EuroSelect 21 - München - Allgemeine Informationen
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EuroSelect 21 - München
Status: platziert Mindestanlage: EUR 10.000 Emissionshaus: IVG
Achtung, dieser Fonds ist geschlossen

Projektdaten Investitionen
Ausschüttung Kennzahlen Analysen

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Stammdaten
Beteiligung EuroSelect 21 - München
Emittent IVG
Kategorie Inland
Agio 5.00 %
Währung EUR
Status platziert
Verfügbar seit 07.11.2011
Substanzquote 89,3%
Fremdkapitalquote 0%
Einkunftsart Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Warnhinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.

Fakten

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Zeichnungsunterlagen

Highlights
- Beteiligungsobjekte der Objektgesellschaften - Hauptverwaltung und Betriebsgebäude der Allianz Deutschland AG in Unterföhring (HVU und BGU)
- Vermietbare Fläche - rund 130.944 m² (rund 65.502 m² im HVU und rund 65.442 m² im BGU)
- Vermietungsstand - 100%
- Restlaufzeit Mietverträge - ca. 12,5 Jahre bis 31.12.2024 (zzgl. Verlängerungsoptionen 2x5 Jahre und 1x35 Monate)
- Kommanditkapital (zzgl. 5 % Agio) - EUR 205.034.000 zzgl. 5 % Agio
- Mindestkommanditeinlage - EUR 10.000 zzgl. 5 % Agio
- Zeichnungsfrist/Platzierungszeitraum - bis 31.12.2012
- Prognosezeitraum - 12,5 Jahre bis 31.12.2024
- Beteiligungsdauer - unbegrenzt, frühestmögliche ordentliche Kündigung zum 31.12.2027
- Einkunftsart - im Wesentlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- Geplante Auszahlungen (Prognose) - 5,5 % p. a. vor Steuern bezogen auf die Kommanditeinlage ohne Agio
- Geplante Gesamtauszahlungen vor Steuern (Prognose) - 178,6 % (nicht garantiert, inkl. kalkulierten Veräußerungs- und Liquidationserlösen)
 
So funktionieren geschlossene Fonds/das wichtigste in 120 Sekunden
Was sind geschlossene Fonds? Was ist ein Anbieter? Welche Rolle spielen geschlossene Fonds für die deutsche Wirtschaft? Das Video erklärt die wichtigsten Fakten über geschlossene Fonds. Der Beitrag dauert 2 Minuten und erklärt, wie ein geschlossenenFonds funktioniert. 

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Kurzbeschreibung

Mit dem "IVG EuroSelect 21 München" wird Anlegern die Möglichkeit geboten, mittels einer Kommanditbeteiligung an einer deutschen Fondsgesellschaft gemeinsam mit der IVG ImmobilienManagement Holding AG, einer 100 %igen Tochtergesellschaft der IVG Immobilien AG in zwei langfristig an die Allianz Deutschland AG vermietete Immobilien mittelbar zu investieren. Grundlage des Beteiligungskonzepts ist die Mehrheitsbeteiligung der IVG EuroSelect Einundzwanzig GmbH & Co. KG an den zwei Objektgesellschaften:
- IVG Dieselstraße 4 GmbH & Co. KG (Eigentümerin der Immobilie "Betriebsgebäude Unterföhring" (BGU)) und
- IVG Dieselstraße 6 GmbH & Co. KG (Eigentümerin der Immobilie "Hauptverwaltung Unterföhring" (HVU)

Die Fondsgesellschaft wird sich mittels eines Optionskaufvertrages mit der Holding AG an den Objektgesellschaften jeweils in Höhe von 90% als Kommanditist beteiligen. Die Holding AG wird als Co-Investor planmäßig über die gesamte Fondslaufzeit ihre Beteiligung in Höhe von jeweils 10% des Kommanditkapitals der Objektgesellschaften halten. Die beiden Immobilien gehören zu 100% den jeweiligen Objektgesellschaften.

Die Beteiligungsdauer ist unbegrenzt, frühestmögliches ordentliches Kündigungsdatum ist der 31.12.2027. In der Prognoserechnung wird exemplarisch eine Veräußerung zum 31.12.2024 unterstellt.

