschaftsleistung liegt der Nettozuwanderungsbedarf bei mindestens 400.000 Menschen jährlich. Allein dadurch entsteht ein zusätzlicher Baubedarf von 250.000 Wohnungen. Insgesamt müssten jährlich ca. 400.000 Wohnungen gebaut werden. 

Die Realität liegt weit davon entfernt. Es wird viel weniger gebaut. Die hohe Nachfrage bei gleichzeitig niedrigem Angebot treibt die Mieten und nach und nach voraussichtlich auch die Preise wieder in die Höhe. Die Gründe für die geringe Anzahl an Neubauten liegen in den gestiegenen Material- und Finanzierungskosten sowie der Verschärfung der energetischen Standards. Die Politik steuert inzwischen durch steuerliche Anreize dagegen. Die Bauvorschriften sollen schlanker werden.

In den kommenden Jahren dürfte Bauen nach Einschätzung des Ifo-Instituts eher noch teurer werden. Die Materialkosten haben sich auf einem hohen Niveau stabilisiert, allerding steigen die Arbeitskosten. Aufgrund der strukturellen Herausforderungen wird die Bautätigkeit über die nächsten Jahre hinter der Nachfrage zurückbleiben. Es wird daher damit gerechnet, dass die Zahl der neu gebauten Wohnungen im Jahr 2026 auf ca. 175.000 sinken wird.

Bis zum 3. Quartal wurden 2024 in Deutschland rund EUR 3,6 Milliarden in Büroimmobilien investiert. Das entspricht einem weiteren Rückgang von 20% gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig stieg jedoch das Transaktionsvolumen in den Metropolen um 13% gegenüber dem Vorjahr. Viele Arbeitnehmer kehren ins Büro zurück, weil immer mehr Unternehmen ihre großzügigen Home Office-Regelungen aufheben. Dadurch wird sich der Büroimmobilienmarkt nach und nach stabilisieren. Im Premiumsegment gibt es aufgrund des geringen Flächenangebots bereits Potenzial.

Im Hotelsegment findet bereits eine fortschreitende Marktbelebung statt. Seit dem Ende der Corona-Pandemie haben sowohl private als auch geschäftliche Reisen wieder deutlich zugenommen. Die Übernachtungszahlen liegen an den Top- Standorten wieder mindestens auf, teilweise sogar über dem Vor-Pandemie-Niveau. Ein Aufhellen der Konjunktur sowie die positiven Lohnabschlüsse in diesem Jahr dürften die Reisetätigkeit zusätzlich antreiben.

Der Markt der Einzelhandelsimmobilien verbessert sich. Im Fachmarktsegment machen Lebensmittelmärkte den Großteil des Anlagevolumens aus. Auch der Bereich „Shoppingcenter“ konnte in diesem Jahr durch den Verkauf des berühmten KaDeWe an die thailändische Central Group sowie der Pasing Arcaden in München an den Möbelriesen Ikea große Transaktionen vorweisen. Es wird in 2025 mit einer Ausweitung der Investitionstätigkeit in Lebensmittelfachmärkte gerechnet.

Auch das Finanzierungsumfeld hat sich weiter verbessert. Als Reaktion auf die weitere sinkende Inflation hat die EZB im Oktober die dritte Leitzinssenkung in diesem Jahr beschlossen. Der Leitzins liegt nun bei 3,25%. Die Bauzinsen für 10-jährige Darlehen liegen aktuell bei rund 3% und bewegen sich damit um den Jahrestiefstwert. Jedoch müssen Banken nutzungsklassenübergreifend strenge gesetzliche Vorgaben erfüllen, daher wird die Prüfung von Finanzierungsanfragen komplexer und dauert häufig mehr als sechs Monate.

Die Erholungsphase der Immobilienpreise ist noch nicht abgeschlossen und schreitet kontinuierlich voran.
Insofern ist aktuell ein guter Zeitpunkt für den Immobilienkauf.

Quelle: IC Consulting GmbH