Niederlande 11 - Allgemeine Informationen
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Niederlande 11
Status: platziert Mindestanlage: EUR 15.000 Emissionshaus: Nordcapital
Achtung, dieser Fonds ist geschlossen

Projektdaten Investitionen
Ausschüttung Kennzahlen Analysen

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Stammdaten
Beteiligung Niederlande 11
Emittent Nordcapital
Kategorie Immobilien Niederlande
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status platziert
Verfügbar seit 26.01.2010
Substanzquote 86,64%
Fremdkapitalquote 48,15%
Einkunftsart Besteuerung in den Niederlanden

Warnhinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.

Fakten

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Zeichnungsunterlagen

Kurzbeschreibung

Der Investor beteiligt sich als Treugeber oder Direktkommanditist an der NORD - CAPITAL Immobilienfonds Niederlande 11 GmbH & Co. KG, die Eigentümerin der Fondsimmobilie "Facet” wird. Es wurden bereits Mietverträge mit zwei Mietern über eine Laufzeit von zehn Jahren abgeschlossen.

Der Fonds endet prognosegemäss zum 31. Dezember 2020. Eine vorzeitige Kündigung ist nicht vorgesehen.

Marktsituation
Nach einem stabilen Immobilienmarkt in den Niederlanden im Jahr 2008 zeigten sich im Jahr 2009 auch hier die Auswirkungen der verschlechterten Wirtschaftslage. Die Vermietungsleistung im Bürobereich fiel im Jahr 2009 mit rund 1,1 Mio. qm geringer aus als im Vorjahr (1,5 Mio. qm). Vor allem im ersten Halbjahr 2009 wurden weniger Büroflächen vermietet. Viele Unternehmen schoben die Entscheidung über Neubauten auf oder zogen in kleinere Bürogebäude um. Das führte im vergangenen Jahr zu einer leichten Erhöhung der Leerstandsrate auf 13,3 % (Vorjahr 12,0 %). Während die Mietpreise in der ersten Jahreshälfte 2009 im Vergleich zum Vorjahr stabil geblieben sind, haben sie in der zweiten Jahreshälfte von durchschnittlichen EUR 150 pro qm jährlich auf EUR 146 pro qm jährlich leicht nachgegeben. Einhergehend mit der verringerten Anzahl an Neubauprojekten und der restriktiven Kreditvergabepraxis der Banken fiel das Transaktionsvolumen mit rund EUR 5,1 Mrd. im Jahr 2009 unter das Volumen des Vorjahres (EUR 6 Mrd.). Ein Drittel entfielen dabei auf Büroflächen. Diese Entwicklung wurde von einem niedrigeren Kaufpreisniveau begleitet. Nach Expertenmeinung wird für das laufende Jahr 2010 wieder mit einem steigenden Investitionsvolumen und einem Anstieg der Kaufpreise gerechnet.
Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung: 60 % zuzüglich 5 % Agio nach Beitritt und Aufforderung durch den Treuhänder. 40 % am 2. Dezember 2010 Die Mindestbeteiligung beträgt EUR 15.000, höhere Beträge müssen durch 1.000 teilbar sein. Auszahlung: Ab 2010 sind Auszahlungen von anfänglich 6,25 % p.a. (für das Jahr 2010 zeitanteilig auf die erste Einzahlung ohne Agio) geplant, die halbjährlich nachschüssig jeweils im Juli und im Januar ausgezahlt werden sollen, erstmals im Januar 2011. Auf der Grundlage der Prospektkalkulation ergeben sich folgende Auszahlungen: 67,0 % während der prospektierten Bewirtschaftungsphase 113,9 % bei unterstellter Veräußerung (zum 14,09-fachen der Jahresmiete, entspricht EUR 81.853.000) 180,9 % Gesamtauszahlung
Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Die Einkünfte aus der Vermietung unterliegen lediglich einer niedrigen Pauschalbesteuerung in den Niederlanden. Ein möglicher Veräußerungsgewinn wird in den Niederlanden nicht besteuert, sofern die Beteiligung im Privatvermögen gehalten wird. In Deutschland fällt die Veräußerung der Immobilie nach der geplanten Fondslaufzeit Ende 2020 / Anfang 2021 nicht mehr in die Spekulationsfrist und erfolgt damit steuerfrei.
Finanzierung