Marktsituation
Gerade in der aktuellen Marktverfassung sind Immobilieninvestitionen eine attraktive Alternative zu sonstigen Kapitalanlagen. Nicht umsonst stehen sie in der Anlegergunst weit vorn. Wesentliche Stärken sind ihr Sachwertcharakter und der damit verbundene weitgehende Inflationsschutz, den eine solche Investition bieten kann, sowie der langfristige Anlagehorizont: Langfristig voll vermietete Immobilien mit bonitätsstarken Mietern bleiben von kurzfristigen Marktschwankungen oder Marktkrisen tendenziell unberührt. Mit einem Flächenbestand von 22,31 Mio. qm, von denen sich gut 5,2 Mio. qm im Umland der Landeshauptstadt befinden, ist München der bei weitem größte Büroimmobilienmarkt der Bundesrepublik. Am Münchner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurden in den vergangenen fünf Jahren durchschnittlich EUR 3,4 Mrd. p.a. investiert, wobei der Zeitraum 2008 bis 2010 aufgrund der Finanz- und Wirtschaftskrise mit Volumina bis zu EUR 2 Mrd. deutlich abfiel. Im ersten Halbjahr 2011 wurden am Münchner Gewerbeimmobilienmarkt bislang EUR 751 Mio. investiert, hiervon 31% in Büroimmobilien. Für das Gesamtjahr geht das Maklerhaus Colliers International von einem Transaktionsvolumen von etwa EUR 1,9 Mrd. aus. Stärkste Käufergruppe waren im ersten Halbjahr 2011 mit 26,7% Bauträger und Entwickler, was als Indiz für den wieder steigenden Optimismus hinsichtlich der zu erwartenden Marktentwicklung gesehen werden kann. Gut 70% des investierten Kapitals floss gemäß einer Auswertung des Maklerhauses Colliers International in hochwertige, zumeist rein bürogenutzte bzw. mischgenutzte Immobilien, deren Bruttoanfangsrendite bei maximal 6,45% lag. Die Spitzenanfangsrendite für TopInvestments liegt in der Münchner City derzeit bei 4,5%. Für das Münchner Umland geht die BulwienGesa AG für Objekte mit langen Mietverträgen von 6,2% Nettoanfangsrendite aus. In der letzten Boomphase 2007 war sie bis auf 5,9% gesunken. Aufgrund der verlangsamten Investmentdynamik im Münchner Umland erwartet das Institut allerdings nicht, dass dieses Niveau so bald wieder erreicht wird.
Vermietung
Betriebsgebäude Unterföhring (BGU): Die Jahresmiete beträgt rund EUR 7 Mio., bei einem derzeitigen Vermietungsstand von 100%. Hauptverwaltung Unterföhring (HVU): Die Jahresmiete beträgt rund EUR 11,2 Mio., bei einem derzeitigen Vermietungsstand von 100%. Mieter der Fondsimmobilien ist die Allianz Deutschland AG. Laut Wirtschaftsauskunft Creditreform vom 21.09.2011 verfügt die Allianz Deutschland AG auf eine Skala von 100 (bester Wert) bis 600 (schlechtester Wert) über einen Bonitätsindex von 160, welcher "sehr gute Bonität" bedeutet. Laufzeit der Mietverträge ist jeweils 01.12.2007-31.12.2024. Es besteht ein Optionsrecht des Mieters zur Verlängerung der Grundmietzeit um 2 x 5 Jahre und anschließend 1 x 2 Jahre und 11 Monate. Die Mietverträge sind zu 100% indexiert. Die Mietanpassung erfolgt auf Basis des Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI). Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte VPI (Basis 2000 = 100) um mehr als 10% gegenüber dem Stand im Monat der letzten Mietfestsetzung, so kann jede Vertragspartei verlangen, dass eine Anpassung der zuletzt geschuldeten Nettomiete in Höhe der prozentualen Veränderung des Indexes angepasst wird.
Steuerliche Ergebnisse/ Konzeption
Die Fondsgesellschaft erzielt im Wesentlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Darüber hinaus wird sie Zinserträge erwirtschaften, die der Abgeltungsteuer unterliegen. Aufgrund der transparenten Gesellschaftsstruktur werden diese Einkünfte den Anlegern zugerechnet. Sofern ein etwaiger Veräußerungsgewinn innerhalb von zehn Jahren nach der Beteiligung an den Objektgesellschaften realisiert wird, unterliegt dieser dem individuellen Steuersatz des Anlegers. Nach Ablauf einer zehnjährigen Haltedauer ist nach derzeitiger Rechtslage in Deutschland ein etwaiger Veräußerungsgewinn steuerfrei.
Immobilien
Bereits seit der Fertigstellung des Betriebsgebäudes (BGU) im Jahr 1992 konzentriert die Allianz hier Einheiten aus dem Münchner Stadtgebiet. Dieses multifunktional genutzte Gebäude ist für den operativen Betrieb der Allianz von zentraler Bedeutung. Das BGU beinhaltet unter anderem das Druck- und Rechenzentrum der Allianz Managed Operations & Services SE, das mit einer Fläche von ca. 13.000 qm das weltweit größte Rechenzentrum der Allianz ist. Dort werden für die deutschen und viele internationale Allianz-Gesellschaften die zentralen IT-Services erbracht. Das Druckzentrum erzeugt jedes Jahr ca. 750 Mio. Seiten und versendet 150 Mio. Briefsendungen. Ferner befinden sich im Gebäude Lager- und Technikflächen, eine Cafeteria sowie Verwaltungsflächen. Im Gebäude sind ca. 500 Mitarbeiter tätig. Die Gesamtfläche beträgt ca. 65.502 qm. Es stehen 926 Tiefgaragenstellplätze zur Verfügung. Der Einkaufsfaktor ergibt sich zu 16,72. Die Hauptverwaltung Unterföhring (HVU) wurde im Jahr 2004 bezogen. Der Entwurf des Architekturbüros HPP Hentrich-Petschnigg & Partner, Köln, war als Gewinner aus einem Architektenwettbewerb hervorgegangen. Das Gebäude besticht durch Architektur und Funktionalität. Besonders fällt die über sechs Stockwerke reichende schräge Glasfassade ins Auge. Dahinter bildet eine über die gesamte Länge des Gebäudes durchgängige Passage das Rückgrat des Bauwerks. Über diese Passage werden zur südlichen Seite hin sieben Riegelbauten, zur nördlichen Seite hin vier Pavillons erschlossen. Neben rund 54.000 qm flexibel nutzbarer Büro- und Konferenzfläche bietet das Gebäude 926 Tiefgaragenstellplätze auf zwei Untergeschossebenen, ein von der Allianz betriebenes modernes Mitarbeiterrestaurant, eine Betriebsarztpraxis sowie diverse Schulungsräume. Die Gesamtfläche beträgt ca. 65.442 qm. Es stehen 166 oberirdische Parkplätze zur Verfügung. Der Einkaufsfaktor ergibt sich zu 18,09.
Finanzierung
Das Gesamtinvestitionsvolumen auf Ebene der Fondsgesellschaft beträgt EUR 205.034.000 und soll ausschließlich durch Eigenkapital erbracht werden. Auf Ebene der Objektgesellschaften ist die Aufnahme von Fremdkapital in Höhe von insgesamt EUR 115.200.000 geplant.
Einzahlung / Ausschüttung / Verkauf
Einzahlung Die Mindestbeteiligungssumme beträgt EUR 10.000, höhere Beträge müssen ohne Rest durch 1.000 teilbar sein. Es wird ein Agio in Höhe von 5% erhoben. Deie gesamte Zeichnungssumme inkl. Agio wird nach Annahme der Beitrittserklärung fällig. Auszahlung/Veräußerung Gemäß Prognoserechnung betragen die laufenden Auszahlungen bezogen auf die Kommanditeinlage ohne Berücksichtigung des Agios bis zum Jahr 2024 voraussichtlich 5,5% p.a., wobei die Auszahlung im Jahr 2012 zeitanteilig erfolgt. Somit werden 71,5% durch laufende Auszahlungen getätigt. Weitere 109,82% erfolgen bei prognostizierter Veräußerung im Jahr 2024. Somit erhalten Anleger Gesamtrücklüsse von 181,32%. Bei der Veräußerung wurde ein Gesamtverkaufspreis von EUR 377.726.000 unterstellt.
Warnhinweis länger als 6 Monate im Vertrieb
Dieser Hinweis erfolgt aufgrund von gesetzlicher Vorgaben.

Informationen zum Initiator: IVG
IVG Private Funds GmbH
 
"Die IVG Private Funds GmbH, eine Tochter der IVG Immobilien AG, gehört zu den führenden bankenunabhängigen Fondsanbietern. Investitionsschwer­punkte sind hochwertige Büroimmobilien in europäischen Metropolen. Mit ihrem inflationsgesicherten Sachwertcharakter haben sich die EuroSelect Fonds bisher als weitgehend krisenfest erwiesen und waren von Mieterinsol­venzen nur unwesentlich betroffen. So zeigt sich in der Leistungsbilanz 2009 der Gesamtvermietungsstand mit 99,8 Prozent unverändert; außerdem wurden 103,5 Prozent der prospektierten Mieterträge (in Landeswährung) erzielt. Der verantwortungsvolle Umgang mit dem anvertrauten Kapital der Anleger wurde auch von externen Experten mehrfach bestätigt.
 
Scope be­scheinigte der IVG Private Funds GmbH und der Private Funds Management GmbH mit einem „AA" Rating ein ausgezeichnetes Management von „sehr hoher Qualität". Bereits im Februar 2010 hatte die IVG Private Funds GmbH von der Feri EuroRating Services AG die erstmalig vergebene Auszeichnung „Bester Initiator - Immobilien International" erhalten. Mit ihren beiden Ge­schäftsbereichen IVG Investment und IVG Funds wird sich die IVG in enger Zusammenarbeit mit ihrem Asset Management-Team an 18 Standorten in Europa künftig als eine Investmentplattform positionieren und über ihre EuroSelect Fonds für private Anleger neue Anlagemöglichkeiten vorwiegend in europäischen Metropolen anbieten. Die IVG Immobilien AG zählt zu den großen Immobiliengesellschaften in Europa. Sie verwaltet an 18 Standorten mit rund 600 Mitarbeitern (FTE) Assets in Höhe von rund 22 Milliarden Euro."
 
Quelle - Scope Analysis: Stand Februar 2011

Wichtiger Hinweis
Die Informationen zu diesem Angebot beruhen auf den Angaben des Initiators und sind von uns nicht auf ihre Richtigkeit, Vollständigkeit und Plausibilität geprüft worden, keine Gewähr für Übertragungsfehler. Ausschließliche Beteiligungsgrundlage ist der jeweilige Emissionsprospekt, WAI, VIB usw.. Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen.