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Interview mit Prof. John Davidson, Chief Research Officer, Deutsche Finance Group

Wirtschaftliche Umfeld:

Wie hat sich das wirtschaftliche Umfeld geändert seit Ende 2018?

• Stärker als erwartete Zahlen zum Wachstum im ersten Quartal veranlassen viele Researcher die Prognose zum BIP-Wachstum in USA und Europa zu revidieren d.h. Konsensus USA 2,6 % versus Europa 1,1 %.

• Der sino-amerikanische Handelsstreit und der Brexit sind noch nicht ausgestanden, im Gegenteil. Der Handelsstreit hat sich ausgeweitet und die Ausweitung fördert das Wirtschaftswachstum nicht!

• Der neue Premierminister in Großbritannien Boris Johnson scheint auf einen harten Brexit hinzusteuern und das Enddatum Oktober rückt näher. Die politischen Risiken weltweit haben sich somit eher erhöht.

• Anstatt von Zinserhöhungen sprechen und erleben wir Zinssenkungen in den USA. «For longer lower» Umfeld verhilft Immobilien zu Aufwind.

Immobilienausblick:

Wie hat sich das Interesse und Erwartungen für Immobilien in diesem wirtschaftlichen Umfeld geändert?

• Zinsen und Immobilien: 30 % der Staatsanleihen (15’000 Mrd. USD!!) werfen negative Rendite ab, zudem ist die Zinswende wie erwähnt vorerst abgeblasen. Somit werden Anleihen für Anleger zunehmend uninteressant. Institutionelle Anleger insbesondere Pensionskassen suchen positive Rendite und treiben die Aktienmärkte. Neben Aktien werden Immobilienanlagen geschätzt, weil sie konstante Cash-Flow-Renditen (Mieteinnahmen) abwerfen und die Immobilienwerte weniger schwanken als Aktien d.h. tiefere Volatilität. Unter der momentanen Zinsentwicklung werden Immobilien trotz der insgesamt geringeren Renditen (hohen Preise) noch attraktiver. Zudem erhöht sich der Zinsspread/Renditedifferenz zwischen Anleihen und Immobilienrenditen d.h. Immobilien werden attraktiver da das eingegangene Risiko bei Immobilienanlagen stärker entschädigt wird.

• Baukosten und Mieten: Das Unternehmen Turner & Townsend hat die Baukosten in Europa (International Construction Market Survey 2019) untersucht. Baukosten sind ein wichtiger Indikator für die Immobilienwirtschaft d.h. bei hohen Baukosten wird weniger gebaut und dies erhöht bei gleichbleibender Nachfrage nach Mietflächen die Mieteinnahmen und somit die Immobilienrenditen. In den europäischen Städten sind die Baukosten je nach Stadt zwischen 8,8 % in Amsterdam, 7,0 % Dublin und Frankfurt 4,7 % gestiegen. In London hat der Brexit-Effekt zu einer Abkühlung der Bauaktivität. Während 2016 die Kostensteigerung noch 5,1 % zum Vorjahr betrug, ist sie 2018 auf 2,1 % gefallen. Wie erwähnt führt die starken Baukostensteigerungen zu einer übersichtlichen respektive niedrigeren Angebotsausweitung in den meisten Städten und Sektoren. Eine Reduktion oder eine geringe der Angebotsausweitung führt bei stetiger Nachfrage zu erhöhten Mietpreisen wie dies in vielen Sektoren und Städten zu beobachten ist. Dies führt zu konstanten oder erhöhtem Interesse an der Anlageklasse Immobilien da die Aussicht auf attraktive Erträgen intakt sind.

Wo liegen die Immobilienopportunitäten für Deutsche Finance Group in diesem Umfeld?

• Der Zugang zu attraktiven Immobilienanlagen ist essentiell. Attraktive Immobilienanlagen sind Anlagen welche zu vergleichbaren Immobilienanlagen eine Mehrrendite abwerfen. Die Deutsche Finance Group hat in der Vergangenheit gezeigt, dass sie einen guten Zugang zu vielversprechenden Investments mit attraktiven Anfangsrenditen und zusätzlichen Entwicklungspotential hat. Diese Value-Add-Opportunitäten wie Olympia in London oder das alte Gucci Headquarter an der Fifth Avenue in New York weisen genau diese Eigenschaften aus, d.h. Top Standort und interessante Entwicklungsmöglichkeiten und dennoch vom ersten Tag attraktive Cash-Flow-Renditen/Mieterträge. Der Zugang zu solchen Investments ist dank guter Vernetzung mit starken Partnern möglich.

• Alternative Sektoren wie Studentenwohnheime sind eine weitere attraktive Ergänzung zu Büroimmobilien oder zu klassischen Immobiliensektoren.

Was zeichnen Studentenwohnheime als attraktive Immobilieninvestitionen aus?

• In den USA ist der Sektor schon weit etablierter als in Europa d.h. in den USA gibt es gelistete Vehikel, mit denen der Investor beispielsweise nur in Studentenwohnheime investieren kann. Folgende Aspekte zeichnen den Sektor dabei aus:
  • Steigende Anzahl von Studenten (Wachsender Markt)
  • Universitäten wollen nicht in Studentenwohnheime investieren- Universitäten investieren die beschränkten Mittel in andere Bereiche wie Forschung oder andere Gebäude/Turnhallen und überlassen die Studentenwohnheime dem privaten Sektor.
  • Fokus auf spezifische Universitäten/Lokalitäten, beispielsweise Universitäten mit mehr als 10’000 Studenten und Studiengebühren von mehr als 20’000 USD. Somit machen die Wohnkosten nur einen kleinen Teil der Studienkosten aus.
  • Sicherheit: Eltern bürgen für die Zahlung der Mieten.

• In Europa ist der Sektor noch nicht im gleichen Ausmaß wie in den USA verbreitet, wird sich über die Zeit aber entwickeln. Die führt zu einem zusätzlichen Interesse von Anlegern und steigenden Preisen.

• Attraktives Einstiegsniveau: Studentenwohnheime werfen eine Mehrrendite zu klassischen Immobiliensektoren wie Büro ab, da der Sektor noch nicht etabliert ist.

• Mietverträge: Studentenwohnheime profitieren von kurzen Mietlaufzeiten und können somit in einem Umfeld mit mehr Nachfrage wie Angebot an Studentenwohnheime optimal profitieren.

• Als «First Mover» in neuen Märkten wie z.B. in Kopenhagen/Dänemark ist der Anlagedruck nicht gleich hoch wie im Bürosektor. Deshalb können höhere Renditen erzielt werden.

• Auch in diesem Sektor ist man auf gute Partner vor Ort angewiesen. Gute Reputation und Management ist auch bei Studentenwohnheimen wichtig.

• Der Zugang zu attraktiven Assets und der Aufbau von Know-how ist jedoch auch hier zentral. Mit «Blaekhus/Nordic Student Program» in Europa und «Boulder, University of Colorado» in den USA hat die Deutsche Finance Group einen vielversprechenden Start geliefert.

Quelle: Deutsche Finance