Die Gesamtinvestitionskosten betragen EUR 75.812.000 inkl. Agio. Hiervon werden EUR 37.440.000 zzgl. 5% Agio durch Kommanditkapital, EUR 1.500.000 durch einen Kontokorrentkredit und EUR 35.000.000 durch ein Hypothekendarlehen erbracht. Das Hypothekendarlehen wurde von einer deutschen Bank bis Ende 2020 zugesagt. Für den Kontokorrentkredit liegt eine grundsätzliche Finanzierungszusage vor. Der Darlehensvertrag ist in zwei gesonderte Tranchen in Höhe von EUR 19,0 Mio. für den Bauabschnitt A und in Höhe von EUR 16,0 Mio. für den Bauabschnitt B aufgeteilt. Für die Tranche A wurde ein Disagio in Höhe von EUR 933.000 und für die Tranche B ein Disagio in Höhe von EUR 768.000 vereinbart. Beide Darlehenstranchen werden mit anfänglich 1,0 % p.a. annuitätisch getilgt. Zins und Tilgung sind jeweils zum Quartalsende fällig. Für die Tranche A wurde bis zum 31. Dezember 2013 ein Zinssatz von 4,0 % p.a. und für die restliche Laufzeit ein Zinssatz von 5,0 % p.a. fest vereinbart. Für die Tranche B wurde bis zum 31. Dezember 2014 ein Zinssatz von 4,0 % p.a. und für die restliche Laufzeit ein Zinssatz von 5,5 % p.a. fest vereinbart.
Immobilien
Die Fondsimmobilie Facet liegt im Büropark De Wetering- Zuid in der Gemeinde Utrecht Leidsche Rijn. Das Gebäude besteht aus zwei Gebäudeteilen, die miteinander verbunden auf einer gemeinsamen Parkgarage angeordnet sind. Der größere Gebäudeteil A umfasst eine Mietfläche von 12.159 qm und besteht aus bis zu neun Geschossen. Der daran anschließende fünfgeschossige Gebäudeteil B hat voraussichtlich eine Mietfläche von 10.186 qm. Die gemeinsame Parkgarage bietet 379 Stellplätze. Zusätzlich werden 55 Außenstellplätze auf einem erhöhten Parkdeck vor dem Eingangsbereich untergebracht. Der Gebäudeteil A hat eine an ein Sechseck erinnernde futuristische Form, während der Gebäudeteil B einen eher L-förmigen Grundriss aufweist. Ein Wertgutachter hat bei der Immobilie in einem Wertgutachten vom 2. Dezember 2009 einen Marktwert von EUR 35,50 Mio. für den Gebäudeteil A (Mediq) und von EUR 30,04 Mio. für den Gebäudeteil B (Oracle) festgestellt. Der Kaufpreis von EUR 64.414.492 (14,09 faches der kalkulierten Jahresnettomiete) wurde damit als marktgerecht beurteilt.
Vermietung
Mieter von Gebäudeteil A ist Mediq NV. Die Mietlaufzeit beträgt zehn Jahre bei einem Mietbeginn am 01.01.2010. Es wurde eine Verlängerungsoption für jeweils alle fünf Jahre vereinbart. Die vermietete Fläche beträgt 12.159,4 qm, was zu einer mietfreien Fläche von 440qm in den ersten zehn Jahren führt. Die Jahresnettomiete beträgt EUR 2.467.592. Die Miete wird zu 100% indexiert. Mieter von Gebäudeteil B ist Oracle Nederland BV. Die Mietlaufzeit beträgt zehn Jahre bei einem Mietbeginn am 01.07.2011. Hierbei wurde eine dreimalige Verlängerungsoption von 5 Jahren vereinbart. Die vermietete Fläche beträgt 10.186,3 qm bei einer Jahresnettomiete von EUR 2.103.043. Besonderheiten hierbei sind: - Die Indexierung der Miete für Oracle Nederland beträgt bis zu 3 % Steigerung des Konsumentenpreisindex (CPI) für die Niederlande 100 %. Bei einer Steigerung des CPI zwischen 3 % und 5 % kann der 3 % übersteigende Teil nur zur Hälfte an den Mieter weiterbelastet werden. Erhöhungen des CPI über 5 % werden bei einer Mieterhöhung nicht berücksichtigt. - Der Mieter kann nach zehn Jahren eine Anpassung an die Marktmiete verlangen. Der Vermieter kann erstmals nach 25 Jahren kündigen. - Bei der vermieteten Fläche wurde der voraussichtliche Umbau des zweiten Atriums zu einer weiteren Bürofläche von 110 qm berücksichtigt. - Der Mieter hat ein Vormietrecht für alle in der Zukunft möglicherweise frei werdenden Flächen des Gebäudeteils A. - Der Mieter erhält eine mietfreie Zeit vom 1. Juli 2011 bis zum 30. Juni 2012. Vom 4. Januar 2011 bis zum 30. Juni 2012 übernimmt ING Vastgoed Ontwikkeling BV, der Verkäufer der Immobilie, die Mietzahlung an die Beteiligungsgesellschaft. Die Ratingagentur Dun & Bradstreet (D&B) bewertet das Ausfallrisiko von Mediq NV sowie Oracle Nederland BV im Januar 2010 mit 1 (Minimales Ausfallrisiko) auf einer Skala von von 1 bis 4.
Herausragende Merkmale
- Repräsentativer Büroneubau am Wirtschaftsstandort Utrecht - Langfristig stabile Erträge: 10-jährige Mietverträge mit zwei bonitätsstarken Mietern - Inflationsschutz durch Mietanpassung an die Steigerung der Lebenshaltungskosten - Hohe geplante Auszahlungen: 6,25 % p.a., auf 7,0 % p.a. steigend; niedrige Pauschalbesteuerung

