Paribus: Zukunftslösung für
IMMAC- und DFV-Fonds

Henning Brand und Christian Drake im Interview mit den IC Sachwertexperten über Übernahmen, Stabilisierung bestehender Fonds und neue Perspektiven im Healthcare- und Immobilienbereich.

Warum Paribus die Verwaltung von
IMMAC- und DFV-Fonds übernommen hat

IC Sachwertexperten: Herr Brand, Herr Drake, Paribus ist der Branche seit vielen Jahren als hervorragender Immobilienfondsmanager bekannt. Nach der Übernahme der Wölbernfonds 2013 hat Paribus diese Fonds sehr engagiert für die Anleger vorangebracht und teilweise bereits erfolgreich mit guter Rendite für die Anleger aufgelöst. Insgesamt verwaltet Paribus derzeit ca. 4 Mrd. EUR im Bereich Immobilie. Was hat Sie bewogen, die Verwaltung der IMMAC- und DFV-Fonds, also Pflege und Hotel, zu übernehmen?

Brand: Als inhabergeführtes Finanz- und Investmentunternehmen entwickeln und strukturieren wir bereits seit über 20 Jahren Kapitalanlagen, um gemeinsam mit interessierten Anlegern zu investieren. Wir verstehen Paribus dabei als unternehmerische Plattform, auf der Ideen entwickelt und passende Beteiligungsstrukturen umgesetzt werden. Ein Schwerpunkt ist dabei auch die Übernahme, Neuordnung und Weiterführung bestehender Fonds und Beteiligungen geworden – auch und gerade in komplexen Sondersituationen. Mit über 150 Mitarbeitern blicken wir seit Gründung mittlerweile auf rd. 8 Mrd. Euro und mehr als 200 Fonds zurück.

Pflegefonds passen sehr gut
zur Strategie von Paribus

Brand: Die IMMAC-Fonds passen gut zu unserer Strategie. Das Thema Pflege empfinden wir grundsätzlich als sehr spannend, da es nachhaltig und gesellschaftlich von hoher Relevanz ist. Mit der Übernahme der Hanseatischen Kapitalverwaltungsgesellschaft (HKA), also der KVG der IMMAC- und DFV-Fonds, haben wir nun eine solide Basis gewonnen, um darauf den Bereich Paribus Healthcare aufzubauen.

Drake: Es gab tatsächlich mehrere Bieter für die HKA – ausschlaggebend für den Zuschlag zu unseren Gunsten war letztendlich nicht der Preis, sondern vielmehr unsere Erfahrung und Kompetenz in der erfolgreichen Übernahme von Fondsportfolios und deren Stabilisierung bzw. Weiterentwicklung. Wölbern, Marble House, d.i.i. usw. – die Liste an Fonds ist mittlerweile schon recht lang. Die Intention dabei ist immer gleich: Eine stabile Zukunftslösung für die Anleger zu schaffen, bei IMMAC für konkret rd. 8.400 Anleger in rd. 120 Fonds. Die bestehenden Strukturen und Ansprechpartner der HKA bleiben weitgehend bestehen, so dass hier Kontinuität gewährleistet ist.

Status quo des IMMAC- und DFV-Portfolios
nach den ersten Wochen

IC Sachwertexperten: Hört sich gut an – und wir freuen uns jetzt schon auf neue Pflege-AIFs dann aus Ihrem Haus. Seit Übernahme sind noch keine 100 Tage vergangen, können Sie sich trotzdem schon zum Status quo des IMMAC/DFV-Portfolios und der weiteren geplanten Schritte äußern?

Brand: Wir führen aktuell Gespräche mit den Mitarbeitern und planen den Umzug in gemeinsame Flächen bei uns im Hamburger König Kontor. Gleichzeitig sind wir dabei, jede Fondsimmobilie persönlich vor Ort in Augenschein zu nehmen und uns ein eigenes ganz konkretes Bild von jedem Fonds zu machen, neben der Aktenlage. Wir werden bei jedem Fonds individuell das weitere Vorgehen verantwortungsbewusst entscheiden müssen: Einige Fonds laufen gut und schütten prognosegemäß oder sogar darüber aus, einige Fonds stehen in Verkaufsvorbereitungen, einige vor teilweise größeren Herausforderungen, die wir managen müssen.

Dabei hilft uns unsere jahrelange Expertise und unser Netzwerk, so beispielsweise in den Gesprächen mit finanzierenden Banken, die parallel bereits laufen. Wichtig ist natürlich, dass wir auf dem Weg transparent vorgehen und klar kommunizieren, um die Investoren und Vertriebspartner bei den Entwicklungen mitzunehmen. Uns ist natürlich auch klar, dass es im Übergang und beim „neu sortieren“ nie ganz perfekt sein kann, hier bitten wir um etwas Geduld.

