Kurzbeschreibung

Bei dem Beteiligungsangebot NV Real Estate Fund 1 Chicago (Beteiligungsgesellschaft) handelt es sich um einen geschlossenen Fonds, der es den Investoren ermöglicht, sich mittelbar über die Deutsche Immobilienfonds Treuhandgesellschaft mbH an der wirtschaftlichen Entwicklung zweier Büroimmobilien im Zentrum Chicago zu beteiligen.

Die ausschließlich mit Eigenkapital finanzierte Beteiligungsgesellschaft beteiligt sich über eine US-amerikanische Limited Partnership an den Objektgesellschaften der Bürogebäude 680 North Lake Shore Drive und 33 North La-Salle Street. Weitere Mitinhaber der Objektgesellschaften sind Tochtergesellschaften der renommierten Chicagoer Immobilienfirma Golup & Company, die auch das Miet- und Objektmanagement der Immobilien durchführt.

Die Immobilie 680 North Lake Shore Drive steht im Eigentum der Golup LSP Investors LP, an welcher die Golup Needham Associates (GNA) zu 100% beteiligt ist. Die NV Real Estate Fund 1 Chicago LP hat im Rahmen einer Kapitalerhöhung für USD 16,5 Mio. einen Anteil von 49% an der GNA erworben. Die übrigen 51% werden von der Golup-Gruppe gehalten.

Die Immobilie 33 North LaSalle Street wurde von der 33 North LaSalle Partners LP erworben. An dieser ist die Fondsgesellschaft zu 96,91% beteiligt.

Die Beteiligungsgesellschaft wurde auf unbestimmte Zeit gegründet. Eine Kündigung des Gesellschaftsverhältnisses durch den Kommanditisten ist frühestens zum 31. Dezember 2016 möglich.

Vermietung

680 North Lake Shore Drive: Das Gebäude ist mit Stand Juni 2005 zu 96,4% vermietet. Der sehr niedrige Leerstand hat in dieser Fondsimmobilie Tradition: seit 2000 liegt der Leerstand in diesem Gebäude dauerhaft unter 6%. Neben dem attraktiven Standort inmitten des Medizin- und Universitätsviertels ist dies auch ein Erfolg des Facility Managers Golub & Company. Von den insgesamt 59 Mietern belegt der Bereich Gesundheit, Medizin und Wissenschaft mit 48% der Fläche knapp die Hälfte des Gebäudes, dazu gehören neben den Hauptmietern Northwestern Medical Faculty Foundation Inc. mit 11,7% auch zahlreiche kleinere Arztpraxen und medizinische Labore. Rund 31% der vermieteten Fläche belegt die Medienbranche: der Playboy Verlag ist größter Mieter des Hauses. Insgesamt 10% entfallen auf den Einzelhandel im Erdgeschoss. 33 North La-Salle: Das Gebäude ist mit Stand Juni 2005 zu 96,7% vermietet. Hauptmieter sind die City of Chicago mit 33,4% Anteil an den Gesamtmieteinnahmen des Gebäudes.

Immobilien

680 North Lake Shore Drive: Die als Lake Shore Place bekannte Immobilie wurde 1923 erbaut und liegt nur durch eine Straße getrennt direkt am Ufer des Lake Michigan. In den frühen 80er Jahren wurde die Immobilie grundsaniert und für eine Mischnutzung mit Einkaufszentrum , Parkhaus, Büro- und Wohnflächen umgebaut. Insbesondere der 31 Stockwerke hohe Turm wurde zu Eigentumswohnungen ausgebaut und separat veräußert. Alle Eigentumswohnungen sowie die Parkplätze auf den Etagen sechs und sieben gehören nicht zum Fonds. Der dem Fonds gehörende Teil der Immobilie umfasst insgesamt 490.315 Square Foot vermietbarer Fläche: Das Erdgeschoss mit 66.010 Square Foot Einzelhandelsfläche, die von allen vier Seiten des Gebäudes betreten werden kann, die Stockwerke acht bis 16 mit 424.305 Square Foot Bürofläche sowie 331 öffentliche Parkplätze auf den Etagen 2 bis 5. 33 North La-Salle: Das Gebäude wurde 1931 als Foreman National Building fertig gestellt, bis 2001 hatte der Nachfolger des Unternehmens, die American National Bank hier ihre Zentrale. Das Gebäude hat insgesamt 40 Stockwerke, von denen 38 Stockwerke mit einer Bürofläche von 400.015 Square Foot zur Vermietung zur Verfügung stehen. Das als Klasse B eingestufte Gebäude wurde zwischen 1999 und 2003 für insgesamt USD 7,3 Mio. aufwendig renoviert und auf den modernsten Stand der Technik gebracht.

Finanzierung

Die Zinsen für das Fremdkapital beider Objekte wurden ab Auszahlung der Darlehen im Jahr 2004 für 10 Jahre festvereinbart. Sie liegen gewichtet bei durchschnittlich nominal bei 5,27% pro Jahr. Für die Anschlussfinanzierung wird ein Zinsaufwand von nominal 7,5% pro Jahr unterstellt.

Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von Immobilien in den USA werden zurzeit unter Berücksichtigung eines persönlichen Freibetrages in den USA versteuert. In Deutschland werden die Einkünfte zurzeit als gewerblich eingestuft und unterliegen lediglich dem sogenannten Progressionsvorbehalt. Demgegenüber sind Einkünfte aus Kapitalvermögen, hier insbesondere die Zinseinnahmen voll in Deutschland zu versteuern. Beim Verkauf fällt in den USA eine Versteuerung des Veräußerungsgewinns an. Auf Gewinne in den USA wird eine Quellensteuer einbehalten, die auf die Steuerschuld angerechnet wird.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf

Einzahlung: 100% plus Agio in Höhe von 5% sofort nach Annahme der Beitrittserklärung und Aufforderung durch die Treuhänderin. Auszahlung: Für die Kommanditisten sind Auszahlungen in Höhe von 7% p.a. bezogen auf die Beteiligungssumme- in den Jahren 2005 und 2006 ab Einzahlungstermin- vorgesehen, so dass sich bei einer angenommenen Beteiligung und Einzahlung zum 30. Dezember 2005 über die geplante Laufzeit auf Basis der Planzahlen Auszahlungen in Höhe von 77% ergeben. Verkauf: Bei dem unterstellten Verkauf der Anteile oder der Immobilien Ende 2016 ist auf Basis der Planzahlen aus dem Verkaufserlös eine Auszahlung an die Kommanditisten von 133% vor Steuern prognostiziert.