Seit über 40 Jahren bietet Jamestown Privatanlegern die Möglichkeit, in qualitativ hochwertige, vermietete Einzelhandels- Büro- und Mietwohnobjekte in den wichtigsten Metropolen der USA und bedeutenden Großräumen der US-Küstenstaaten zu investieren. Der Marktführer für US-Immobilienfonds hat bislang 28 Fonds aufgelöst. Dabei wurden aus ca. USD 3 Milliarden eingesetztes Eigenkapital zu einem Gesamtrückfluss von mehr als USD 6 Milliarden. Die wesentlichen Faktoren für den Erfolg von Jamestown sind ein über Jahrzehnte gewachsenes Netzwerk im Finanzierungsbereich, die hohe Qualität der Investitionsobjekte sowie ein ausdauerndes Verhandlungsgeschick.
Jamestown legt bei der Auswahl von gemischtgenutzten sowie Einzelhandels- und Büroobjekten viel Wert auf die Zukunftsfähigkeit von Objekten und Standorten. 2024 konnten in einem anspruchsvollen Vermietungsmarkt in allen Objekten 218.000 m² neu- bzw. anschlussvermietet werden. Dies schließt Flächen für Büro, Labor, Einzelhandel und Gastronomie ein. Die Vermietungsfläche entspricht rund 20% der gesamten Flächen in diesen Nutzungsarten. Neue Mietverträge sind meist mit hohen Kosten für Mieterausbauten und mietfreien Zeiten verbunden. Das gilt insbesondere für Büroflächen. Somit werden die Erfolge im CashFlow erst zeitversetzt sichtbar.
Durch den Verkauf von zwei gut positionierten Immobilien konnte, nach Abschluss der Umsetzung von Wertsteigerungsstrategien, ein Nettoerlös von über USD 70 Mio. erzielt werden, was die sehr gute Positionierung der Jamestown-Objekte bestätigt (Shoppingcenter Village Commons JT29 und EH Portfolio Georgetown JTCo-Invest 5).
Bei drei weiteren potenziellen Verkaufsobjekten wurde von einem Verkauf Abstand genommen, da die aktuellen Preisangebote am Markt nicht den Vorstellungen von Jamestown entsprachen. Da diese drei Objekte langfristig sehr gut stabilisiert sind, kann hier auf den „richtigen Verkaufszeitpunkt“ gewartet werden.
Durch ein sehr gutes Liquiditätsmanagement besteht kein Zwang für Verkäufe, und Objekte können weiter gehalten werden. Wenn der Zeitpunkt stimmt, also die Marktsituation für diese Objekte passt, sollen die Objekte gewinnbringend für die Gesamtergebnisse der Fonds verkauft werden.
Aufgrund der aktuellen Marktphase konnte für den JT32 in zwei Shoppingcenter in Atlanta und Florida investiert werden. Darüber hinaus hat sich der Fonds an einem gemischt genutzten Portfolio von 6 Gebäudekomplexen beteiligt. Der Einstiegszeitpunkt erscheint günstig, da die Immobilienpreise für die Nutzungsarten Nahversorgung, Einzelhandel und Wohnen sich bereits früher erholt, bzw. die Talsohle durchschritten hatten. Alle Objekte versprechen eine attraktive Gesamtrendite von prognostizierten rund 7% p.a. auch aufgrund des möglichen Wertsteigerungspotenzials.
Die Jamestown-Fonds investieren auch in Mietwohnanlagen. Im Rahmen einer Weiterentwicklung des Areals Ponce City Market in Atlanta wurden zwei Mietwohnkonzepte entwickelt und umgesetzt. Insgesamt 560 Wohnungen sind hier entstanden. Die Umsetzung erfolgte im ursprünglichen Zeit- und Kostenplan. Die restriktivere Kreditvergabe der Banken hat 2024 viele Marktteilnehmer vor große Herausforderungen gestellt.
Finanzierungen wurden teurer, die Bedingungen strenger und für einige Marktteilnehmer waren Finanzierungen teils gar nicht mehr verfügbar. In diesem schwierigen Finanzierungsumfeld konnte Jamestown in 2024 Neu- und Anschlussfinanzierungen von insgesamt USD 2,2 Mrd. abschließen. Dies entspricht rund 30% des gesamten Finanzierungsvolumens. Die neuen Darlehen tragen zur Stabilität der Portfolios, der Weiterentwicklung der Immobilien und letztlich zu deren Wertsteigerung bei.
Bei zwei Darlehen hat Jamestown mit den bisherigen Darlehensgebern einen Abkauf der Finanzierung mit deutlichen Abschlägen (23%/27%) verhandelt und umgesetzt. Es handelt sich um die Beteiligungen an dem Bürogebäude Rialto (JT29) und dem Bürokomplex Levi´s Plaza (JT31), die sich beide in San Francisco befinden.
Einer der größten Erfolge aus 2024 ist, dass nach gut einem Jahr intensiver Verhandlungen, die Anschlussfinanzierung für Levi´s Plaza am 31.12.2024 gesichert wurde. Die besondere Herausforderung lag in diesem Fall in der Koordinierung des bisherigen Finanzierungskonsortiums, das aus fünf Banken mit unterschiedlichen Vorstellungen bestand.
Letztendlich ist es Jamestown aber gelungen, die ursprüngliche Finanzierung von 467 Mio. mit einem Abschlag von gut USD 127 Mio. zu übernehmen. Das neue Darlehen über USD 340 Mio. wird zu rund 90% durch ein mit Jamestown verbundenes Unternehmen begeben. Die restlichen rund 10% werden von einer Tochtergesellschaft des bisherigen Darlehensgebers gestellt.
Jamestown hat damit das Objekt und den Fonds für die Anleger stabilisiert. Mit der Übernahme des Darlehens liegt die Entscheidungshoheit aller Maßnahmen jetzt bei Jamestown. Nachdem die Finanzierung für Levi´s Plaza gesichert ist, können Neu- und Anschlussvermietungen sowie Wertsteigerungsmaßnahmen neu angegangen werden. Der Fokus bei der Mietersuche liegt auf Unternehmen der dynamisch wachsenden KI-Branche in San Francisco.
Eine oben genannte Darlehensübernahme (analog Objekt Rialto, JT29, Abkauf mit Abschlag 23% sprich USD 13 Mio.) zeigt, dass Jamestown auch in schwierigen Situationen eine tragfähige Finanzierung erreichen kann.
Jamestown hat nachweislich große Erfolge im Finanzierungs- und Vermietungsbereich, insbesondere auch im vergangenen Jahr, erzielt und das gesamte Portfolio weiter stabilisiert. Jamestown hat ein gutes Liquiditätsmanagement und leistet angemessene Ausschüttungen im Verhältnis zum Gesamterfolg. Die Umsetzung der Wertsteigerungsmaßnahmen, eine positive Marktentwicklung und die Managementleistung von Jamestown sollten auch in den nächsten Jahren zu positiven Ergebnissen führen.
Quelle: IC Consulting GmbH
