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EuroSelect 17 - Office Center Amstelveen - Allgemeine Informationen
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Fonds: EuroSelect 17 - Office Center Amstelveen
Status des Initiators: platziert Mindestanlage: EUR 10.000 Emissionshaus: IVG
Achtung, dieser Fonds ist geschlossen

Projektdaten Investitionen
Ausschüttung Kennzahlen Analysen

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Fragen Sie uns! (Zustimmung des Initiators erforderlich)

Stammdaten des Fonds
Beteiligung EuroSelect 17 - Office Center Amstelveen
Initiators IVG
Kategorie Immobilien Niederlande
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status platziert
Ausschüttung z. B. 2019 6.50 %
Verfügbar seit 18.05.2009
Substanzquote 89,77
Fremdkapitalquote 44,58%
Einkunftsart Besteuerung in den Niederlanden

Fakten

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Zeichnungsunterlagen

Voraussichtliche Entwicklung
Informationen zur Beteiligung
Holländische Büroimmobilien erfreuen sich derzeit ganz offenbar bei den Anlegern größter Beliebtheit. Das zeigt unter anderem die rasante Platzierung des Fonds MPC Holland. Wer diese Gelegenheit verpasst hat, sollte nicht verzagen, da noch ein anderes hochinteressantes Beteiligungsobjekt Kapazitäten hat. Die Rede ist hier vom aktuellen IVG-Fonds EuroSelect 17 Office Center Amstelveen. Allerdings ist auch hier Eile geboten - der Fonds ist seit dem Vertriebsstart Ende Mai ebenfalls schon zu 80 Prozent platziert. IVG rechnet mit einer Vollplatzierung innerhalb der nächsten zwei Wochen. Georg Reul, für Fonds zuständiges Vorstandsmitglied bei der IVG, begründet die hohe Nachfrage nach Büroimmobilien in den Niederlanden unter Bezugnahme auf das eigene Angebot wie folgt: "In diesen Zeiten suchen Privatanleger vor allem solide Investments. Das Office Center Amstelveen zeichnet sich durch seine hervorragende Anbindung im Großraum Amsterdam und durch die hohe Objektqualität aus. Der Neubau ist nach den Wünschen von KPMG geplant worden und wird für 15 Jahre angemietet. Dies bietet die Chance auf stabile Erträge für unsere Privatinvestoren."

Ein hervorragender Standort

Konkret bedeutet das: Die insgesamt aus sechs Gebäudeteilen bestehende Büroimmobilie befindet sich in der Gemeinde Amstelveen - auf halber Strecke zwischen der Amsterdamer Altstadt und dem Flughafen Schiphol. Investitionsgegenstand sind ausschließlich die Bereiche A, B und C. Diese sollen zwischen dem 1. Oktober und dem 1. Dezember dieses Jahres fertig gestellt sein. Das Gebäude liegt in unmittelbarer Nähe des Autobahnanschlusses zur A9. Bis zum neuen Finanzzentrum Amsterdams, der Zuidas, sind es nur wenige Minuten mit dem Pkw, der Bahn oder mit dem Bus. Dort wird zurzeit auch die Infrastruktur dafür geschaffen, um Hochgeschwindigkeitszüge nach Rotterdam, Paris, Brüssel oder London zu nutzen. Insgesamt zeichnet sich der Standort durch eine ausgezeichnete Vernetzung von Büro, Wohnen, Einzelhandel und medizinischen Einrichtungen aus. 

Stabile wirtschaftliche Verhältnisse

Der Großraum Amsterdam bildet in vielerlei Hinsicht das vielleicht wichtigste Ballungszentrum der Niederlande. Sowohl in wirtschaftlicher, als auch in politischer und kultureller Hinsicht setzt es Maßstäbe. Mit Ausnahme des Jahres 2001 verzeichnete die Region Groß-Amsterdam in den vergangenen zehn Jahren stets eine im Durchschnitt bessere Wirtschaftsentwicklung als die Niederlande und die Eurozone (Quellen: Eurostat CBS). Laut Angaben der Bundesagentur für Arbeit beträgt die Arbeitslosenquote lediglich 4,4 Prozent (dazu im Vergleich Deutschland: 8,6 Prozent). Auch die Zukunftsprognosen fallen positiv aus: Cambridge Economics (Camecon) sieht für Groß-Amsterdam im Zeitraum von 2009 bis 2012 ein um 100 bis 150 Basispunkte höheres BIP-Wachstum als in der gesamten Eurozone. Hochwertige Büroflächen sind gefragt: Das Angebot an Grade-A-Flächen ist mit einem Anteil von lediglich 1,8 Prozentpunkten vom Leerstand (neun Prozent) relativ knapp. 

