Der neue Publikums-AIF Hahn Pluswertfonds 182 – BasisInvest Nahversorgung verspricht Risikomischung ohne Blindpool-Charakter – d. h. keine „Wundertüte“, sondern feststehende Immobilien, mit einer fundierten Kalkulation und ohne Transaktionsrisiken. Bislang konnten Sie die HAHN- Pluswertfonds nur Anlegern ab 20.000 EUR zzgl. Agio anbieten – der risikogemischte PWF 182 kann bereits ab 5.000 EUR zzgl. Agio beigemischt werden und eröffnet somit einer erweiterten Zielgruppe die Investition in den krisenresilenten Markt der Lebensmittel-Nahversorger. Die Laufzeit über die Spekulationsfrist bei Immobilien hinaus ermöglicht dabei eine steuerfreie Vereinnahmung des Veräußerungserlöses. HAHN ist hier ein geräuschloser Einkauf der besonderen Art gelungen: 5 Kaufland-Märkte mit sehr langfristigen Mietverträgen in etablierten Lagen, für die Kaufland sich direkt eine Rückkaufsoption/Vorkaufsrecht gesichert hat.

Besonders interessant ist hier die zu erwartende „Ruhe“ im Fondsverlauf, denn fast alle Parameter für die Bewirtschaftungsjahre stehen soweit fest. Die Märkte haben eine Mietvertragslaufzeit bis 2040 zzgl. einer bis zu 15jährigen Verlängerungsoption. Das FK ist für 10 Jahre mit 2,22% Zins nominal (3,56% effektiv) und 1,5% anfänglicher Tilgung p.a. festgeschrieben, die Inflationsannahme beträgt konservative 1,8% pro Jahr. Der Einkaufsfaktor für die 5 Märkte beträgt das 16,5fache der JNKM. Bis auf den Markt in Bremerhaven sind alle Märkte 2014 und später erbaut wurden, Bremerhaven ist aus 1999, wurde aber im Jahr 2014 umfangreich erweitert und modernisiert. Bei einem Verkauf 2038 zum 16,50fachen der dann gültigen JNKM ergibt sich ein Gesamtmittelrückfluss von 167,1%, davon 106,58% Veräußerungserlös.

Kaufland bestand bei Verkauf der Märkte an HAHN auf einer Rückkaufsoption des ganzen Paketes im Jahr 2037. Dies sogar mit „doppelter Absicherung“ über ein Vorkaufsrecht ggü. Dritten, falls die Verwahrstelle aus irgendeinem Grund 2037 die Zustimmung verweigern sollte. Die Rückkaufsoption beläuft sich auf das 18fache der dann gültigen Jahresnettokaltmiete, was einen Veräußerungserlös von 118,08% bedeuten würde. Kaufland dokumentiert damit die starke Bindung an die guten Standorte, wie wir es im derart großflächigen Nahversorgungs-Einzelhandel auch erwarten dürfen.

Also ein „klassisches Sale-and-lease-back“, wie wir es von Nahversorgungs-Konzernen immer wieder zur Liquiditätsschaffung für Expansionen (z.B. ins Ausland) sehen. Es ist daher ebenso denkbar, dass Kaufland 2037 die Mietverträge vorzeitig auf weitere 15 Jahre plus 3x5 Jahre Verlängerung erneuert statt zurückzukaufen und der AIF das Paket mit diesem neuen Langfrist-Mietvertrag frei am Markt veräußern kann. Beides dürfte den Anlegern einen guten Veräußerungserlös einbringen, wenn wir weiterhin der lieb geworden Gewohnheit fröhnen, täglich zu essen und zu trinken.

Die High-Lights:

• Mindestbeteiligung 5.000 EUR zzgl. 5% Agio
• Laufzeit geplant bis 2038
• Progn. Auszahlung bis Laufzeitende 60,56%
• Progn. Veräußerungserlös bei Verkauf zu 16,50 Fach (=wie Einkauf) 106,58%
• Progn. Veräußerungserlös bei Ziehung der Rückkaufsoption in 2037 118,08%
• Investition in 5 Kaufland-Märkte mit einheitlichen Fest-Mietverträgen bis 31.01.2040 + Verlängerungsoptionen (3 x 5 Jahre):

1. Leonberg (Baden­-Württemberg)
2. Wertheim (Baden­-Württemberg)
3. Landau a. d. Isar (Bayern)
4. Bremerhaven (Bremen)
5. Velbert (Nordrhein-­Westfalen)

• Double-Net-Mietverträge (hohe Kalkulationssicherheit)
• Ausschüttung: 4,75% p.a., erstmals anteilig für das 2. Quartal 2025 zum 30.06.2025
• Günstige erbschaft-/schenkungsteuerliche Werte (2025: 35,56 %) --> mit Nießbrauch noch geringer

Erste Impressionen finden Sie hier: Landingpage, das Factsheet des AIFs hier.