Bei „Nahversorgungsimmobilien“ fällt einem sicher zuallererst Habona ein – den meisten wohl aber nicht Dr. Peters. Tatsächlich legte Dr. Peters bereits vor 44 Jahren den ersten Nahversor­gungsimmobilienfonds auf – Inhalt ein co-op Verbrauchermarkt in Bremen – welcher nach 10-jähriger Laufzeit mit 240,57% Gesamtmittelrückfluss wieder aufgelöst wurde. Sechs weitere Nahversorgungsmärkte folgten – ebenso wie die restlichen Immobilienfonds von Dr. Peters mit erfolgreichem Verlauf. Durchschnittlich haben alle beendeten Immobilienfonds der Dr. Peters Group einen Gesamtmittelrückfluss von 141,3% erzielt. Alle noch laufenden Immobilienfonds leisten Auszahlungen von jährlich durchschnittlich 4,7% und selbst die Hotelimmobilienfonds DS 141 und DS 142 konnten die (coronabedingt ausgesetzten) Auszahlungen bereits wieder aufnehmen. Kurz gesagt: Immobilien kann Dr. Peters.

Daher waren wir vorsichtig optimistisch, als wir den neusten Immobilienfonds von Dr. Peters auf den Tisch bekamen – kein Hotel diesmal, sondern wieder einen Nahversorgungsimmobilien­fonds. Unser persönliches Fazit vorweg: Wir finden den Fonds recht attraktiv! Sicherlich ist das Management von Dr. Peters nicht NUR mit Lebensmittelmärkten beschäftigt wie bei Habona, aber es ist erfahren und aktiv auch in dem Bereich. Vor allem aber die Faktoren bisherige Ein­kaufspreise, Kalkulationsparameter, tatsächliche FK-Eindeckung, Standorte und nicht zuletzt Kosten überzeugen beim aktuellen Fonds.

Über den AIF „Immobilienportfolio Deutschland 1“ können sich Anleger nun erneut bei Dr. Peters an wirtschaftlich attraktiven Immobilien der Lebensmittel- und Nahversorgung beteili­gen. Entgegen den Anlagebedingungen, die auch Hotel, Büro und Pflegeimmobilien erlauben würden, wird dieser AIF laut Dr. Peters nur Nahversorgungsimmobilien erwerben. Drei Lebens­mittel- und Nahversorgungsimmobilien sind bereits erworben – mit namhaften und bonitäts­starken Mietern wie der REWE Group, Netto und Lidl und zu Einkaufsfaktoren zwischen dem 16,3 und 18,1fachen der JNM. Auch die jeweiligen Finanzierungen sind mit Zinsen in Höhen von 0,9% - 1,1% sehr günstig eingedeckt. Der Gesamtmittelrückfluss, der laut konservativer Prognose bei 145% (vor Steuern) liegt, wird durch die günstigen Ankaufs- und Finanzierungs­bedingungen bereits heute um rund 8 Prozentpunkte übertroffen.

Daher plant Dr. Peters dem Portfolio nur noch ein viertes Nahversorgungsobjekt – ein EDEKA Markt, welcher sich bereits in der Prüfung zum Ankauf befindet - zuzuführen, um diesen Vorteil gegenüber den aktuellen Preisen nicht zu „verwässern“. Der AIF hätte dann ein zu platzieren­des Eigenkapital von rund 13,3 Mio € (statt 50 Mio. wie prospektiert) Bei dieser Konstellation wäre das Blindpoolrisiko deutlich reduziert. Die Initialkosten sind - bis auf die Vergütung für die Platzierungsgarantie - vom eingeworbenen Kommanditkapital abhängig.

Apropos (Initial)kosten: diese sind im Prospekt auf 14,1% des Ausgabepreises begrenzt (siehe S. 70 des Verkaufsprospektes). In diesem Wert waren laut Dr. Peters auch mögliche Gebüh­ren durch das Stellen von Sicherheiten in den Objektgesellschaften inkludiert, die aber letztlich nicht zum Tragen gekommen sind. Somit belaufen sich die Initialkosten auf „gängige“ 12,52% des Ausgabepreises (siehe Tabelle auf S. 38 im Prospekt). Günstiger/anlegerfreundlicher als beim Nahversorger-Platzhirsch sind die laufenden Kosten mit 1,25% auf NAV und die Hurdle-Rate: ab einer Rendite von 3,5% p.a. für die Anleger wird 85 Anleger/15 KVG geteilt.

Wie die Erfahrung der letzten Jahre mit den Habonafonds gezeigt hat, resultiert ein relativ gro­ßer Teil der tatsächlichen Gesamtrendite bei Nahversorgungsfonds aus dem Verkauf – und bei Dr. Peters ist diese Verkaufs(mehr)rendite durch die > 10jährige Laufzeit steuerfrei.

Die Highlight Dr. Peters Immobilienportfolio Deutschland 1 :

• Immobilieninvestitionen mit Fokus auf Einzelhandelsimmobilien/ Nahversor­gungszentren
• 3 Immobilien mit REWE, Netto bzw. LIDL als Ankermietern bereits angebunden, ein viertes (und voraussichtlich letztes) Objekt in Anbindungsprüfung.
• Auszahlungsprognose im Mid-Case 145% auf das Kommanditkapital ohne Agio – durch die günstigen Einkaufspreise und Zinskonditionen aktuell bereits um 8 Pro­zentpunkte übertroffen, also 153% aus heutiger Sicht und mit nur 1,5% Inflation gerechnet.
• Prognostizierte Auszahlung 4% p.a., halbjährliche Auszahlung
• Veräusserungserlös steuerfrei
• Laufzeit befristet bis 31.12.2033 (zzgl. Verlängerungsoption)
• Ab 5.000.- EUR zzgl. Agio

 Abgrenzung zum (inzwischen für frühestens 2te Hälfte Juni) erwarteten Habona-Fonds:

 1. Dr. Peters hat ein nahezu vollständig feststehendes Portfolio (3 von 4 geplan­ten Immobilien sind angebunden), der Habonafonds wird vss. während der Platzierung zum Großteil ein Blindpool sein.

 2. Dafür plant Habona, ein breit gestreutes Portfolio mit Dutzenden von Märkten – beim Dr. Petersfonds soll nur noch ein viertes Objekt eingekauft werden. Je grösser das Portfolio, um so breiter ist erfahrungsgemäß die Zielgruppe der po­tentiellen Käufer.

 3. Dr. Peters hat die drei Objekte aus dem Netzwerk günstig ankaufen (16,3fach bis 18,1fach) und vor allem noch zu sehr günstigen Zinsen (0,9% - 1,1%) finan­zieren können, wie hier Habona zu einem späteren Zeitpunkt eindecken wird ist offen.

 4. Durch die Laufzeit über die 10jährige Spekulationsfrist für Immobilien hinaus ist der Veräußerungserlös bei Dr. Peters steuerfrei, die laufende Auszahlung ist mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Bei Habona unterliegen alle Einkünfte der (fondsinternen) Besteuerung mit insg. vss. 25%.

 5. Dr. Peters zahlt „wie gewohnt“ vor Steuern aus – Habona plant, im neuen Kon­zept bereits versteuerte Auszahlungen.

 6. Planlaufzeit: Der Habonafonds wird vrs. 6 Jahre ab Ende der Platzierungspha­se laufen, der Dr. Peters-Fonds bis Ende 2033.

Eines scheint jedoch jetzt bereits klar:

 Anleger, die  

· JETZT in Nahversorgung anlegen und/oder

· beim Anlegen schon genau wissen wollen, wo rein sie investieren und/oder die sich beim verkauften Habona 05 darüber ärgern, die 6-7% Rendite pro Jahr aus der Veräußerung demnächst versteuern zu müssen.

Über diesen Hyperlink finden Sie Informationen zu: Immobilienportfolio Deutschland I

Quelle: IC Consulting GmbH