„Wir denken Immobilien konsequent aus Nutzerperspektive“

Liebe Leserinnen und Leser,

wie lassen sich Immobilien in einem anspruchsvoller gewordenen Marktumfeld erfolgreich entwickeln und positionieren? Sasan Shaghaghi, Vice President Transaktionen und Kapitalmärkte bei Jamestown Europe, gibt Einblick in die Transaktionspraxis des Europafonds und erläutert, warum Jamestown Immobilien konsequent aus der Nutzerperspektive denkt.

Auch jenseits einzelner Transaktionen rückt eine Frage stärker in den Mittelpunkt: Wie entstehen aus Immobilien langfristig stabile Erträge? Unser Beitrag zum Thema Placemaking zeigt, warum die aktive Weiterentwicklung von Standorten heute ein zentraler Werttreiber ist.

Mit unserem „Objekt im Fokus“ blicken wir diesmal nach New York: One Times Square wurde für rund 500 Millionen US-Dollar umfassend modernisiert und von einer nahezu reinen Werbefläche zu einem öffentlich zugänglichen Besucherzentrum mit Museum, Aussichtsplattform und innovativen Eventformaten weiterentwickelt.

Wir wünschen eine spannende Lektüre.

Sasan Shaghaghi im Gespräch

Im Kern bleibt die Investment- und Transaktionslogik bei Jamestown gleich: selektiv ankaufen, diszipliniert prüfen und auf ein klares, umsetzbares Konzept setzen. Im Europafonds stehen dabei kleinere Ticketgrößen, eine breitere Streuung über Länder, Städte und Nutzungsarten sowie von Beginn an stabile Ausschüttungsprofile im Fokus.

Breite Diversifikation statt Automatismus

Für Privatanlegerinnen und Privatanleger bedeutet dies vor allem eine andere Portfoliokonstruktion: Jamestown investiert breiter über verschiedene Märkte und Nutzungsarten hinweg und legt zugleich Wert auf Objekte, die bereits beim Ankauf ein solides Ausschüttungsprofil erkennen lassen. Wertsteigerungspotenziale durch aktives Assetmanagement bleiben dennoch ein wesentlicher Bestandteil der Strategie.

Die Verzahnung von Transaktionsmanagement und Immobilienmanagement spielt dabei eine zentrale Rolle. Immobilienmanagerinnen und Immobilienmanager werden von Anfang an eingebunden, damit operative Annahmen, lokale Besonderheiten und die tatsächlichen Bedürfnisse von Nutzerinnen, Nutzern und Mietparteien bereits in der Ankaufphase realistisch bewertet werden können.

Lokale Marktkenntnis als entscheidender Faktor

Gerade bei Investments in mehreren Ländern ist lokale Marktkenntnis unverzichtbar. Jamestown betrachtet nicht nur Städte auf Makroebene, sondern analysiert einzelne Quartiere, Straßenzüge und Nutzerstrukturen. Die Qualität einer Lage lässt sich nicht allein über Datenräume und Kennzahlen erfassen.

Kolleginnen und Kollegen vor Ort sprechen die Sprache, kennen die Märkte und verstehen die konkreten Anforderungen der Nutzerinnen und Nutzer. Das schafft eine wichtige Grundlage dafür, dass ein Investment nicht nur auf dem Papier überzeugt, sondern später auch operativ funktioniert.

Was heute als Qualität gilt, hat sich verändert

Büro, Einzelhandel und gemischt genutzte Immobilien bleiben die prägenden Nutzungsarten – doch die Anforderungen innerhalb dieser Kategorien haben sich deutlich verändert. Im Bürosegment zählen zentrale Lagen, hochwertige Flächen und eine überzeugende Nutzerstruktur heute mehr denn je.

Im Einzelhandel verschiebt sich der Fokus hin zu kleinteiligen Einheiten, Nahversorgung und Gastronomie mit echtem Nachbarschaftsbezug. Große klassische Modeflächen sind abseits absoluter Spitzenlagen oft weniger tragfähig. Gemischt genutzte Immobilien gewinnen gleichzeitig an Attraktivität, da sie stabile Ertragsstrukturen ermöglichen und urbane Standorte beleben.

Ein Beispiel hierfür ist das erste Objekt des Europafonds am Hackeschen Markt in Berlin.

Wettbewerb, Preisfindung und Timing

In sehr zentralen Lagen ist der Wettbewerb naturgemäß hoch. Neben klassischen Investoren treten dort häufig langfristig orientierte Familiengesellschaften, Pensionskassen oder Staatsfonds auf. Bei gemischt genutzten Immobilien ist der Wettbewerb teilweise geringer, weil diese Investments eine spezifischere Expertise erfordern.

Bei der Preisfindung sind für Jamestown vor allem drei Faktoren entscheidend: Finanzierungskosten, die Qualität und Verlässlichkeit der Zahlungsströme sowie der Investitionsbedarf. Gerade in einem Marktumfeld nach der Zinswende müssen Eigenkapitalrenditen und Finanzierung realistisch abgebildet werden.

Hinzu kommt die Frage, welche Maßnahmen notwendig sind, um eine Immobilie in den nächsten fünf bis zehn Jahren modern, regulatorisch konform und nachhaltig betreiben zu können. Energieeffizienz, technische Ausstattung und regulatorische Anforderungen gewinnen dabei zunehmend an Gewicht.

Berlin als Beispiel für Stabilität und Potenzial

Beim Berliner Objekt entfallen rund 25 Prozent auf Wohnen. Dieser Anteil ist für Jamestown ein stabiler Anker, da Wohnraum in gefragten Lagen weiterhin von strukturell hoher Nachfrage profitiert. Die ruhigere Cashflow-Basis schafft Sicherheit im Portfolio.

Die eigentlichen Wertsteigerungspotenziale liegen jedoch stärker im gewerblichen Bereich. Büro, Gastronomie und Einzelhandel am Hackeschen Markt profitieren von einer gefragten Lage und hoher Nachfrage – gerade bei kleineren, gut positionierten Büroeinheiten. Die Mischung der Nutzungsarten ermöglicht es, Stabilität und Entwicklungspotenzial sinnvoll miteinander zu verbinden.

Blick nach vorn

Aktuell prüft Jamestown mehrere Objekte, insbesondere in Spanien und Portugal. Ziel ist es, innerhalb der kommenden drei bis sechs Monate weitere Ankäufe zu tätigen. Auch kleinere Portfolien kommen dabei in Betracht, sofern sie in das Investitionsschema des Fonds passen.

Aus Sicht von Sasan Shaghaghi bietet das derzeitige Marktumfeld attraktive Chancen – vor allem für Käuferinnen und Käufer, die diszipliniert prüfen, schnell handlungsfähig sind und Immobilien nicht abstrakt, sondern konsequent aus der Perspektive ihrer Nutzerinnen und Nutzer denken.

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