Der Habona 05 wurde jüngst mit einer Gesamtrendite für die Anleger von 12% - 13% p.a. aufgelöst. Seit der Auszahlung warten viele Anleger auf eine entsprechende Re-Investitionsmöglichkeit. Bei der geplanten Laufzeit von rund 6 Jahren können die Kosten nicht so kompensiert werden, dass sich für die Anleger eine attraktive Ausschüttung und Rentabilität ergäbe. Habona erwartet in diesem Jahr keine Veränderung, so dass der neue Fonds frühestens im nächsten Jahr starten wird.
Eine gute Alternative kann der
Dr. Peters Immobilienportfolio Deutschland 1 sein, denn dieser hat bereits drei Lebensmittel und Nahversorgungsimmobilien mit namhaften und bonitätsstarken Mietern wie der REWE Group, Netto und Lidl und zu Einkaufsfaktoren zwischen dem 16,3 und 18,1fachen der JNM erworben. (aktuelle Marktpreise 19 bis 22fach!) Auch die jeweiligen Finanzierungen sind mit Zinsen in Höhen von 0,9% - 1,1% und einer anfänglichen Tilgung von 2% p.a. sehr günstig eingedeckt. Daher wird Dr. Peters, entgegen den Anlagebedingungen, die auch Hotel, Büro und Pflegeimmobilien erlauben würden, in diesem AIF nur noch ein viertes Nahversorgungsobjekt aufnehmen, um diese Vorteile zu fixen. Der AIF hat somit ein zu platzierendes Eigenkapital von rund 13,3 Mio. € (statt 50 Mio. wie prospektiert). Bei dem vierten Objekt handelt es sich um einen EDEKAmarkt, welcher sich bereits im Ankauf befindet. Auch dieser wurde zu einem sehr guten Einkaufsfaktor von unter 16fach akquiriert, so dass sich die Werte des Gesamtportfolios trotz gestiegener Zinsen nicht relevant verändert.
Der Gesamtmittelrückfluss, der laut konservativer Prognose bei 145% (vor Steuern) liegt, wird durch die günstigen Ankaufs- und Finanzierungsbedingungen bereits heute um rund 8 Prozentpunkte übertroffen, liegt also bei 153%. Die Inflation (u.a. zur Indexierung der Mieten gemäß Mietverträge) wurde für die Prospektkalkulation mit 1,5% p.a. angenommen – bei der sich aktuell abzeichnenden deutlich höheren Inflation über die nächsten Jahre ergeben sich zusätzliche Mehrerlöse sowohl in der Mieteinnahme als auch im Verkauf, da dieser dann auf eine höhere Miete bezogen wird. Wie die Erfahrung der letzten Jahre mit den Habona-Fonds gezeigt hat, resultiert ohnehin ein relativ großer Teil der tatsächlichen Gesamtrendite bei Nahversorgungsfonds aus dem Verkauf – und bei Dr. Peters ist diese Verkaufs(mehr)rendite durch die > 10jährige Laufzeit steuerfrei.
Dr. Peters legte bereits vor 44 Jahren den ersten Nahversorgungsimmobilienfonds auf – Inhalt ein co-op Verbrauchermarkt in Bremen – welcher nach 10jähriger Laufzeit mit 240,57% Gesamtmittelrückfluss wieder aufgelöst wurde. Sechs weitere Nahversorgungsmärkte folgten – ebenso wie die restlichen Immobilienfonds von Dr. Peters mit erfolgreichem Verlauf. Alle noch laufenden Immobilienfonds leisten Auszahlungen von jährlich durchschnittlich 4,7% p.a..
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Quelle: IC Consulting GmbH