Vertrieb und Anlegerbetreuung sollen
noch präsenter werden

Drake: Bei allen Fragen steht unser Vertriebsteam mit den Kollegen der Anlegerbetreuung zur Verfügung. Wir freuen uns auf neue Kontakte, da wir uns vertrieblich im letzten Jahr neu aufgestellt und um neue Kollegen verstärkt haben, um eine führende Marktposition einzunehmen. Wir stehen für Qualität, blicken auf eine sehr gute Leistungsbilanz und bieten hervorragende Investmentlösungen; hier müssen wir nur einfach viel präsenter werden.

Paribus Technologiezentrum Berlin als
Beispiel aktueller Managementleistung

IC Sachwertexperten: Apropos neu zu platzierende AIFs. Gerade aktuell gibt es ein gutes Beispiel Ihrer Managementleistung – den in der Platzierung befindlichen Paribus Technologienzentrum Berlin. Das ist ja quasi ein „Repowering“ des 2011 aufgelegten Paribus Renditefonds XVI, der den Anlegern in der Tat Rendite, nämlich 410% Gesamtmittelrückfluss, beschert hat. Über 80% der Altanleger und Paribus selbst bleiben auch im „repowerten“ Neu-AIF beteiligt. Was zeichnet das Investment so aus, dass Paribus und Umfeld selbst 25% des Fonds-EKs behält?

Drake: Der Immobilienmarkt ist nach wie vor herausfordernd, gerade für Büroimmobilien, wo die sehr selektive Nachfrage auf zu wenige hochwertige, moderne Objekte mit klarer Nutzungsperspektive trifft. Wir haben tatsächlich das Glück, mit unserem Technologiezentrum Berlin einen Fonds anbieten zu können, bei dem alles passt: Wir managen den Fonds seit 2011, das Fondskonzept ist bewährt, tolle Lage an der Spree, bonitätsstarker Mieter, langlaufender inflationsindexierter Mietvertrag für eine hohe laufende Ausschüttung, sehr gute Immobilie und eine konservative und solide Kalkulation mit gutem EK/FK-Verhältnis. Das sieht man so in der Konstellation so gut wie nie.

Langfristig vermietete Immobilie mit starker
Perspektive am Standort Berlin

Brand: Die Immobilie ist vollständig und langfristig an die BSH Hausgeräte GmbH vermietet – eine 100%ige Tochter der Robert Bosch GmbH, die Standorttreue zeigt mit nunmehr rund 950 Mitarbeitern im zentralen Forschungszentrum am Standort Berlin. Im Zuge des neuen Mietvertrages wird die Immobilie im Gegenzug den aktuellen ESG-Standards nachhaltig angepasst und steht da wie neu. Die Wertgutachten der letzten Jahre bestätigen dies durch einen gleichbleibend stabilen, leicht gestiegenen Verkehrswert – gegen den Markttrend.

Herr Drake und ich waren jüngst vor Ort und tatsächlich schließt sich so der Kreis, da wir uns bereits 2011 in Berlin ein Bild von der Immobilie gemacht hatten – damals noch in meiner alten Funktion, als exklusiver Vertriebspartner für den Fonds. Was es damals noch nicht gab, ist das Stadtquartiersprojekt Siemensstadt Square – eine Entwicklung und Aufwertung des anliegenden Quartiers, die in unmittelbarer Nähe zu unserer Fondsimmobilie stattfindet: Eine zusätzliche Riesen-Perspektive für den Fonds.

Auch für den Fall einer späteren
Neuvermietung ist vorgesorgt

IC Sachwertexperten: Bleibt eigentlich nur eine Unsicherheit: Was ist, wenn der Mieter BSH 2036 nicht verlängert? Es handelt sich ja um das BSH-Verwaltungs- und Forschungszentrum, Fertigung findet hier ohnehin nicht statt, aber was wäre wenn…?

Brand: Die Immobilie ist sehr hochwertig und kann durch ihre 3 Erschließungskerne horizontal und vertikal geteilt, notfalls auch kleinteilig vermietet werden. Die gesamten Flächen sind Büroflächen, die aktuell für die BSH Hausgeräte genutzten Forschungs- und Laborflächen sind leicht durch Versetzen der Wände wieder umwandelbar. Wir können nicht in die Zukunft schauen und haben aktuell mit BSH Hausgeräte einen exzellenten Mieter mit einer Creditreform-Ausfallwahrscheinlichkeit von lediglich 0,29%, der sehr zufrieden ist und sich langfristig zu der Immobilie und dem Standort bekennt. Falls dies einmal anders werden sollte, denken wir insbesondere an die Stadtquartiersentwicklung Siemensstadt Square: Dort entsteht ein Ökosystem aus Forschung, Technologie, Wohnen, sozialer Infrastruktur und moderner Arbeitswelt – das stärkt die Standortqualität nachhaltig und bietet viel Raum, große Potenziale über Nachverdichtung an unserem Standort zu heben. Die in der Siemensstadt Square entstehenden Gewerbeflächen sind bereits vollständig vergeben. Mit unserer Immobilie und dem Nachverdichtungspotenzial auf dem Grundstück für weitere Flächen sind wir hervorragend für den „Fall der Fälle“ aufgestellt. Wir freuen uns auf das, was kommt und dass wir dieses Investment anbieten können.