Ein bonitätsstarker Mieter: KPMG

Die Fondsimmobilie ist für 15 Jahre vollständig an die KPMG Staffing & Facilities B.V., eine hundertprozentige Tochter der KPMG N.V., vermietet. Das Office Center Amstelveen wird die neue niederländische Firmenzentrale des Unternehmens, das zu den "Big Four" der weltweit führenden Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen gerechnet wird. KPMG ist bereits seit zwanzig Jahren in Amstelveen vertreten, die "alte" Firmenzentrale ist nur wenige hundert Meter vom neuen "geistigen Zentrum" entfernt. Zwar steht der Mieterin nach zehn Jahren Laufzeit ein Sonderkündigungsrecht für 55 Prozent der Flächen zu, aber - zeigt sich das Analysehaus FondsMedia überzeugt - "die Ausübung dieser Break Option erscheint aus heutiger Sicht eher unwahrscheinlich."

Wirtschaftliche und steuerliche Rahmendaten

An Ausschüttungen für den Anleger sind von 2009 an zunächst sechs Prozent p.a. vorgesehen. Diese steigen bis zum Laufzeitende im Jahr 2021 auf sieben Prozent an. Insgesamt sollen Anleger laut Plan 191,35 Prozent an Auszahlungen erhalten. Zur Anwendung kommt das deutsch-niederländische Doppelbesteuerungsabkommen, der Progressionsvorbehaltfindet keine Anwendung mehr. Die laufende Besteuerung erfolgt dort im Box-3-Verfahren. Hierbei handelt es sich um eine für deutsche Privatanleger attraktive Pauschalbesteuerung. Ein Veräußerungsgewinn aus der Fondsimmobilie ist in den Niederlanden ebenfalls damit abgegolten. Prospektgemäß ist beabsichtigt, dass die grundsätzlich in den Niederlanden abzugebende Steuererklärung im Rahmen einer so genannten vereinfachten Regelung von der Fondsgesellschaft übernommen wird. Erwähnung verdient auch die Tatsache, dass die Betreuung der Fondsimmobilie durch die für die Niederlande zuständige IVG-Niederlassung in Amsterdam vorgenommen wird. Diese ist bereits seit 1996 am holländischen Markt präsent. Ein erfahrenes Team aus 15 Mitarbeitern verwaltet derzeit ein Immobilienvermögen in Höhe von 1,2 Milliarden Euro mit einer Mietfläche von rund 475.000 Quadratmetern. 

Lobende Worte von den Analysten

Apropos Erfahrung: Diese hebt auch FondsMedia ausdrücklich hervor - "Mit der IVG bauen die Immobilienanleger auf einen sehr erfahrenen Partner mit fokussierter Investitionsstrategie, starker Marktpositionierung und lokaler Präsenz vor Ort" In den Niederlanden handelt es sich beim aktuellen Fonds um das zweite Engagement der IVG. Der EuroSelect 10 mit einem Büroobjekt in Amersfoort wurde 2005 aufgelegt und hat laut eigenen Angaben des Emissionshauses nicht nur die Prognose erfüllt, sondern für das zweite Halbjahr 2008 erstmals eine Sonderausschüttung von einem Prozent geleistet

Auch das Gesamturteil von FondsMedia fällt sehr positiv aus: "Der IVG EuroSelect 17 richtet sich an sicherheitsorientierte Immobilienanleger, die großen Wert auf eine überdurchschnittliche Qualität der zentralen Erfolgsfaktoren eines Immobilieninvestments legen. Hierunter fallen Partner, die Immobilie, deren Lage und Standort sowie der Mieter. In Verbindung mit einer soliden und vorausschauenden Fondskonzeption erweist sich der IVG EuroSelect 17 als qualitativ überdurchschnittliche Beteiligungsofferte."  
Kurzbeschreibung

Mit dem vorliegenden Beteiligungsangebot investieren Anleger in die hochwertige Fondsimmobilie "Office Center Amstelveen". In guter Lage, inmitten eines der wichtigsten Ballungszentren der Niederlande gelegen, verfügt das "Office Center Amstelveen” nach Prognose des Initiators über attraktive Ertragsaussichten.

Die noch zu gründende Fondsgesellschaft IVG EuroSelect Siebzehn Amstelveen GmbH & Co. KG wird zwischen dem 01.10.2009 und dem 01.12.2009 zu 100% das unmittelbare Eigentum an der Fondsimmobilie erwerben.

Die Laufzeit der Fondsbeteiligung ist unbefristet. Es ist geplant, die Fondsgesellschaft unmittelbar nach Veräußerung der Fondsimmobilie "Office Center Amstelveen” nach einer voraussichtlichen Haltedauer von 12 Jahren aufzulösen. Unabhängig davon ist eine erstmalige Kündigung durch den Anleger unter Einhaltung einer neunmonatigen Kündigungsfrist zum 31.12.2026 möglich.

Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung: 100% zzgl. 5% Agio nach Annahme, frühestens jedoch zum 10.09.2009. Das Mindestkommanditkapital beträgt EUR 10.000 zzgl. 5% Agio. Höhere Summen erfolgen in Schritten von EUR 2.500 und müssen ohne Rest durch 2.500 teilbar sein. Auszahlung: Die prognostizierten Auszahlungen sind nicht garantiert, sondern resultieren aus dem Bewirtschaftungsergebnis des Objekts. Gem. Prognoserechnung beträgt die Auszahlung über den gesamten Prognosehorizont bis 2021 bezogen auf das Kommanditkapital voraussichtlich durchschnittlich 5,15% p.a. nach Steuern. Die Auszahlungen beinhalten auch Kapitalrückzahlungen. Auszahlungen für das Geschäftsjahr erfolgen voraussichtlich je zur Hälfte im November eines laufenden Geschäftsjahres und im Mai des Folgejahres. Die erste Auszahlung ist vorgesehen für Mai 2010. Der kalkulierte Verkaufspreis der Immobilie entspricht rechnerisch dem 16-fachen der Jahresnettomiete.
Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Die Fondsgesellschaft erzielt im Wesentlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Nach dem deutsch- niederländischen Doppelbesteuerungsabkommen steht das Besteuerungsrecht für die Mieterträge sowie für Gewinne aus der Veräußerung der Immobilie den Niederlanden zu. Die laufende Besteuerung erfolgt dort im Box 3-Verfahren. Hierbei handelt es sich um eine für deutsche Privatanleger attraktive Pauschalbesteuerung. Ein Veräußerungsgewinn aus der Fondsimmobilie ist in den Niederlanden ebenfalls damit abgegolten. Für laufende Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien in den Niederlanden findet der Progressionsvorbehalt in Deutschland keine Anwendung mehr. Die Anleger sind grundsätzlich verpflichtet, eine Steuererklärung in den Niederlanden abzugeben. Die Fondsgesellschaft beabsichtigt, eine Verständigungsvereinbarung mit dem niederländischen Finanzamt zu schließen und diese Steuererklärungspflichten für die Anleger zu übernehmen. Aus der Anlage der Liquiditätsreserve erwirtschaftete geringfügige Zinserträge unterliegen als Einkünfte aus Kapitalvermögen der Steuerpflicht in Deutschland.
Finanzierung
Das Gesamtinvestitionsvolumen beträgt rund EUR 179,4 Mio., das Kommanditkapital EUR 94,7 Mio. Unter Berücksichtigung des Agios in Höhe von 5% ergibt sich damit ein Pflichtkapital (Kommanditkapital zzgl. Agio) von insgesamt rund EUR 99,4 Mio. Das entspricht 55,42% des Gesamtinvestitionsvolumens. Das langfristige Fremdkapital (vertraglich vereinbart bis 30.11.2014) beträgt EUR 80 Mio. (44,58% des Gesamtinvestitionsvolumens). Eine laufende Tilgung erfolgt nicht. Die IVG Private Funds GmbH, Bonn, hat eine Platzierungsgarantie abgegeben, die die Platzierung des Kommanditkapitals in Höhe von EUR 94,7 Mio. zzgl. Agio sicherstellt. Darüber hinaus gewährleistet die IVG Private Funds GmbH gegenüber der Fondsgesellschaft ab dem 30.09.2009 die ggf. zu diesem Zeitpunkt noch nicht vorhandene notwendige Liquidität zur Begleichung des Kaufpreises in Form eines Darlehens zu stellen.
Immobilien
Das Gesamtobjekt ist ein derzeit noch in Bau befindliches Bürogebäude, bestehend aus insgesamt 6 Büroteilen (A bis F), und befindet sich im Eigentum einer KPMG-Gesellschaft, der KPMG-gebouw Amstelveen II B.V. ("Verkäufer"). Der Verkäufer wird die Gebäudeteile A bis C ("Phase 1", Fondsimmobilie "Office Center Amstelveen") zwischen dem 01.10.2009 und dem 01.12.2009 an die Fondsgesellschaft ("Käufer") übergeben. Die Gebäudeteile D bis F ("Phase 2"), die nicht zum Beteiligungsangebot gehören, werden aus heutiger Sicht nach ihrer Fertigstellung ins Eigentum dreier institutioneller Fonds übergehen, deren Management ebenfalls bei einer IVG Gesellschaft liegt. Gemäß einem am 20.02.2009 erstellten Wertgutachten von Jones Lang LaSalle beträgt der Verkehrswert der Fondsimmobilie zum Stichtag 30.09.2009 159,3 Mio. EUR. Die Fondsgesellschaft wird das Objekt für diesen Betrag vereinbarungsgemäß im Zeitraum zwischen dem 01.10.2009 und dem 01.12.2009 erwerben. Der Kaufpreis der Immobilie entspricht rechnerisch dem rund 15,5-fachen der anfänglichen Jahresnettomiete gem. Mietvertrag in Höhe von rund EUR 10,3 Mio. Die Mietfläche der Fondsimmobilie beträgt insgesamt rund 37.525 m². Hiervon entfallen 36.084,73 m² bzw. 96,1% aller Mietflächen auf Büroflächen, 850,37 m² bzw. 2,3% auf Archiv- und Lagerflächen sowie 590 m² bzw. 1,6% auf einen PR-Saal. Das Gebäude ist unterkellert und verfügt über 2 Untergeschosse mit 1.062 Stellplätzen bzw. ein weiteres Untergeschoss (UG 3), welches als Anlieferungszufahrt dient. Auf den Außenanlagen sind zudem 18 weitere Stellplätze verfügbar.
Vermietung
Die Fondsimmobilie ist zu 100% im Rahmen eines Mietvertrages vermietet und wird von dem renommierten Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen KPMG genutzt. Mietvertragspartner ist KPMG Staffing & Facilities B.V., eine 100 %ige Tochtergesellschaft der KPMG N.V. Die anfängliche Jahresnettomiete beträgt bei prognosegemäßem Verlauf ca. 10,3 Mio. EUR. Das Unternehmen hat sich die gesamte Fläche von 37.525 m² nebst Stellplätzen in dem Objekt über 15 Jahre vertraglich gesichert. Der Mietvertrag verlängert sich im Anschluss daran revolvierend um 5 Jahre, sofern nicht fristgerecht gekündigt wird (18 Monate Kündigungsfrist). Der Mieter verfügt über ein Sonderkündigungsrecht für bis zu 20.000 m² (ca. 55% der Flächen) zzgl. anteiliger Stellplätze nach 10 Jahren. Der Vermieter ist erstmals nach 20 Jahren zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Die Miete ist indexiert. Eine Anpassung erfolgt auf Grundlage der Änderung des niederländischen Verbraucherpreisindex (CPI: Alle Haushalte 2000 = 100). Eine Anpassung erfolgt bei einer Indexerhöhung bis zu 4% zu 100%, für den über 4% hinausgehenden Betrag zu 75% und für einen über 6% hinausgehenden Betrag zu 50%. Die maximale Mietpreiserhöhung in einem Jahr beträgt 7,5%. Eine Mietanpassung nach unten ist nicht möglich.

