Kurzbeschreibung

Marktsituation

London zählt zu den 3 wichtigsten Finanzplätzen der Welt. Im größten internationalen Bankenzentrum werden mehr als 50% des Welthandels mit ausländischen Aktien abgewickelt und mehr Devisen gehandelt als in New York, Tokio und Paris zusammen. Die Wirtschaft Großbritanniens hat in Europa eine Führungsrolle übernommen. Für 2004 wird ein Wachstum von 3% erwartet, die Arbeitslosenquote liegt bei unter 5%. Motor dieses dynamischen Wachstums ist das internationale Wirtschaftszentrum London. 80% der überdurchschnittlich hoch qualifizierten Arbeitnehmer sind heute im Dienstleistungssektor beschäftigt, wozu neben der Finanzdienstleistungsbranche vor allem die Branchen Medien und Kommunikation, Transport und Verkehr zählen. Über 500 der weltweit wichtigsten Unternehmen sind mit Büros in London präsent. Der Londoner Immobilienmarkt gehört zu den größten und dynamischsten in ganz Europa. Nach einer Phase des Mietrückgangs bietet sich jetzt ein guter Einstiegszeitpunkt für eine Erfolg versprechende Investition. Nach einer Überhitzungsphase zwischen 1999 und 2001 hat sich das Mietniveau in den vergangenen drei Jahren normalisiert. Im zweiten Quartal 2004 stiegen entsprechend den Marktanalysen von CB Richard Ellis und Jones Lang LaSalle die Mieten in London. Speziell im Londoner West End, in dem das Fondsobjekt liegt, sind die höchsten Mietpreissteigerungen zu verzeichnen. Die Spitzenmiete ist seit Jahresanfang 2004 von 60,- GBP auf 72,50 GBP (2. Quartal) per Square Foot (sq ft) p.a. gestiegen. Für die kommenden Jahre wird ein weiterer Anstieg der Mieten im West End erwartet. Londons Wirtschaft lebt von besten Verbindungen. Der Flughafen Heathrow ist einer der größten Passagierflughäfen der Welt. Der internationale Waterloo Station bietet schnelle und direkte Zugverbindungen in alle Metropolen Europas.

Vermietung

Das Fondsobjekt ist zu 100% mit langfristigen Mietverträgen vermietet.

Immobilien

Die Fondsgesellschaft hat einen Kaufvertrag über das Objekt One Neathouse Place, West End/Victoria, London, abgeschlossen. Das Gebäude liegt südlich der Victoria Station, im Osten durch die Vauxhall Bridge Road und im Westen durch die Wilton Road begrenzt. Das Gebäude wurde Anfang der 60er Jahre errichtet und in den Jahren 1995 bis 1997 durch die Architekten von Avery Associations umfangreich umgebaut und modernisiert. Heute wird One Neathouse Place mit einem preisgekrönten Architekturkonzept höchsten Ansprüchen gerecht. Das Objekt besteht aus einem 11-geschossigen (einschl. Erdgeschoss) Hauptgebäude und niedrigeren Gebäudeelementen, zuzüglich Untergeschoss. Die interne Erschließung erfolgt im Wesentlichen über zwei Treppenaufgänge, vier Personenaufzüge und einen zusätzlichen Waren-/Personenaufzug. One Neathouse Place verfügt über rund 8.770 m² Büroflächen und ca. 2.063 m² Ladenflächen, die den Mietern ein Maximum an Gestaltungsfreiraum geben. Vom Großraum- über das Team- oder Einzelbüro lassen sich unterschiedliche Raumkonfigurationen realisieren, die sich am aktuellen Bedarf der Mieter orientieren. In London wahrer Luxus: Die Tiefgarage bietet 54 PKW-Stellplätze für Mitarbeiter und Besucher. Technisch auf dem neuesten Stand stellt One Neathouse Place eine leistungsfähige Infrastruktur in einem gut durchdachten Nutzungskonzept zur Verfügung.

Finanzierung

Die Finanzierung erfolgt zu 50,17% (EUR 59.400.000) aus Kommanditeinlagen und zu 49,83% aus Fremdkapital. Die Gesellschaft nimmt zur Durchführung der Investition langfristig Fremdmittel in Höhe von brutto 65.555.556,- EUR inkl. einer Zinsvorauszahlung von 10% auf. Die Valutierung erfolgt planmäßig zum 28.12.2005. Die Zinskonditionen sind vom 28.12.2005 bis 30.6.2014 in Höhe von 4,47% p.a. gesichert. Zur Zwischenfinanzierung des Eigenkapitals und des langfristigen Fremdkapitals hat die Fondsgesellschaft mehrere kurzfristig rückzahlbare Darlehen bei einem Kreditinstitut (EUR 95.000.000) sowie der IVG Immobilien AG (EUR 14.000.000) zu marktüblichen Konditionen aufgenommen.

Herausragende Merkmale

Das Fondsobjekt befindet sich im Londoner Westend im Bezirk Victoria. Als Standort, der vor allem im öffentlichen Sektor und der Energiewirtschaft etabliert ist, weist Victoria einen steigenden Bedarf an modernen Büroflächen auf, dem nur ein geringes Potenzial an Entwicklungs- und Neubauflächen gegenübersteht. Das Objekt ist zu 100% mit langfristigen Mietverträgen vermietet.

Informationen zum Initiator: IVG