Immobilienmarkt tastet sich aus der Delle: wenig Deals auf der Expo Real, Anbieter schwenken auf stabile Cashflows (Nahversorgung, Infrastruktur), Secondaries gewinnen; ELTIFs bleiben im Vertrieb zäh.
vom 17.10.2025 |
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Zusammenfassung Fondsbrief Nr. 491
Zusammenfassung des „Fondsbrief Nr. 491“
Editorial & Marktbild
- Expo Real: Stimmung verhalten; wenig Transaktionen, wenig Entwicklungskapital – Messe teils eher Jobbörse als Deal-Plattform.
- Geschlossene AIF: „Nische in der Nische“ läuft; ELTIFs haken eher beim Vertrieb – Banken gesetzt, freie Vermittler zögerlich.
- Argument pro ELTIF für Vermittler: Bestandsprovisionen ermöglichen „rentablen Exit“ via Kundenstamm-Verkauf.
Fazit: AIF zeigen Robustheit in Nischen; ELTIF braucht klaren Vertriebsweg und überzeugende Vermittler-Story.
Expo-Real-Impressionen & Produkte
- USA-Blick: Nachfrage in US-Metropolen wieder da (Grocery, urbane Büros); Jamestown pausiert US-Publikumsfonds, plant ersten Europa-Publikums-AIF (DE, NL, ES, PT) mit 5 %+ Ausschüttung und 110 % Verkaufserlös-Ziel.
- Hannover Leasing: neuer gemischt genutzter AIF in Hessen, Ziel-Ausschüttung 7 % p. a.
- Verifort Capital: Value-Add-AIF-Ankauf in Mülheim, ESG-Maßnahmen im Fokus.
- Hahn Gruppe: zwei neue Angebote 2025; zusätzlicher 6b-Fonds; große Mandate mit Institutionellen (u. a. 110 Mio. €). ELTIF-skeptisch wegen Bankabhängigkeit.
- Commerz Real: „Klimavest“ >1,7 Mrd. € eingesammelt; neues Produkt „klassische Infrastruktur“ (Straßen, Schienen, Netze) in Arbeit.
- Real I.S.: gelassener Ausblick; Spezialfonds „Modern Living I“ nahe Vollinvestition (Micro-Living, Studenten, Betreutes Wohnen).
Fazit: Anbieter justieren Angebot zwischen defensiven Cashflows (Grocery, Wohnen/Sozialformen) und Infrastruktur; Renditeziele wieder konkreter kommunizierbar.
Auf ein Wort I – Sekundärmarkt (Prof. Thomas Beyerle)
- Zweitmarkt schafft Liquidität/Transparenz; typische Discounts zum NAV 10–30 % (in Krisen höher).
- Auslaufende Stillhalteabkommen dürften Volumen am Zweitmarkt erhöhen.
- Erwarteter Renditeaufschlag Secondaries vs. Erstmarkt: 200–400 bp.
Fazit: Mehr Standardisierung und Offenlegung könnten Secondaries in Spezialfonds professionalisieren und skalieren.
Sunbelt mit Schattenseiten (TSO-Chef Boyd Simpson)
- Sunbelt kein Selbstläufer: lokale Überangebote (z. B. Austin, Phoenix), längere Vermarktungszeiten – differenzierte Strategien nötig.
- Flight-to-Quality: Nutzer mieten weniger, aber hochwertiger; Modernisierung/ESG zahlt sich aus.
- Angebotspipeline bricht 2026 stark ein → Druck auf Spitzenmieten möglich.
- Self-Storage stabil (Leerstand ~7–8 %, moderate Mietsteigerungen 2–3 % p. a.).
Fazit: Antizyklisch investieren – Qualität, Cashflows, aktives Asset-Management und Mikrolagenkompetenz schlagen „breite Sunbelt-Wette“.
Auf ein Wort II – Risiko Stillhaltevereinbarungen (Goesta Ritschewald)
- Stillhalteabkommen: kurzfristig ok, aber kein Ersatz für echte Lösungen; Risiko von Wert-, Vertrauens- und AUM-Verlust.
- Alternative: managergetriebene Secondaries (gezielter Investorenaustausch, längere Haltedauern, Kapital für CAPEX/ESG, besseres Alignment).
- Deutschland: Sekundärmarkt wächst; Fondsbörse Deutschland weitet Handelsplatz auf institutionelle Vehikel aus.
Fazit: Proaktives Secondary-Management stärkt Handlungsfähigkeit und Anlegervertrauen – „Warten“ ist die teuerste Option.
IREBS-Studie – Offene Immobilienfonds (OIF)
- OIF sind größte indirekte Anlageform (≈118 Mrd. € AuM, 06/2025). Streuung über mehrere Fonds verbessert Schockabsorption.
- Institutionelle Flows als Frühindikator für Retail-OIF; geringe Korrelation zu Aktien/Anleihen.
- Langfristig beste Risikoeigenschaften im Multi-Asset-Vergleich; kurzfristig ungeeignet.
Fazit: OIF bleiben Stabilitätsbaustein für Altersvorsorge – aber mit langer Haltedauer denken.
Rüstung & Standorte – LaSalle ECGI
- Verteidigungsausgaben prägen Nachfrage: München/Nürnberg steigen im Ranking deutlich; London/Paris weiter vorn; Randstad stark.
- Klimarisiken (Hitze/Feuer) stärker gewichtet; Madrid behauptet sich dank günstiger Energiepreise.
Fazit: Sicherheitslage & Klimarisiken wandeln die Standortlogik – Rüstungscluster gewinnen, Selektivität steigt.
Wohnen Europa – Patrizia Insight
- Preiskorrektur durchschritten; Werte wieder im Plus, aber Spreizung hoch (Top-Quartil +13 % y/y vs. Unteres Quartil +3 %).
- Energieeffizienz bepreist: A/A+ ≈ +5–6 % ggü. D; F–H mit Abschlägen. In München kann Upgrade G/H→B bis zu +5 €/m² Miete bringen.
- „Net Rental Stress Ratio“ zeigt intraurbane Belastungs-Hotspots; US-Kapital dominiert weiterhin grenzüberschreitendes Wohn-Kapital.
Fazit: Keine „Makro-Beta-Wette“ mehr – Stadt-Fundamentaldaten, Energieeffizienz und Mikrodiversifikation entscheiden die Outperformance.
In Kürze – Auswahl
- BVT: größter Residential-Deal der Serie in Bethesda, MD (141 Mio. $).
- Real I.S.: Verkauf Büro München-Schwabing (8.200 m²).
- Commerz Real: Orio Center + NH-Hotel veräußert; Solarpark Amance (FR) für „Klimavest“ in Betrieb (47 MWp).
- Deutsche Bank/DWS/Partners Group: Evergreen-ELTIF für qualifizierte Privatkunden (min. 10.000 €).
- Habona: 28 Nahversorger-Ankäufe, 155 Mio. € YTD; hoher Off-Market-Anteil.
Fazit: Dealmeldungen zeigen selektive Aktivität – Core-Nahversorgung, Wohnen und Erneuerbare bleiben Kapitalmagnete.
Quelle: Der Fondsbrief
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