Informationen zum Initiator: Nordcapital
NORDCAPITAL Emissionshaus GmbH & Cie. KG
 
Nordcapital hat im vergangenen Jahr ein sehr gutes Ergebnis erzielt. Mit € 241 Mio. platziertem Eigenkapi­tal haben wir erneut Marktanteile hinzugewonnen und sind mittlerweile der drittgrößte Anbieter für ge­schlossene Fonds in Deutschland. Kumuliert stieg das platzierte Eigenkapitalvolumen von Nordcapital auf € 2,9 Mrd. und das Investitions­volumen auf € 6,6 Mrd. Aufgrund der deutlich verbes­serten Einnahme- und Liquiditätssituation wurde im Jahr 2010 mit € 94 Mio. doppelt so viel an die Investo­ren ausgezahlt wie im Vorjahr. Bezogen auf das inves­tierte Kapital erwirtschafteten die Nordcapital-Fonds bis Ende 2010 einen jährlichen Mittelrückfluss von 7,8 % p.a.

Unsere Strategie, das Know-how über die unter­schiedlichen Anlageklassen im eigenen Haus vorzu­halten, hat sich bewährt. In internen Kompetenzzen­tren arbeiten Experten mit fundierten Kenntnissen und dem oft entscheidenden Zugang zu relevanten Marktteilnehmern.

So konnte Nordcapital im Jahr 2010 beispielsweise einen der weltweit größten Solarparks im bayerischen Straßkirchen anbinden. Die Finanzierung erfolgte über den Solarfonds 1 mit einem Investitionsvolumen von € 157 Mio. und einer Eigenkapitalausstattung von € 46 Mio. Darüber hinaus setzte Nordcapital auf mo­derne Büroimmobilien in den Niederlanden sowie auf attraktive Forstflächen in Rumänien.

Im Bereich Schiffsfonds wurde Nordcapital im Jahr 2010 wiederum Marktführer in Deutschland. Als einer der ersten Initiatoren haben wir den sich abzeichnen­den Aufschwung an den Schifffahrtsmärkten genutzt und im Herbst 2010 erfolgreich zwei Schiffsfonds auf den Markt gebracht. Mit unseren Investoren, Banken, Reedern und Werften pflegen wir eine partnerschaftliche Zusam­menarbeit. Gemeinsam ist es uns gelungen, die in­folge der schwierigen Schifffahrtsmärkte entstande­nen Liquiditätsengpässe einiger Schiffsgesellschaften zu überbrücken.
 
Die Anleger haben mit der Bereitstellung neuen Ei­genkapitals Weitsicht bewiesen und ihre Rolle als Mitunternehmer verantwortungsvoll ausgefüllt.
Für ihre Gesamtleistung sowie das Fondsmanage­ment wurde Nordcapital von den Lesern des Magazins Fonds & Co. zum "Fondsinitiator des Jahres" gewählt. Anfang 2011 wurden wir dafür mit dem "Goldenen Bullen" ausgezeichnet.

Quelle - Nordcapital: Stand Mai 2011



Wichtiger Hinweis
Die Informationen zu diesem Angebot beruhen auf den Angaben des Initiators und sind von uns nicht auf ihre Richtigkeit, Vollständigkeit und Plausibilität geprüft worden, keine Gewähr für Übertragungsfehler. Ausschließliche Beteiligungsgrundlage ist der jeweilige Emissionsprospekt, WAI, VIB usw.. Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen.