Der Einzelhandel im Lebensmittelsegment legt seit Jahren kontinuierlich zu. In 2024 stieg der Umsatz im Vergleich zum Vorjahr real um 0,7% und nominal um 2,9%. Dies liegt auch an der Demografieentwicklung. Die anhaltend hohe Zuwanderung hat den demografisch bedingten Bevölkerungsrückgang kompensiert, so dass die Anzahl der Menschen in Deutschland in den nächsten 20 Jahren voraussichtlich nicht sinken und sich langfristig bei ca. 86 Millionen Menschen stabilisieren wird.
Auch wenn die Bevölkerung nicht weiter schrumpft, so altert sie weiter, so dass die Altersgruppe der 55- bis 64- Jährigen (die sogenannten „jungen Alten“) als Konsumentengruppe an Bedeutung zunimmt. Sie stellen ca. 15,5% der Bevölkerung, verfügen zumeist über finanzielle Stabilität und legen ihren Fokus auf Gesundheit und Lebensqualität. Gesundheit, Qualitätsbewusstsein und Nachhaltigkeit sind eng miteinander verbunden, da hochwertige Produkte in der Regel nachhaltiger sind, aus besseren Zutaten bestehen und unter höheren Produktionsstandards hergestellt werden. Der Preis ist dieser Konsumentengruppe weniger wichtig. Das ist ein wichtiger und sich verstärkender Trend für die nächsten Jahre im Lebensmitteleinzelhandel.
Auch die sogenannten „späten Mütter“, Frauen, die ab 35 Jahren Kinder bekommen, sind eine wachsende und kaufkräftige Zielgruppe. Auch sie verfügen meistens über ein hohes Einkommen und treffen bewusste Kaufentscheidungen, da sie verstärkt Wert auf Qualität und Nachhaltigkeit legen. Insgesamt zeigt sich bei Frauen aller Altersklassen, dass sie häufiger zu nachhaltigen Produkten sowie ökologischen oder regionalen Lebensmitteln greifen. Da die Nachfrage nach solchen Produkten oft mit einem höheren Einkommen und mehr kulturellem Bewusstsein einhergeht, zeigt sich hier ein bisher ungenutztes Potenzial. Insbesondere im Hinblick darauf, dass Frauen in Deutschland, bezogen auf die Anzahl der getätigten Käufe, für 70% der Kaufentscheidungen für tägliche Konsumgüter zuständig sind.
Frauen sind für die Umsatzentwicklung des Lebensmitteleinzelhandels viel wichtiger als Männer. Die Nachfrage nach höherer Qualität bei Lebensmitteln ist ein langfristiger Trend. Absatzstrategien sind umso erfolgreicher, je besser sie unbewusste, dauerhafte Bedürfnisse bedienen. Beim routinemäßigen Lebensmitteleinkauf stehen die Faktoren Erreichbarkeit und Bequemlichkeit im Vordergrund. Es hat sich jedoch gezeigt, dass sich der Umsatz durch eine ansprechende Präsentation der Lebensmittel deutlich steigern lässt. Es werden z.B. ungeplante Spontankäufe von besonderen Produkten getätigt.
Handelsimmobilien sind umso erfolgreicher, je mehr immateriellen Zusatznutzen sie dem Kunden bieten. Dies kann die räumliche Nähe zu anderen zentralen Einrichtungen, freies WLAN oder das Angebot an kulturellen und sozialen Einrichtungen sein. Die oben genannten Trends und Entwicklungen bieten eine gute Grundlage für Investitionen in Einzelhandelsimmobilien. Zur positiven Grundkonstellation für Investitionen kommen aktuell sinkende und recht günstige Zinsen sowie geringere Einkaufsfaktoren (also bessere Einkaufspreise bei Einzelhandelsimmobilien) hinzu.
Die untenstehende Grafik zeigt anschaulich die aktuelle Attraktivität eines Investments. Nach einem Höchststand in 2021 mit Kaufpreisfaktoren von 21 und noch darüber, auch bedingt durch die historisch niedrigen Zinsen, sind die Preise durch die anschließend kurzfristig stark gestiegenen Zinsen wieder auf ein attraktives Niveau mit Kaufpreisfaktoren zwischen 14,5 bis 16,5 (in Abhängigkeit von Baujahr, Standort, Mieter usw.) gefallen. Aktuell können Einzelhandelsimmobilien mit einer Rentabilität von 6,06% bis 6,89% p.a. ohne Erwerbsnebenkosten und ohne Fremdfinanzierungsanteil gekauft werden. In der Spitze waren die Preise für Einzelhandelsimmobilien so hoch, dass die Rentabilität nur bei 4,76% p.a. lag.
Der Mietanteil im deutschen Lebensmitteleinzelhandels- Immobilienmarkt beträgt 67%, d.h. rund ein Drittel der Immobilien, in denen die Lebensmittelmärkte betrieben werden, gehört den Lebensmittelfilialisten oder den Eigentümern der Handelsketten. Dies ist ein Beleg für das Interesse an einem langfristigen Betrieb am jeweiligen Standort und die Attraktivität von Einzelhandelsimmobilien im Allgemeinen. Je höher die Rentabilität ist, umso eher lohnt sich eine Fremdfinanzierung zur Steigerung der Rendite (Leverage- Effekt).
Interessierte Anleger können sich am Habona Deutsche Nahversorgungsimmobilien Fonds 08 ab EUR 10.000 zzgl. 5% Agio beteiligen. Der Exit ist bereits nach ca. 6 Jahren geplant. Die geplanten Ausschüttungen nach Steuern betragen 3% p.a. und sollen halbjährlich erfolgen. Der prognostizierte Gesamtmittelrückfluss ist mit 127% nach Steuern angegeben. Es konnten bereits 3 Lebensmittelmärkte in Harpstedt (Niedersachsen), Kammlach (Unterallgäu) und Berlin angekauft werden.
Die Märkte sind an Netto und Edeka vermietet.
Lebensmitteleinzelhandelsimmobilien sind eine langjährig bewährte Assetklasse. Aktuell bieten die Preise gute Einstiegsmöglichkeiten. Habona überzeugt mit einem kurzläufigen AIF und einer attraktiven, bereits voll versteuerten Auszahlung von derzeit überplanmäßigen 4% p.a. Aber auch andere Initiatoren nutzen den aktuell günstigen Markt zum Einkauf attraktiver Einzelhandelsimmobilien und Nahversorgungszentren. Beispielsweise ILG (ILG 44, Edeka-Center in Wasserburg), Dr. Peters (Immobilienportfolio Deutschland II, Nahversorgungszentrum Beckum) und Hahn (Pluswertfonds 182 Basisinvest Nahversorgung, 5 Kaufland-Märkte in Leonburg u.a.).
Quelle: IC Consulting GmbH