Informationen zum Initiator: IVG
IVG Private Funds GmbH
 
"Die IVG Private Funds GmbH, eine Tochter der IVG Immobilien AG, gehört zu den führenden bankenunabhängigen Fondsanbietern. Investitionsschwer­punkte sind hochwertige Büroimmobilien in europäischen Metropolen. Mit ihrem inflationsgesicherten Sachwertcharakter haben sich die EuroSelect Fonds bisher als weitgehend krisenfest erwiesen und waren von Mieterinsol­venzen nur unwesentlich betroffen. So zeigt sich in der Leistungsbilanz 2009 der Gesamtvermietungsstand mit 99,8 Prozent unverändert; außerdem wurden 103,5 Prozent der prospektierten Mieterträge (in Landeswährung) erzielt. Der verantwortungsvolle Umgang mit dem anvertrauten Kapital der Anleger wurde auch von externen Experten mehrfach bestätigt.
 
Scope be­scheinigte der IVG Private Funds GmbH und der Private Funds Management GmbH mit einem „AA" Rating ein ausgezeichnetes Management von „sehr hoher Qualität". Bereits im Februar 2010 hatte die IVG Private Funds GmbH von der Feri EuroRating Services AG die erstmalig vergebene Auszeichnung „Bester Initiator - Immobilien International" erhalten. Mit ihren beiden Ge­schäftsbereichen IVG Investment und IVG Funds wird sich die IVG in enger Zusammenarbeit mit ihrem Asset Management-Team an 18 Standorten in Europa künftig als eine Investmentplattform positionieren und über ihre EuroSelect Fonds für private Anleger neue Anlagemöglichkeiten vorwiegend in europäischen Metropolen anbieten. Die IVG Immobilien AG zählt zu den großen Immobiliengesellschaften in Europa. Sie verwaltet an 18 Standorten mit rund 600 Mitarbeitern (FTE) Assets in Höhe von rund 22 Milliarden Euro."
 
Quelle - Scope Analysis: Stand Februar 2011

Wichtiger Hinweis
Die Informationen zu diesem Angebot beruhen auf den Angaben des Initiators und sind von uns nicht auf ihre Richtigkeit, Vollständigkeit und Plausibilität geprüft worden, keine Gewähr für Übertragungsfehler. Ausschließliche Beteiligungsgrundlage ist der jeweilige Emissionsprospekt, WAI, VIB usw.. Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen.