ILG Immobilien-Fonds Nr. 46 - Allgemeine Informationen
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ILG Immobilien-Fonds Nr. 46
Status: verfuegbar Mindestanlage: 20.000,-- € Emissionshaus: ILG
Projektdaten Investitionen
Ausschüttung Kennzahlen Analysen

Stammdaten
Beteiligung ILG Immobilien-Fonds Nr. 46
Emittent ILG
Kategorie 1. Alternativer Investmentfonds (AIF)
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status verfuegbar
Verfügbar seit 02.10.20226
Substanzquote 88,30%
Fremdkapitalquote 40,80%
Einkunftsart Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Warnhinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.

Fakten
    Broschüre
    Flyer

-
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Zeichnungsunterlagen
    Checkliste
    Erklärung zur Kommunikation
    Kostenrechner 8 %
    Zielmarktdefinition
    Basisinformationsblatt BIB
    Beitrittserklärung
    Prospekt

Voraussichtliche Entwicklung
Warnhinweis: Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen.
Bild ILG Immobilien-Fonds Nr. 46
Ausführliche Präsentation des ILG 46
Immobilien · Nahversorgung · Deutschland
ILG Immobilien-Fonds Nr. 46
Beteiligungsfonds 46 GmbH & Co. geschlossene Investment KG
Beteiligung an einem seit vielen Jahren etablierten Fachmarktzentrum in Warendorf im Münsterland. EDEKA fungiert als Generalmieter der wesentlichen Handelsflächen, die von MARKTKAUF und TOOM genutzt werden. Ergänzt wird der Standort durch ein McDONALD’S-Restaurant.
Werbung. Diese Darstellung dient ausschließlich der allgemeinen Information. Grundlage einer Anlageentscheidung sind der jeweils aktuelle Verkaufsprospekt, das Basisinformationsblatt, etwaige Nachträge sowie die weiteren gesetzlich vorgeschriebenen Anlegerinformationen.
20.000 €
Mindestbeteiligung
5,00 % p.a.
prognostizierte Ausschüttung*
monatlich
prognostizierter Ausschüttungsturnus
171 %
Gesamtmittelrückfluss bis 2041**
Die Investmentidee
Der ILG Immobilien-Fonds Nr. 46 investiert mittelbar in eine großflächige, nahversorgungsorientierte Handelsimmobilie in Warendorf im Münsterland.

Im Unterschied zu einer klassischen Projektentwicklung handelt es sich um einen bereits seit dem Jahr 2002 etablierten Standort. Die Nutzung durch Lebensmittelmarkt, Baumarkt und Gastronomie besteht seit vielen Jahren.		 Ein wesentlicher Schwerpunkt der Anlage liegt auf laufenden Mieteinnahmen aus einer bestehenden Immobilie sowie einem möglichen späteren Veräußerungserlös.

Zugleich handelt es sich um eine langfristige unternehmerische Beteiligung mit Immobilien-, Mieter-, Finanzierungs- und Veräußerungsrisiken.
Warum nahversorgungsorientierte Handelsimmobilien?
Täglicher Bedarf
Lebensmittel und andere Güter des täglichen Bedarfs weisen eine vergleichsweise stetige Nachfragestruktur auf.
Stationärer Handel
Lebensmittel- und Baumarktangebote sind teilweise weniger stark vom klassischen Onlinehandel betroffen als andere Einzelhandelssegmente.
Indexierte Mieten
Die Mietverträge enthalten indexbasierte Wertsicherungsregelungen und können damit einen teilweisen Inflationsausgleich ermöglichen.
Bestandsstandort
Das Fachmarktzentrum ist seit 2002 etabliert und damit kein neu zu entwickelnder Handelsstandort.
Fachmarktzentrum Warendorf im Münsterland
Das Fachmarktzentrum befindet sich im westlichen Stadtgebiet von Warendorf unmittelbar an der Bundesstraße B64 / August-Wessing-Damm.

Die Immobilie wurde 2002 eröffnet. Nach Angaben der ILG ist die Mieter- und Nutzerstruktur seit Eröffnung weitgehend unverändert geblieben.		 Das Objekt ist Bestandteil einer bedeutenden Einzelhandelsagglomeration in Warendorf und Umgebung. Das ausgewiesene Einzugsgebiet umfasst rund 122.300 Einwohner.

Das durchschnittliche Mietniveau wird mit rund 12,11 € je m² und Monat angegeben.
Grundstücksfläche ca. 35.806 m²
Nutzfläche ca. 12.455 m²
Stellplätze ca. 436
Jahresmiete 1.810.404 €
Mietgewichtete Restlaufzeit ca. 10,5 Jahre zum 01.01.2027
Mieter und Nutzer
EDEKA
EDEKA fungiert als Generalmieter der wesentlichen Handelsflächen und steht für rund 91 % des Gesamtmietertrags.
MARKTKAUF & TOOM
Auf den von EDEKA angemieteten Flächen werden ein MARKTKAUF-Lebensmittelvollsortimentsmarkt und ein TOOM Baumarkt betrieben.
McDONALD’S
Das seit 2002 bestehende Restaurant befindet sich in einem separaten Solitärgebäude an der Ecklage zur B64.
Mietverträge im Detail
Merkmal EDEKA McDONALD’S
Mietfläche 12.059 m² 396 m²
Jahresmiete 1.645.756 € 164.648 €
Mietanteil ca. 91 % ca. 9 %
Restlaufzeit 01.01.2027 ca. 11 Jahre ca. 5 Jahre
Bonität lt. Fondsunterlagen gut sehr gut
Der EDEKA-Mietvertrag wurde nach Angaben der ILG zuletzt im Januar 2026 vorzeitig bis zum 31.12.2037 verlängert. Beide Mietverträge enthalten Verlängerungsoptionen sowie indexbasierte Wertsicherungsregelungen.
Einzugsgebiet und Kaufkraft
Die Standortanalyse weist für das gesamte Marktgebiet 122.308 Einwohner aus.

Der durchschnittliche Kaufkraftindex beträgt 105,0 bei einem deutschen Durchschnittswert von 100.		 Für die Zonen 1 und 2 wird im periodischen Bedarf ein Nachfragevolumen von rund 313,1 Mio. € angegeben.

Im DIY-/Baumarktbereich beträgt das ausgewiesene Nachfragevolumen rund 102,0 Mio. €.
Zone Einwohner Kaufkraftindex
Zone 1 23.355 108,2
Zone 2 63.194 106,1
Zone 3 35.759 101,0
Gesamt 122.308 105,0
Beteiligungsstruktur
1. Anleger
Beteiligung an der Beteiligungsfonds 46 GmbH & Co. geschlossene Investment KG.
2. Fonds KG
Die Fonds KG hält rund 89,9 % an der Beteiligungsobjekt Warendorf GmbH & Co. KG.
3. Objekt KG
Die Objektgesellschaft hält das Fachmarktzentrum. ILG ist mit rund 10,1 % als Co-Investor beteiligt.
Kaufpreis und unabhängiges Wertgutachten
29,33 Mio. €
zugrunde gelegter Immobilienwert
29,80 Mio. €
Verkehrswert laut Gutachten zum 06.07.2026
Der zugrunde gelegte Immobilienwert entspricht etwa dem 16,20-Fachen der Jahresnettomiete. Der Gutachterwert entspricht rund dem 16,46-Fachen.
Gesamtinvestition und Mittelverwendung
34,407 Mio. €
Mittelverwendung Betrag Anteil
Anschaffungs- und objektbezogene Kosten 29,778 Mio. € 86,5 %
Fondsbezogene Kosten 2,355 Mio. € 6,8 %
Finanzierungskosten 1,473 Mio. € 4,3 %
Laufende Ausgaben 0,191 Mio. € 0,6 %
Liquiditätsreserve 0,610 Mio. € 1,8 %
Finanzierung
19,412 Mio. €
Gesellschaftskapital
0,971 Mio. €
Agio / Abwicklungsgebühr
14,024 Mio. €
anteiliges Fremdkapital
Die konsolidierte Fremdkapitalquote beträgt rund 40,8 %. Die Finanzierung erfolgt vollständig in Euro.
Bankdarlehen der Objektgesellschaft
15,60 Mio. €
nominales Darlehen
3,05 %
Festzins p.a.
0,50 %
anfängliche Tilgung p.a.
30.03.2036
Ende der Zinsbindung

Das Darlehen wird von der Sparkasse Münsterland Ost bereitgestellt. Die vierteljährliche Annuität wird in den Fondsunterlagen mit 138.450 € angegeben.

Nach Ablauf der vereinbarten Finanzierung besteht ein Anschlussfinanzierungsrisiko. Die dann geltenden Zinsen und Kreditbedingungen stehen heute nicht fest.
Prognostizierte Ausschüttungen
5,00 % p.a.

Ab der geplanten Objektübernahme zum 01.01.2027 bis einschließlich 2041 werden grundsätzlich Ausschüttungen von 5,00 % p.a. bezogen auf das Eigenkapital ohne Ausgabeaufschlag prognostiziert.

2026
3,00 % p.a.
zeitanteilig
2027–2036
5,00 % p.a.
2037
1,00 %
2038–2041
5,00 % p.a.
Die Ausschüttung soll monatlich erfolgen. Für 2037 berücksichtigt die Prognose höhere Aufwendungen für Instandhaltung, Instandsetzung und Revitalisierung.
Beispielrechnung bei 100.000 € Beteiligung
Zeichnungsbetrag 100.000 €
zzgl. 5 % Agio 5.000 €
Kapitaleinsatz 105.000 €
Ausschüttungen 2027–2041 71.000 €
unterstellter Veräußerungsrückfluss 2041 100.045 €
Gesamtmittelrückfluss vor persönlichen Steuern 171.045 €
Wichtig: 171 % Gesamtmittelrückfluss sind keine Rendite von 71 %. Die Rückflüsse umfassen Ausschüttungen, Kapitalrückzahlungen und den modellhaft angenommenen Veräußerungserlös.
Prognostizierter Verkauf Ende 2041
2,198 Mio. €
prognostizierte Jahresmiete 2041
16,20-fach
Verkaufsfaktor Basisszenario
35,60 Mio. €
modellhafter Verkaufspreis

Der tatsächlich erzielbare Verkaufserlös kann erheblich von der Prognose abweichen. Wesentliche Einflussgrößen sind unter anderem Zinsniveau, Kapitalmarktumfeld, Vermietung, Mietentwicklung und Zustand der Immobilie.

Sensitivitätsanalyse bis Ende 2041
Negativszenario
154 %
Gesamtmittelrückfluss vor Steuern
Basisszenario
171 %
Gesamtmittelrückfluss vor Steuern
Positivszenario
188 %
Gesamtmittelrückfluss vor Steuern
Für Negativ- und Positivszenario werden sowohl laufende Auszahlungen als auch der Veräußerungsrückfluss um jeweils 10 % gegenüber dem Basisszenario reduziert beziehungsweise erhöht. Stärkere positive wie negative Abweichungen bleiben möglich.
Steuerliche Aspekte und Vermögensnachfolge
Laufende Einkünfte
Die Anleger erzielen grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und gegebenenfalls Einkünfte aus Kapitalvermögen.

Nach der bei Erstellung der Unterlagen geltenden Rechtslage kann ein Immobilienveräußerungsgewinn unter bestimmten Voraussetzungen nach Ablauf der steuerlichen Haltefrist einkommensteuerfrei sein.
Erbschaft und Schenkung
ca. 27 %
prognostizierter erbschaft- bzw. schenkungsteuerlicher Wert der Beteiligung zum 01.01.2027.

Für konkrete Nachfolge-, Schenkungs- oder Nießbrauchgestaltungen ist eine individuelle steuerliche Beratung erforderlich.
Kosten der Beteiligung
Ausgabeaufschlag bis zu 5,00 %
Initialkosten bis zu 9,67 % der Kommanditeinlage
Agio + Initialkosten max. 14,67 % der Kommanditeinlage
Verwaltungs-/Betriebskosten laut BIB Ø ca. 0,91 % p.a. des durchschnittlichen NAV
Laufende Vergütungen laut BIB insgesamt bis zu 1,16 % p.a. des durchschnittlichen NAV
Zusätzlich sieht das Basisinformationsblatt unter bestimmten Voraussetzungen eine erfolgsabhängige Vergütung vor. Einzelheiten hierzu ergeben sich aus den aktuellen Verkaufsunterlagen.
ILG – Spezialist für Handelsimmobilien

Die ILG ist seit 1980 im Immobilienbereich tätig und hat sich insbesondere auf Handelsimmobilien spezialisiert.

seit 1980
Immobilienfonds & Management
46
Publikumsfonds aufgelegt
> 680 Mio. €
platziertes Eigenkapital
ca. 2,5 Mrd. €
verwaltetes Immobilienvermögen

Nach Angaben der ILG umfasst das verwaltete Portfolio mehr als 900.000 m² Handelsflächen. Der Vermietungsstand habe in den vergangenen Jahren zwischen 97 % und 99 % gelegen.

Investment-Highlights
Etablierter Standort
Seit 2002 als Handels- und Nahversorgungsstandort genutzt.
EDEKA als Generalmieter
Rund 91 % des Mietertrags entfallen auf EDEKA.
Langfristiger Mietvertrag
EDEKA-Vertrag zuletzt vorzeitig bis Ende 2037 verlängert.
Indexierung
Wertsicherungsklauseln können einen teilweisen Inflationsausgleich ermöglichen.
Externer Gutachterwert
29,80 Mio. € Verkehrswert gegenüber 29,33 Mio. € zugrunde gelegtem Immobilienwert.
ILG Co-Investment
ILG hält rund 10,1 % an der Objektgesellschaft.
Monatliche Ausschüttung
Grundsätzlich 5,00 % p.a. ab 2027 prognostiziert.
Hoher Eigenkapitalanteil
Rund 59,2 % der Gesamtfinanzierung einschließlich Agio entfallen auf Eigenmittel.
Vermögensnachfolge
Prognostizierter Erbschaft-/Schenkungsteuerwert von rund 27 %.
Fondsdaten auf einen Blick
Fondsgesellschaft Beteiligungsfonds 46 GmbH & Co. geschlossene Investment KG
Fondstyp Geschlossener inländischer Publikums-AIF
Kapitalverwaltungsgesellschaft ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Investitionsobjekt Fachmarktzentrum Warendorf im Münsterland
Fondswährung Euro
Mindestbeteiligung 20.000 €
Weitere Zeichnungsbeträge durch 1.000 € teilbar
Ausgabeaufschlag bis zu 5,00 %
Grundlaufzeit bis 31.12.2047
Wirtschaftliche Prognose Objektverkauf Ende 2041 unterstellt
Gesamtrisikoindikator 6 von 7
Einkunftsart Vermietung und Verpachtung; ggf. Kapitalvermögen
Wichtig zur Laufzeit
Die Prognoserechnung unterstellt einen möglichen Verkauf des Objekts Ende 2041. Die rechtliche Grundlaufzeit des Fonds endet dagegen grundsätzlich erst am 31.12.2047.
Für Anleger, die …
  •  langfristig investieren können.
  •  unternehmerische Risiken tragen können.
  •  Erfahrungen beziehungsweise Kenntnisse mit Kapitalanlagen besitzen.
  •  keinen kurzfristigen Liquiditätsbedarf haben.
  •  die Beteiligung als Beimischung eines diversifizierten Vermögens verstehen.
Nicht für Anleger, die …
  •  eine garantierte Verzinsung erwarten.
  •  einen feststehenden Rückzahlungsbetrag benötigen.
  •  kurzfristig über das Kapital verfügen müssen.
  •  einen Kapitalverlust wirtschaftlich nicht tragen können.
  •  die Beteiligung über Kredit finanzieren möchten.
Wesentliche Risiken
Objektkonzentration
Der wirtschaftliche Erfolg hängt wesentlich von einem einzelnen Fachmarktzentrum ab.
Mieterkonzentration
Rund 91 % des Mietertrags entfallen auf EDEKA.
Anschlussvermietung
Die heutigen Mietverträge reichen nicht über die gesamte Fondslaufzeit.
Fremdfinanzierung
Fremdkapital kann positive wie negative Entwicklungen verstärken.
Anschlussfinanzierung
Die Konditionen nach Ende der heutigen Zinsbindung stehen nicht fest.
Immobilienwert und Verkauf
Der tatsächliche spätere Verkaufspreis kann erheblich von der Prognose abweichen.
Fungibilität
Für geschlossene Fondsanteile besteht kein regulierter liquider Börsenmarkt.
Steuer- und Rechtsrisiken
Gesetzgebung und steuerliche Behandlung können sich während der langen Fondslaufzeit verändern.
Kapitalverlustrisiko: Bei ungünstigem Verlauf kann das eingesetzte Kapital einschließlich Ausgabeaufschlag teilweise oder vollständig verloren gehen.
Hinweis zum Stand der Unterlagen
Verkaufsprospekt und Basisinformationsblatt stammen aus Juni 2026. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung war das konkrete Anlageobjekt noch nicht abschließend bestimmt.

Die spätere Fondsbroschüre vom September 2026 stellt dagegen das Fachmarktzentrum Warendorf als konkrete Fondsimmobilie vor. Für die Anlageentscheidung ist der vollständige aktuelle Stand der rechtlich maßgeblichen Verkaufsunterlagen einschließlich etwaiger Nachträge maßgeblich.
ILG Immobilien-Fonds Nr. 46 zusammengefasst
Der Fonds verbindet eine langfristige Immobilienbeteiligung mit einem bereits seit 2002 etablierten Handelsstandort, EDEKA als Generalmieter und laufenden prognostizierten Ausschüttungen. Dem stehen lange Kapitalbindung, Konzentration auf ein Objekt und einen Hauptmieter, Fremdfinanzierungs- und Anschlussfinanzierungsrisiken sowie Immobilienwert- und Veräußerungsrisiken gegenüber.
Wichtige Hinweise

Bei dem Beteiligungsangebot handelt es sich um einen geschlossenen Publikums-AIF und damit um eine langfristige unternehmerische Beteiligung. Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Ausschüttungen, Kapitalrückzahlungen und Veräußerungserlöse sind nicht garantiert.

Es besteht das Risiko eines teilweisen oder vollständigen Verlustes des eingesetzten Kapitals. Die steuerliche Behandlung hängt von den persönlichen Verhältnissen des einzelnen Anlegers ab und kann künftigen Änderungen unterliegen.

Maßgeblich für eine Anlageentscheidung sind ausschließlich der aktuelle Verkaufsprospekt, das Basisinformationsblatt, etwaige Nachträge, die Anlagebedingungen sowie die weiteren gesetzlich vorgeschriebenen Anlegerinformationen.

Informationsstand: Oktober 2026

* Für das Jahr 2037 wird abweichend eine Ausschüttung von 1,00 % prognostiziert.
** Basisszenario der ILG bis Ende 2041, vor persönlichen Steuern, bezogen auf den Zeichnungsbetrag ohne Ausgabeaufschlag.

Informationen zum Initiator: ILG
Unternehmens-Kurportrait

ILG – Spezialist für Handels- & Nahversorgungsimmobilien

Gründungsjahr 1980 · Hauptsitz München · Fokus: Einzelhandelsimmobilien (Fachmarkt-, Nahversorgungs- & Shopping-Center)

ILG in Kürze:

Die ILG-Gruppe konzipiert, vertreibt und managt Immobilienfonds mit Fokus auf Handels- und Nahversorgungsimmobilien in Deutschland. Leistungen: KVG, Investment/Asset-Management, Property- und Centermanagement – aus einer Hand.

Highlights

Fokus
Einzelhandel / Nahversorgung
Track Record
Publikums- & institutionelle Fonds seit 1980
Integriertes Management
KVG, Asset-, Property- & Centermanagement
Aktuelle Produkte
Publikums- & Spezial-AIF

Kurzprofil

Seit 1980 entwickelt die ILG Immobilienfonds für private und institutionelle Anleger und investiert ausschließlich in Handelsimmobilien. Durch die vertikale Integration steuert ILG den gesamten Lebenszyklus einer Retail-Immobilie – von der Akquisition über die Wertsteigerung bis zur Bewirtschaftung.

Akquisition & Investment Asset-Management Property- & Centermanagement Vermietung & Repositionierung ESG & Nachhaltigkeit

Eckdaten

Rechtsform/Struktur
ILG Holding mit KVG (ILG Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH) sowie Asset-/Property-/Centermanagement-Einheiten
Sitz
Poccistraße 11, 80336 München
Gründung
1980
Management
Florian Lauerbach · Dr. Maximilian Lauerbach
Fondsfokus
Fachmarkt-/Nahversorgungszentren, großflächiger Einzelhandel, Shopping-Center
Zielgruppen
Privatanleger (Publikumsfonds) · Institutionelle Mandate

Leistungsbereiche

Kapitalverwaltung (KVG)

Auflage und Administration von Publikums- und Spezial-AIF im Handelsimmobilien-Segment gemäß KAGB.

Investment & Asset-Management

Sourcing, Transaktion, Businesspläne, Value-Add-Maßnahmen, Portfoliosteuerung und Reporting.

Property- & Centermanagement

Operative Bewirtschaftung, Vermietung, Mieterbetreuung, Frequenz- & Standortentwicklung.

Vermietung & Repositionierung

Anchor-Mieter, Mietvertragsverlängerungen, Flächenoptimierung und nachhaltige Standortprofilierung.

Strategie & ESG

Fokus auf standortstarke,

Wichtiger Hinweis
Die Informationen zu diesem Angebot beruhen auf den Angaben des Initiators und sind von uns nicht auf ihre Richtigkeit, Vollständigkeit und Plausibilität geprüft worden, keine Gewähr für Übertragungsfehler. Ausschließliche Beteiligungsgrundlage ist der jeweilige Emissionsprospekt, WAI, VIB usw.. Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen.