Die neue Grundsteuerreform
Ab 2025 treten die Regelungen in Kraft

Die Grundsteuer zählt zu den wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden. Aktuell wird die Grundsteuer anhand der Einheitswerte von 1964 (alte Bundesländer) bzw. 1935 (neue Bundesländer) erhoben. Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 die bisherige Rechtslage für mit der Verfassung unvereinbar erklärt, da die alleinige Bewertung mit den Einheitswerten nicht die tatsächliche Wertentwicklung eines Grundstücks berücksichtigt und gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt werden. Der Gesetzgeber hat daraufhin 2019 das „Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts“ erlassen. Mit diesem Gesetz wird die Bewertung der Grundstücke für Zwecke der Grundsteuer neu geregelt und das Grundsteuergesetz angepasst. Die einzelnen Bundesländer können mittels Landesgesetz vom Bundesgesetz abweichen. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und eigene Ländermodelle entwickelt. Sachsen und das Saarland wenden ein modifiziertes Bundesmodell an. Alle anderen Bundesländer haben sich dafür entschieden, dem Bundesmodell zu folgen.

Grundsätzlich soll die Grundsteuer durch die neue Bewertungsweise nicht steigen. Auch zukünftig soll sich die Grundsteuer in drei Schritten berechnen: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.

Die wesentlichen Faktoren für die Berechnung des Grundbesitzwertes sind neben der Immobilienart, der Grundstücksfläche, das Alter des Gebäudes, der Wohn-/Nutzfläche der Bodenrichtwert sowie die statisch ermittelte Nettokaltmiete. Im zweiten Schritt soll der Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen Werten zu den bisher angewandten Einheitswerten entstanden sind, erfolgen. Dazu wurde die Steuermesszahl auf etwa ein Zehntel des bisherigen Wertes gesenkt. Der soziale Wohnungsbau erhält einen weiteren Abschlag um 25%. Die Hebesätze werden durch die Gemeinden festgelegt. Da das Grundsteueraufkommen in der Summe ja nicht steigen soll, können die Hebesätze gegebenenfalls angepasst werden.

Unbebaute Grundstücke werden nach Fläche plus Bodenrichtwert bewertet. Für bebaute Grundstücke gilt das Ertrags- oder das Sachwertverfahren. Das Ertragswertverfahren wird für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum angewendet. Das Sachwertverfahren hingegen ist bei Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzten Grundstücken, Teileigentum und sonstigen bebauten Grundstücken anzuwenden.

Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Ertragswerts durch Kapitalisierung der Reinerträge, die mit dem Objekt dauerhaft erwirtschaftet werden (z.B. Mieteinnahmen). Der Ertragswert ist somit der Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Ertrag und Aufwand. Beim Sachwertverfahren hingegen werden die Grundstücks- und Herstellungskosten zugrunde gelegt. Es kann folglich ermittelt werden, wie viel es kosten würde, das bestehende Gebäude heute noch einmal zu bauen.

Künftig können Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen. Dies soll das Halten von Grundstücken als Spekulationsobjekt unattraktiver machen. Gerade in Ballungsgebieten mit großem Wohnungsmangel werden so finanzielle Anreize geschaffen, auf baureifen Grundstücken auch tatsächlich zu bauen.
Alle Immobilienbesitzer sind verpflichtet, zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 ihre Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes über ELSTER abzugeben. Der Bewertungsstichtag ist der 01.01.2022. Die Abgabe einer Erklärung in Papierform ist nur in absoluten Ausnahmefällen möglich.

Bei einfach gelagerten Sachverhalten (unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) besteht die Möglichkeit, eine vereinfachte elektronische Steuererklärung abzugeben. Voraussetzung ist, dass das jeweilige Bundesland das Bundesmodell anwendet. Das Bundesministerium der Finanzen hat für diese vereinfachte Grundsteuererklärung eine eigene Homepage eingerichtet: www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de. Alle Funktionen werden am 01.07.2022 freigeschaltet.

Auch wenn die Reform insgesamt aufkommensneutral ausgestaltet wurde, werden sich die individuellen Steuerzahlungen verändern. Einige werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, andere dafür weniger.

Quelle: IC Consulting GmbH